나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51992 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 7층713호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중진중학교' 남서측 인근에 위치하는 '성호2차아파트' 제202동 제7층 제713호로서,
주위는 아파트단지, 점포, 학교 등이 혼재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 위치하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 중 제7층 제713호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 새시창호 등 마감.

이용상태

아파트(복도식)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형 평지의 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 주변으로 왕복 2,3차선 및 5,8차선의 아스팔트포장도로가 소재하고, 아파트 단지 내부로 왕복 2차선의 아스팔트 통행로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

미납된 관리비 352,060원 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 7층713호에 소재하고 있으며, 아파트 용도로 이용중입니다.

1.2. 물건 현황

감정가는 64,000,000원입니다.

토지 면적은 13.00㎡ (약 3.93평)이며, 토지 지분 면적은 12.998399999999998㎡ (약 3.93평)입니다.

건물 면적은 39.86㎡ (약 12.06평)이며, 건물 지분 면적은 39.86㎡ (약 12.06평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 경매 정보

본 경매 물건의 사건번호는 순천지원 2025타경51992 (1)이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중진중학교' 남서측 인근에 위치하는 '성호2차아파트' 제202동 제7층 제713호로서, 주위는 아파트 단지, 점포, 학교 등이 혼재한 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

아파트 단지 주변으로 왕복 2, 3차선 및 5, 8차선의 아스팔트 포장도로가 소재하고, 아파트 단지 내부로는 왕복 2차선의 아스팔트 통행로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 7일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류(권리금액 7,602,336원)입니다. 이보다 선순위인 권리들은 낙찰로 인해 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(을3) 및 3번 임차권 경정(을3-2)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황 정보에 따르면, 임차인은 손기석으로 보증금 66,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 및 확정일자는 2020년 9월 14일입니다. 해당 정보에는 대항력이 없음으로 기재되어 있습니다.

다만, 물건명세서 참고사항에는 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 HUG가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.03.05.)가 제출된 것으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금에 대한 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건이 위치한 광양시 중동 일대는 아파트 단지, 학교, 점포 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 주변 지역에 대한 추가 검색 결과, 본 물건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

본건은 성호2차아파트에 속해 있으며, 2003년 11월 7일 사용승인되었습니다. 총 23층 중 7층에 위치하며, 전용면적은 39.86㎡ (약 12.06평)입니다. 해당 아파트 단지는 5개 동, 1773세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 265대입니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

미납된 관리비 352,060원이 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

물건명세서에 '대항력있는 임차인', '공동담보', 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항이 기재되어 있으나, HUG의 보증금반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 리스크

권리분석에서 언급된 '지상권개요:'와 같이, 현재 등기부상 명확히 드러나지 않는 권리가 잔존할 가능성에 대한 최종적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시의 아파트 단지에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 미납 관리비 및 불명확한 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

아파트 단지 내 준수한 크기의 주거 공간으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 고려될 수 있는 물건입니다. HUG의 보증금 인수 조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 관련 불확실성이 해소된 점은 긍정적입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 64,000,000원입니다. 유사 면적(39.86㎡)의 최근 매매 사례가 39,000,000원(1층)으로 확인되었습니다. 해당 물건은 7층에 위치하여 1층보다는 선호도가 높을 것으로 예상됩니다. 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하고, 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 48,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.