나이스옥션 법원경매 순천 2025타경598 [1] 전라남도 광양시 태인동 1724-7 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 태인동 소재 ""태인동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 산업단지로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 평지로, 공업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(2001-01-08)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 2-가)는 2023.01.19일자로 사용승인된 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 마감 등,
창호 : 새시창호임.

본건 일련번호 3-나)는 2023.01.19일자로 사용승인된 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 2-가) 제조업소임.
일련번호 2-나) 사무실임.

설비내역

일련번호 2-가) 전기자동차 충전설비 등이 구비됨.
일련번호 2-나) 위생 및 급배수설비, 전기자동차 충전설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 수목 매각 포함(은목서 등), 컨테이너 1동 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경598 (1)

1.2. 소재지

전라남도 광양시 태인동 1724-7

1.3. 용도

공장 (건축물표제부상 제2종근린생활시설, 감정평가상 제조업소, 사무실)

1.4. 면적 및 건물 현황

* 토지면적: 1030.20㎡ (약 311.6평)

* 건물면적: 총 397.40㎡ (약 120.2평)

- 건물 1동: 197.80㎡ (약 59.8평)

- 건물 2동: 199.60㎡ (약 60.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각 포함 물건: 수목 (은목서 등)

* 매각 제외 물건: 컨테이너 1동

1.5. 감정가

596,846,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자 (경매 신청인)

우리은행 (순천지원 2025타경598 근거)

1.9. 특이사항

대항력있는 임차인, 공동담보

1.10. 주의사항

일괄매각, 수목 매각 포함(은목서 등), 컨테이너 1동 매각에서 제외

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 태인동 소재 "태인동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 산업단지로 일반적인 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

* 소유권 이전: 주식회사마스타정공 (2015-09-17), 엔티에스주식회사 (2022-05-13)

* 근저당 (말소기준권리): 우리은행 (2023-07-28, 612,000,000원)

* 근저당: 하나은행 (2024-09-30, 240,000,000원)

* 가압류: 중소기업은행 (2025-07-02, 442,800,000원)

* 임의경매: 우리은행 (2025-09-01, 472,935,223원)

* 가압류: 하나카드 (2025-10-22, 18,879,369원)

* 등기부채권 총액: 1,313,679,369원

3.2. 등기부현황 (건물)

* 소유권 보존: 엔티에스주식회사 (2023-01-31)

* 근저당 (말소기준권리): 우리은행 (2023-07-28, 612,000,000원)

* 근저당: 하나은행 (2024-09-30, 240,000,000원)

* 가압류: 중소기업은행 (2025-07-02, 442,800,000원)

* 임의경매: 우리은행 (2025-09-01, 472,935,223원)

* 가압류: 하나카드 (2025-10-22, 18,879,369원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-01-29)

* 등기부채권 총액: 1,313,679,369원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)더블유엠

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 100,000원

- 전입일자(사업일자): 2025-07-07

- 확정일자: 미상

- 배당신고일자: 2025-09-26

- 대항력: 없음

* 임차인: 대일산업 (주)

- 보증금: 5,000,000원

- 차임: 500,000원

- 전입일자(사업일자): 2024-04-19

- 확정일자: 미상

- 배당신고일자: 미상

- 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재까지 파악된 임차인 기준)

3.4. 권리분석 요약

본 건의 말소기준권리(근저당)는 우리은행의 2023년 7월 28일자 근저당권입니다.

이후 등기된 가압류, 다른 근저당, 임의경매, 압류 등은 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

기록된 임차인은 모두 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 "대항력있는 임차인"으로 명시되어 있으나, '임차인 현황'에는 모두 "대항력 없음"으로 기재되어 있어, 실제 현황과 서류 상 내용 간의 불일치가 존재합니다. 이는 반드시 현장 조사 및 권리관계 확인을 통해 소명되어야 할 중대한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도지역 및 개발계획

* 도시지역

* 준공업지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역(모든가축제한지역)

* 국가산업단지

* 산업시설구역

4.2. 주변 환경

본건은 산업단지 내에 위치하여 공장 및 관련 산업 시설이 밀집해 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통은 편리한 편입니다.

* 산업단지 내 위치 특성상 일반적인 상업시설이나 주거 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 태인동 주민센터가 인근에 위치합니다.

5.2. 혐오시설

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단할 수 없습니다. (외부 지도 검색 및 추가 정보 수집 불가)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불일치

'특이사항'에 '대항력 있는 임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황' 상으로는 모두 '대항력 없음'으로 나타나, 실제 점유 관계 및 법적 권리 관계에 대한 확인이 시급합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

6.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액(1,313,679,369원)이 감정가(596,846,000원)를 크게 상회하여, 매각 진행 시 유찰 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 시점의 최신 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 건물 상태 및 사용

건물은 2023년 1월 19일 사용승인된 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로 비교적 신축이지만, 실제 건물 상태 및 용도 적합성은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도 광양시 태인동의 국가산업단지 내에 위치한 공장용 부동산입니다.

약 311평의 토지 위에 2023년 사용승인된 약 120평 규모의 신축 건물(제조업소 및 사무실)이 소재하여, 공장 운영을 위한 물리적 요건은 양호한 편입니다.

감정가는 약 5.97억원이나, 등기부상 채권 총액은 약 13.14억원으로, 채권 총액이 감정가를 초과하는 상황입니다.

권리분석 상 말소기준권리 외 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 보입니다.

그러나 '특이사항'의 '대항력 있는 임차인' 언급과 임차인 현황의 '대항력 없음' 표기 간의 명확한 불일치는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 반드시 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 명확히 소명해야 합니다.

이러한 불확실성을 해소하고, 산업단지 내 입지의 장점을 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 2개 동의 경량철골구조 건물.

* 산업단지 입지: 공장 운영 및 관련 사업을 위한 최적의 위치.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득 가능.

* 인수 권리 없음 (잠재적 리스크 해소 시): 현재 권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

인수 보증금이 0원이라고 가정할 때, 감정가 596,846,000원을 기준으로 시장 가치, 유찰 가능성, 임차인 관련 리스크 해소 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히 '대항력 있는 임차인' 관련 불일치 사항이 명확히 해결되지 않은 상태에서는 무리한 입찰가를 제시하는 것은 위험할 수 있습니다.

권리관계 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 완전히 해소한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.