나이스옥션 법원경매 순천 2025타경593 [1] 전라남도 고흥군 동강면 노동리 93 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 동강면 노동리 소재 「골안마을」남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건 7~9)는 전라남도 보성군 벌교읍 장양리 소재 「쟁동마을」남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등이 소재하는 마을주변 야산지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

고흥군 동강면 노동리 소재 물건 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨. 보성군 벌교읍 장양리, 호동뢰 소재 물건 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1)은 사다리형의 공업용, 본건 4)는 사다리형의 도로 등, 본건 5)는 부정형의 공업용, 본건 6)은 부정형의 공업기타로 이용중임. 본건 7~9)는 부정형의 자연림임.

인접 도로상태

본건 1)은 본건 4) 도로와 연계되어 남동측으로 포장도로가 개설되어 있음. 본건 4) 본건이 도로 등으로 이용중임. 본건 5)는 남동측 및 북측으로 포장도로 및 농로가 개설되어 있음. 본건 6)은 동측으로 포장농로가 개설되어 있음. 본건 7,8)은 맹지임. 본건 9)는 지적도상 맹지이나 북동측의 구거에 포장임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1> 토지이용계획확인원상, 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임. <본건 4> 토지이용계획확인원상, 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임. <본건 5> 토지이용계획확인원상, 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임. <본건 6> 토지이용계획확인원상, 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. <본건 7> 토지이용계획확인원상, 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지임. <본건 8> 토지이용계획확인원상, 계획관리지역, 농림지역(2022-10-20), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지임. <본건 9> 토지이용계획확인원상, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 고흥군 동강면 노동리 소재 부동산은 인접필지(94-1, 94-2, 98-1, 98-9번지 등)와 경계구분없이 이용중임. ㉢ 고흥군 동강면 노동리 소재 부동산에 공장 및 광업재단법 제6조에 의한 기계기구 목록 제2013-38호, 제2021-100호 총 2건이 등재되어 있으나 본건 평가에 의뢰된 기계기구 목록은 제2021-100호만 의뢰되어 의뢰목록대로 평가하였으며, 업무진행시 정상작동 및 수리가 필요한지 여부 등은 재확인 하시기 바람. ㉣ 본건 7~9)는 임야로 부지 지상에 자생하는 입목 등은 별도의 경제적 가치가 없으며, 임지와 입목이 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 입목을 토지에 포함하여 평가하였음. ㉤ 본건 7~9)는 광평수의 임야로서 현장조사시 전수조사에 애로사항이 있어 분묘 소재여부가 불분명하므로 경매 진행시 참고하시기 바람. ㉥ 고흥군 동강면 노동리 소재 부동산에 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가)는 경량철골조 및 철골조 조립식판넬 및 토일론폼판넬지붕 단층 섬유질사료배합소, 혼합사료창고로서, 내·외벽: 판넬마감 등, 창 호: 샷시 등임. 기호 2-나)는 조립식조 조립식판넬 및 토일론폼판넬지붕 단층 화장실로서, 현황 소재불명(멸실추정)임. 기호 3-다)는 조립식판넬조 판넬지붕 단층 사무소로서, 내·외벽: 판넬마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

기호 2-가)는 섬유질사료배합소, 혼합사료창고로 이용중임. 기호 3-다)는 사무소로 이용중임.

설비내역

전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

공부상 부속건물 조립식조 조립식판넬 및 토일론폼판넬지붕 단층 화장실은 현황 소재불명(멸실추정)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 5) 지번으로 건축물대장이 등재되어 있고 해당 건물의 공부상 소유자와 의뢰 목록상 소유자가 상이하니 업무진행시 재확인하시기 바람(현재 건물 미등기상태). - 현장조사시 해당 지번의 지상에 소재한 제시외건물(창고)은 건축물대장상 건물과 물적 동일성이 인정되어 평가제외하였으니 업무진행시 재확인하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 벌교읍 회정리 소재 「벌교상업고등학교」북서측 인근에 위치하는 통칭 옐림아파트 제10층 제1004호로서, 주위는 아파트단지, 주택, 주상용건물, 상가건물 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 14층 공동주택 및 상가 내 제10층 제1004호로서, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 공동주택 및 상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각,제시외 건물 및 기계·기구(태양광 발전시설) 포함
목록 5 지상의 제시외 건물은 매각 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 순천지원 2025타경593 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 772,941,340원

매각대상: 토지/건물일괄매각

등기부채권 총액: 4,685,339,340원

1.2. 소재지 및 현황

주소: 전라남도 고흥군 동강면 노동리 93

용도: 창고시설

토지 면적: 6,279.00㎡ (약 1,899.7평)

토지 지분: 6,279㎡

건물 면적: 1,565.30㎡ (약 473.5평)

건물 지분: 1,565.3㎡

건물 제시외 면적: 233.20㎡ (약 70.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

일괄매각 포함 사항: 제시외 건물 및 기계·기구(태양광 발전시설) 포함.

단, 목록 5 지상의 제시외 건물은 매각 제외함.

1.3. 입지조건

주위환경: 본건은 전라남도 고흥군 동강면 노동리 소재 「골안마을」남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

인접 도로상태: 본건 1)은 본건 4) 도로와 연계되어 남동측으로 포장도로가 개설되어 있습니다. 본건 5)는 남동측 및 북측으로 포장도로 및 농로가 개설되어 있으며, 본건 6)은 동측으로 포장농로가 개설되어 있습니다. 본건 7,8)은 맹지이며, 본건 9)는 지적도상 맹지이나 북동측의 구거에 포장임도가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한 상태: 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 임업용산지(보전산지), 준보전산지, 영농여건불리농지 등 복합적인 용도입니다.

주변 시설 및 혐오시설: 주변 시설 정보 및 혐오시설 여부에 대한 구체적인 사항은 본 제공 자료만으로는 확인이 어려우므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 을12 근저당권 (접수일자 2021-10-06, 권리자: 광양원예농업협동조합, 권리금액: 631,200,000원)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (을12, 을13, 갑12, 갑13 등)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있습니다.

- 법정지상권 성립 여지: 목록 5. 지상에 제시외 건물 소재로 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이는 본건 매수인이 인수해야 할 수 있는 권리입니다.

임차인 현황:

- 임차인: 임 , 보증금: 10,000,000원, 차임: 3,500,000원, 전입일자: 2022-06-07, 대항력: 없음

- 임차인: 주식회사고양비료, 보증금: 20,000,000원, 차임: 2,000,000원, 전입일자: 2021-09-09, 대항력: 있음

- 임차인: 주식회사이삭바이오, 보증금: 10,000,000원, 차임: 3,500,000원, 전입일자: 2021-07-14, 대항력: 있음

- 임차인: 주식회사제이에스산업, 보증금: 10,000,000원, 차임: 1,100,000원, 전입일자: 2024-02-29, 대항력: 없음

- 임차인: 지성산업환경주식회사, 보증금: 30,000,000원, 차임: 2,000,000원, 전입일자: 2024-02-21, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

1.5. 상권분석

본건은 고흥군 동강면 노동리 소재로, 주변이 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 이루어진 농촌 지역에 해당합니다. 주 용도는 창고시설로, 공업용 및 공업 기타 용도로 이용 중인 토지가 포함되어 있습니다. 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 일반적인 상업적 상권 분석보다는 해당 지역의 물류 및 산업 관련 수요를 고려한 분석이 필요합니다.

1.6. 생활정보

본건은 산업 및 창고 시설로 이용 중인 부지이므로, 일반적인 주거 목적의 생활 편의 시설에 대한 정보는 직접적인 관련성이 낮습니다. 주변에 농가 주택이 소재하는 지역적 특성을 고려할 때, 기본적인 생활 기반 시설은 지역 내에 산재해 있을 것으로 예상되나, 대규모 편의 시설이나 문화 시설 등은 인근 도심 지역을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 특이사항 및 특수물건 정보에 분묘기지권이 언급되어 있으며, 임야 부지에 분묘 소재 여부가 불분명할 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 목록 5번 토지 지상에 제시외 건물이 소재하여 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

* 제시외 건물 및 기계·기구: 일괄매각에 포함되나, 목록 5번 지상의 특정 제시외 건물은 매각 제외되어 혼동의 소지가 있습니다. 태양광 발전시설 포함 여부 및 정상 작동 여부는 재확인이 필요합니다.

* 건물 현황: 공부상 화장실 건물이 현황 소재 불명(멸실 추정)입니다.

* 경계 불분명: 인접 필지와 경계 구분 없이 이용 중인 부분이 있어, 정확한 경계 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 다양한 용도지역(농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등) 및 가축사육제한구역, 임업용산지 등의 규제가 복합적으로 적용되어 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.8. 종합 의견

본건은 넓은 토지와 창고 시설을 갖춘 부동산으로, 일괄매각 대상입니다. 하지만 분묘기지권, 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물 관련 복잡성, 경계 불명확 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 법정지상권 성립 여지는 투자 결정에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 토지이용계획 상 다양한 규제가 존재하므로, 해당 물건의 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 6,279.00㎡ (약 1,899.7평)의 넓은 부지를 확보할 수 있습니다.

* 창고시설: 기존 창고 시설의 활용 가능성이 있습니다.

* 태양광 발전시설: 주의사항에 언급된 태양광 발전시설이 포함되어 있을 경우, 추가적인 가치를 기대할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 인수 보증금 합계 0원을 제외하고, 감정가 772,941,340원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출은 전문적인 감정평가 및 시세 조사를 통해 이루어져야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다. 입찰 시에는 제시된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.