나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5313 [1] 전라남도 강진군 군동면 호계리 443 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연감정 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 강진군 군동면 호계리 소재 '계산초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
부근은 주택 및 점포 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 8미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 제1종일반주거지역(2024-08-16), 가축사육제한구역(절대_가축사육제
한구역, 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-02)(계산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
도로구역(2024-03-08)(지방도827호)<도로법>, 도로구역(지방도827호선)<도로법>

일련번호 2) 도시지역, 제1종일반주거지역(2024-08-16), 가축사육제한구역(절대_가축사육제
한구역, 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-02)(계산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임
.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3(가) 철골조 샌드위치판넬지붕 3층으로,

주기둥: H-Beam(400mmx200mm),
층고: 약 8m(처마기준), 최고높이: 약 9m,
외벽: 판넬 마감 등,
내벽: 판넬, 벽지, 타일 마감 등,
바닥: 콘크리트 위 하드너 마감, 장판지, 타일 마감 등,
창호: 새시창임.

이용상태

일련번호 3(가) 1층: 제조업소,
2층: 사무소,
3층: 주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 3(가) 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 3층(주택)에 유류보일러에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물(부합물 및 종물)이 소재함.

- 기호 ㄱ) 철골조 샌드위치판넬 지붕 단층, 작업실, 약 159.6㎡
기호 ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 창고, 약 54㎡
기호 ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 창고, 약 60㎡
기호 ㄹ) 철골조 샌드위치판넬 지붕, 주택일부(3층 소재), 약 6.3㎡
기호 ㅁ) 철골조 샌드위치판넬 지붕, 주택일부(3층 소재), 약 6㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 3(가)건물은 일반건축물대장에 '2002.12.6 1층 소매점(345.72)을 제조업소
(345.72)로 용도변경함'으로 기재되어 있음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1,2 : 2필지 일단의 토지로 주상용 건부지
- 목록3 : 일반건축물대장에 '2002.12.3. 1층 소매점(345.72㎡을 제조업소(345.72㎡)로 용도변경함'으로 기재되어 있음

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5313 (1)

소재지: 전라남도 강진군 군동면 호계리 443

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 358,240,200원

토지면적: 885.60㎡ (약 267.9평)

건물면적: 494.49㎡ (약 149.6평)

제시외 건물면적: 285.90㎡ (약 86.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 합자회사한남유리 (강제경매 개시 결정 채권자)

특이사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 토지 2필지는 주상용 건부지로 이용 중.

* 건축물대장상 1층 용도 변경 이력 있음 (소매점 → 제조업소, 2002.12.06.).

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

전라남도 강진군 군동면 호계리 소재 '계산초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 주택 및 점포 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

동측으로는 노폭 약 8미터의 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(계산초등학교)으로 지정되어 있습니다.

또한, 도로구역(지방도 827호)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

2024년 9월 13일 접수된 강진군수산업협동조합의 근저당권 (금 164,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 총 등기부채권액:

토지 및 건물 등기부상의 총 채권액은 250,511,483원입니다.

* 인수되는 권리:

본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 소멸 대상입니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성:

본 물건은 주택과 점포가 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다.

* 주요 업종 및 이용 현황:

현재 건물은 1층 제조업소, 2층 사무소, 3층 주택으로 이용 중이며, 건축물 용도는 제2종근린생활시설입니다.

* 지역 내 수요:

주변 주거 및 상가 활동에 따른 기본적인 수요가 형성될 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설:

인근에 계산초등학교가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 교통:

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 도로 여건에 따라 보통 수준으로 예상됩니다.

* 주변 시설:

주변을 조사한 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물:

총 285.90㎡ (약 86.5평) 규모의 작업실, 창고, 주택 일부 등의 제시외 건물이 존재하며 일괄 매각에 포함됩니다. 현황 파악 및 법적 문제 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 토지이용 제한:

가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

* 임대 관계 미확인:

현재 임대차 관계가 불분명하므로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 강진군에 소재한 근린시설로, 토지, 건물 및 다수의 제시외 건물이 일괄 매각으로 진행됩니다. 제1종일반주거지역에 위치하며 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 기본적인 상권 형성 가능성이 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수되는 임차권이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 제시외 건물의 현황 파악과 향후 활용 계획 수립이 중요하며, 지역 특성을 고려한 개발 잠재력 검토가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 일괄 매각을 통해 토지, 건물, 제시외 건물을 일괄 취득하여 자산 가치 극대화가 가능합니다.

* 제1종일반주거지역 내에 위치하여 향후 용도 변경 및 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 인수되는 임차권이 없어 명도 관련 부담이 최소화될 것으로 예상됩니다.

* 주변 주거 및 상업 시설과의 연계성을 고려할 때, 안정적인 운영 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 358,240,200원

* 총 채권액: 250,511,483원

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 명도 비용, 수리 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 임차권이 없고 권리 관계가 비교적 명확하므로, 시세 및 예상 수익률 분석을 통해 적정 수준의 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.