나이스옥션 법원경매 목포 2025타경480 [1] 전라남도 목포시 산정동 1280-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 "연동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 등으로 형성된 기존주택지대로 주거환경 보통임.

교통상황

본건은 차량접근 용이하며 일반적인 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

자루형의 평탄한 단독주택부지임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물(사용승인일: 1991.4.26)로 외벽: 치장벽돌쌓기, 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 시설되어 있음.

부합물 및 종물

건물외부에 데크설비 및 차양(어닝), 계단(콘크리트조, 2층과 옥상 통행용)이 시설되어 있으며, 별첨 건물개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건물 1층에는 소유자가 거주하고, 2층은 임대중인 것으로 탐문됨.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경480 (1)

물건종별: 단독주택

감정평가액: 139,663,020원

1.2. 면적

토지면적: 177.90㎡ (약 53.8평)

건축물면적: 159.06㎡ (약 48.1평)

건물 제시외면적: 4.50㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 "연동초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 기존 주택지대로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 남측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리는 2020년 5월 29일 접수된 목포중앙새마을금고의 근저당권(을5)입니다.

따라서, 근저당권보다 후순위에 설정된 가압류(KB국민카드, 한화생명보험, 서울보증보험) 및 임의경매 개시 결정 등기(목포중앙새마을금고)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

갑구에는 소유권 이전(박성녀, 신세희) 기록이 있습니다.

토지 등기부채권 총액은 117,075,100원이며, 건물 등기부채권 총액은 122,729,394원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현장 탐문 결과, 건물 1층에는 소유자가 거주하고 2층은 임대 중인 것으로 파악되었습니다.

비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 2층 임차인의 보증금 및 차임 내역이 상세히 기재되어 있지 않아 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 JSON 정보 분석 결과, 2025년 4월경 산정동 일대에서 면적 51.17㎡~74.18㎡의 다세대 주택이 2,900만원~3,350만원 수준에 거래된 기록이 있습니다.

하지만 본건은 단독주택으로, 제공된 JSON 정보의 다세대 주택과는 물건 종류 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 단독주택으로서의 가치 및 개별적인 시장 상황을 고려한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변은 단독주택 및 공동주택 등으로 형성된 주택지대이므로 기본적인 주거 편의시설 이용은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 연동초등학교가 소재하여 자녀들의 교육 환경에 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건으로 분류되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차나 권리 관계의 복잡성이 존재할 가능성이 있습니다. 이로 인해 추가적인 조사와 주의가 요구됩니다.

또한, 본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 존재 여부를 직접 확인할 수 없었습니다.

7. 종합 의견

목포시 산정동에 위치한 본 단독주택은 안정적인 주거 환경과 교육 시설 접근성을 갖춘 물건입니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, '중복사건'이라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 확인이 필요합니다.

제공된 주변 시세 정보가 다세대 주택 위주이므로, 단독주택으로서의 정확한 시세 분석을 위해서는 별도의 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 단독주택으로, 거주 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 연동초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요가 있습니다.

* 말소기준권리 분석 결과, 인수해야 할 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 2층 임대 중인 것으로 탐문되어, 인수 후 바로 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,663,020원입니다.

제공된 주변 시세 정보는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과의 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

'중복사건'의 특수성과 향후 추가적인 권리 관계 변동 가능성을 감안할 때, 신중한 시장 조사를 통해 입찰가를 산정해야 합니다.

본 감정가 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 주변 단독주택의 실제 거래 사례를 바탕으로 입찰가격을 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 전문적인 부동산 컨설팅을 통한 심층 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.