나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경115858 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1515-4 아크로팰리스 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울신봉초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 다세대주택 및 연립주택, 단독주택 및 다가구주택 등의 주거용 부동산이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철 2호선(서울대입구역) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2020.10.08)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 도시형생활주택(다세대형)(방2, 주방 및 거실, 발코니 등)으로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 "건물개황도" 참고 바랍니다.

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 정방형 토지로서 도시형생활주택(다세대형) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경115858 (1)

• 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1515-4 아크로팰리스 5층501호

• 용도: 도시형생활주택

• 감정가: 361,000,000원

• 토지면적: 18.39㎡ (약 5.56평)

• 건물면적 (전용면적 추정): 28.24㎡ (약 8.54평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 이OO

1.1. 물건 개요

• 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제501호

• 사용승인일: 2020년 10월 08일

• 기본 설비: 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등 구비

1.1. 1.토지 정보

• 토지면적: 18.39㎡ (약 5.56평)

• 토지 이용: 도시형생활주택(다세대형) 건부지로 이용 중

• 토지 형상: 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 정방형 토지

• 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)) 등 (자세한 내용은 보고서 원문 참조)

1.2. 입지조건

• 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 "서울신봉초등학교" 남동측 인근

• 주변 환경: 동유형의 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 다가구주택 등이 소재하는 전형적인 주거 밀집 지역. 주위환경 보통 수준.

• 교통: 차량 진입 가능. 인근 버스 정류장 및 지하철 2호선 서울대입구역 소재. 교통상황 보통 수준.

1.3. 권리분석

• 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105925 (주택도시보증공사 가압류, 2023-03-10 접수)

• 주요 권리사항:

* 소유권 보존 (갑1)

* 소유권 이전 (갑2, 2021-04-05)

* 주택임차권 (을4, 이다예, 보증금 368,000,000원, 말소: 인수)

* 가압류 (갑4, 주택도시보증공사, 말소: 말소)

* 압류 (갑5, 관악구, 말소: 말소)

* 압류 (갑6, 강서구, 말소: 말소)

* 강제경매 (갑7, 이다예, 2024타경115858, 말소: 말소)

• 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사

보증금: 297,600,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-08

확정일자: 2021-01-12

배당신고일자: 2023-03-10

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 368,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-08

확정일자: 2021-01-12

배당신고일자: 2023-03-10

대항력: 있음

비고: (본 물건명세서상 '을구 4번 주택임차권'으로 기재되며, 말소기준권리보다 선순위로서 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.)

• 인수되는 권리 (주의사항):

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 을구 4번 주택임차권(임대차보증금 368,000,000원)이 매수인에게 대항할 수 있습니다.

* 위 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 이는 낙찰가 산정에 매우 중요한 요소입니다.

1.3. 1.등기부채권 총액

• 총 채권액: 623,000,000원

1.4. 상권분석

• 주거 환경: 봉천동 주거 밀집 지역 내 위치. 다세대, 연립, 단독, 다가구 주택 혼재. 안정적인 주거 환경.

• 편의 시설: 기본적인 상가 및 근린생활시설 분포 예상. 생활 편의 무리 없음.

• 혐오시설: 건축물대장상 혐오시설과의 근접성은 확인되지 않았으며, 일반적인 주거지 환경.

1.5. 생활정보

• 교통: 지하철 2호선 서울대입구역 및 다수 버스 노선 이용 용이.

• 교육: 단지 인근 서울신봉초등학교 위치.

• 기타: 주거 지역으로 소음 적음. 2020년 준공 건물로 시설 양호.

1.6. 잠재적 리스크

• 임차 보증금 인수 부담: 이다예 임차인의 보증금 368,000,000원 인수 가능성이 매우 높으며, 이는 감정가를 초과합니다.

• 보증금 미회수 시 추가 부담: 임차인이 보증금 전액 미회수 시, 미회수액을 매수인이 추가 부담해야 할 수 있습니다.

• 공동담보 관련 불확실성: 구체적인 정보 부족으로 정확한 리스크 파악 어렵지만, 높은 채권액으로 인해 주의 필요.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공 신축급 도시형생활주택으로 건물 상태 및 입지 조건은 양호합니다.

그러나 매수인에게 인수될 가능성이 높은 선순위 임차인 보증금 368,000,000원이 감정가를 초과하여, 실질적 투자 가치 판단에 극도의 신중함이 요구됩니다.

인수되는 보증금을 포함한 총 매수 비용 고려 시 수익성 확보가 어려울 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

• 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도 낮음.

• 편리한 교통: 서울대입구역 및 다수 버스 노선으로 도심 접근성 우수.

• 안전한 주거 환경: 초등학교 인접, 주거 밀집 지역으로 조용하고 안전함.

1.9. 예상 입찰가

• 시세 분석:

- 본건: 전용면적 약 28.24㎡ (8.54평), 2020년 준공.

- 주변 시세:

- "비쥬타운B" (26.98㎡, 2016년식): 28,300만원 (평당 약 1,048.9만원/㎡)

- "성진리치빌6차" (39.75㎡, 2022년식): 54,000만원 (평당 약 1,358.5만원/㎡)

- 본건 시세 추정: 2020년 준공 연식 고려 시, 약 29,652만원 ~ 38,406만원 범위.

• 예상 입찰가 산정 (인수 보증금 제외):

- 감정가: 361,000,000원

- 일반 낙찰가율(70%~90%) 적용 시, 이론적 예상 입찰가: 약 250,000,000원 ~ 320,000,000원.

• 실질적 총 매수 비용 및 결론:

- 인수되는 임차 보증금: 368,000,000원.

- 위 예상 입찰가로 낙찰 시, 실질적 총 매수 비용은 최소 약 618,000,000원 (250,000,000원 + 368,000,000원) 이상이 됩니다.

- 이는 현재 시세 범위를 크게 초과하므로, 본 물건은 인수되는 임차 보증금으로 인해 실질적 투자 가치가 매우 낮거나 없을 가능성이 높습니다.

- 본 물건의 낙찰을 적극 권장하지 않으며, 입찰 시에는 인수되는 임차 보증금 전액을 부담한다는 전제 하에 신중하게 접근해야 합니다.

- 추가 조사: 임차인의 보증금 전액 배당 가능 여부 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.