나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8669 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2680-2 제주에듀루치올라104동 4층 402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '산양리사무소' 북동측 근거리에 위치 하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일자 : 2022.01.11)
외벽 : 외벽타일, 스타코 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8669 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2680-2 제주에듀루치올라 104동 4층 402호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 642,000,000원

* 토지면적: 199.57㎡ (약 60.37평)

* 건물면적: 113.86㎡ (약 34.44평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OO

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '산양리사무소' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 동측으로 노폭 약 10미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 을3 순위 전세권 설정(안초희, 2022-07-15 접수)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안초희

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 2022-07-15

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 대항력: 없음

* 참고사항: 상기 임차인 안초희는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (정연숙)

* 을3: 전세권설정 (안초희, 500,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 임의경매 (안초희, 500,000,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 500,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수할 보증금 없음)

4. 상권분석

* 본건은 제주국제학교 인근 지역으로, 비교적 최근에 건축된 다세대/연립주택 단지들이 조성되어 있습니다.

* 최근 인근 지역 거래 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* '제주국제학교아이비스127' (2023년 건축, 전용면적 약 99㎡): 2025년 6월 590,000,000원, 2026년 5월 480,000,000원에 거래되었습니다.

* '도유빌2차' (2022년 건축, 전용면적 약 61㎡): 2026년 4월 360,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 642,000,000원이며, 건물면적 약 113.86㎡ (약 34.44평) 기준 평당 약 18,640,000원의 감정가격을 형성하고 있습니다.

* 최근 거래 사례를 보면, 2025년 거래(평당 약 1,967만원)는 감정가 수준과 유사하거나 다소 높으나, 2026년 거래(평당 약 1,600만원)는 감정가보다 낮은 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 이는 지역 내 시세 변동 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물 내 4층 402호입니다. (사용승인일자: 2022.01.11)

* 내부 상태: 연립주택으로 이용 중입니다.

* 설비: 기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 자연환경이 잘 보전된 지역에 위치하며, 영어교육도시와 인접하여 교육 및 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 경관보전지구 1, 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 2, 3, 4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등 다양한 도시계획시설 및 환경보전 관련 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제들은 향후 건축이나 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축 연립주택으로, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로 권리 분석 상 안전합니다. 제주 영어교육도시와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 자연환경이 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 최근 주변 시세 변동성이 일부 관찰되고, 토지이용계획 상 환경보전 관련 규제가 다수 존재한다는 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 등기부상 권리가 말소 예정되어 낙찰 후 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 제주 영어교육도시 접근성이 좋고, 자연환경이 쾌적한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정가 642,000,000원을 기준으로, 최근 시세 및 본건의 권리 분석 결과(인수 보증금 없음), 신축급 건물이라는 점을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 범위: 약 545,000,000원 ~ 577,000,000원

* 적정 입찰가 제안: 약 560,000,000원 ~ 580,000,000원

본 물건은 권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자가 가능하나, 최근 거래 가격 변동 추이를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.