나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51385 [1] 전라남도 목포시 용해동 339 용해3단지아파트 302동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 ""목포대학교 목포캠퍼스"" 북서측 인근에 위치한 용해3단지아파트 제302동 제2층 제203호"" 로서, 주위는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제203호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 완경사이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 2025. 8. 기준 미납관리비 약 2,200,000원 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전라남도 목포시 용해동에 소재하는 용해3단지아파트 302동 2층 203호에 대한 경매 물건입니다.

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 목포지원 2025타경51385 (1)

소재지: 전라남도 목포시 용해동 339 용해3단지아파트 302동 2층 203호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제203호

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 98.18㎡ (약 29.7평)

토지 지분: 98.18085165640574㎡ (약 29.7평)

건물 면적 (전용면적): 49.22㎡ (약 14.9평)

감정가: 81,000,000원

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 정다운새마을금고 (근저당권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 "목포대학교 목포캠퍼스" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 북측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 이전: 노명님 (2002-02-04), 문수현 (2022-02-15, 매매가 110,000,000원)

말소기준권리: 정다운새마을금고 근저당 (2022-02-15, 72,000,000원)

기타 권리: 다수의 가압류, 압류, 근저당 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 759,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 심

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-26

대항력: 없음

* 임차인이 있으나, 대항력이 없고 보증금이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

낙찰자가 인수해야 하는 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 목포대학교 인근에 위치하며, 주거와 상가가 혼재된 지역입니다.

주변에 용해초등학교, 목포고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 학생 및 젊은층 유동인구를 예상해 볼 수 있습니다.

아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

현재까지 조사된 주변 환경 정보상 특별한 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 용해3단지 아파트 302동 2층에 위치하며, 철근콘크리트조 건물의 5층 중 해당 층을 사용합니다.

내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 개별난방 시스템이 설치되어 있어 주거 생활이 편리합니다.

창호는 새시로 마감되어 있습니다.

단지 북측으로 약 8m 도로에 접해 있어 차량 이용 및 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 현황조사보고서에 따르면 2025년 8월 기준 약 2,200,000원의 미납 관리비가 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수하여 납부해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소를 통해 정확한 금액을 확인하고 총 인수 비용에 포함하여 고려해야 합니다.

* 건물 노후도: 정확한 건축 연도는 명시되지 않았으나, 일반적인 아파트의 경우 일정 수준의 노후화가 진행되었을 수 있습니다.

7. 종합 의견

목포대학교 인근에 위치한 용해3단지 아파트 경매 물건입니다.

입지 조건은 주거 및 상가 혼용 지역으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통이며 교육 시설이 인접해 있습니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 권리상 문제는 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 약 220만원의 미납 관리비 부담이 있으므로 이를 반드시 확인하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

감정가(81,000,000원) 대비 최근 소유권 이전 거래가(110,000,000원)가 높게 이루어졌던 점을 고려할 때, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

대학가 인근이라는 점은 임대 수요 확보에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하여 안전한 물건 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 81,000,000원이며, 최근 실거래가는 110,000,000원입니다.

미납 관리비 약 2,200,000원을 고려하면 총 인수 비용은 상승합니다.

권리 분석상 특별한 위험은 없으므로, 감정가 80% 수준인 약 64,800,000원부터 시작하여, 시장 상황 및 현장 조사를 바탕으로 85,000,000원 이내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.