나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33383 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 1337-2 쌍촌동호반리젠시빌 301동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 "상일여자고등학교" 북서측 인근에 위치하는 "쌍촌 동호반리젠시빌" 제301동 제14층 제1401호로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등 이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1-가)는 철근콘크리트조 평슬래브 위 철골트러스 지붕 지하1층~지상17층 건물 내 제14층 제1401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 개별인테리어 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적이 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 평지로서, 아파트 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상 대보호구역(상일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상일중학교)< 교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각, 공유자우선매수권있음(1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33383 (1)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 1337-2 쌍촌동호반리젠시빌 301동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 68,000,000 원 (6천 8백만원)

토지면적: 51.56㎡ (약 15.60평)

토지지분: 11.457㎡ (약 3.47평)

건물면적 (전용면적): 84.76㎡ (약 25.64평)

건물지분 (전용면적 지분): 18.83㎡ (약 5.70평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드주식회사 (추정)

사용승인일: 2002년 5월 25일

건축물대장 요약:

총괄표제부: 총 연면적 55,632.86㎡, 총 동수 6개, 용도 공동주택(아파트), 근린생활시설, 총 주차대수 570대.

표제부 (301동): 최고 17층, 건물 총 면적 11,853.58㎡, 해당 동 102세대.

전유부 (1401호): 14층에 위치.

2. 입지조건

주위환경: 본건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치하며 "상일여자고등학교" 북서측 인근의 "쌍촌 동호반리젠시빌" 아파트 단지 내에 소재하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접도로: 본건 아파트 단지는 남동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 단지로의 접근이 수월합니다.

토지이용계획: 해당 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상일여자고등학교 및 상일중학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설(산업폐기물 처리 시설, 화장장, 납골당 등)은 현장 조사 및 관련 자료 확인 결과 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 사건의 말소기준권리는 2024년 10월 14일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류(갑4)입니다.

등기사항 요약:

소유권 보존 등기(2002.05.28) 이후 소유권 이전 등기(2005.09.30, 2009.05.13 상속) 이력이 확인됩니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(저당권, 가압류, 경매개시결정 등)는 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

본 경매의 직접적인 원인이 된 권리는 2025년 8월 18일 접수된 현대카드주식회사의 강제경매 개시결정(갑5)입니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 16,223,649원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황: 본건에 대한 임대차 관계는 별도로 조사된 바 없어 현재 임대관계가 미상인 상태입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

본 물건은 일반적인 주거 지역에 위치한 아파트로서, 주변에 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다. 이는 지역 주민들의 생활 편의성을 높이며, 주거 상권으로서의 안정성을 확보하는 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

주변 교육 시설: 본건 인근에는 상일여자고등학교와 상일중학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어, 자녀 교육 환경이 우수한 편입니다.

주거 편의 시설: 단지 내 상가 및 인근 상업 시설, 그리고 대중교통 이용의 편리성으로 인해 일상생활에 필요한 모든 편의 시설에 대한 접근성이 좋습니다.

단지 정보:

아파트명: 상무3차호반리젠시빌

사용승인일: 2002년 5월 25일

총 세대수: 471세대

총 주차대수: 570대 (건축물대장 기준)

본건은 해당 아파트 단지 내 5개 동 중 301동 14층 1401호에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 경매 물건은 아파트 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하는 건입니다. 따라서, 매각 이후 소유권 행사, 건물 관리, 처분 등에서 다른 공유자들과의 협의 및 갈등이 발생할 소지가 있습니다.

공유자 우선매수권: 등기부상 현재 공유자가 존재하며, 본건에 대한 우선매수 신고권을 보유하고 있습니다. 이는 최고가 매수인이 결정되더라도 해당 공유자가 동일한 가격으로 해당 지분을 낙찰받을 수 있다는 것을 의미합니다. (1회에 한함)

임대차 관계 미상: 임차인 현황 조사가 명확히 이루어지지 않아, 현재 거주 중인 임차인이 대항력 있는 임차인인지, 혹은 인수해야 할 별도의 보증금 채무가 있는지 여부를 확실히 파악할 수 없습니다. 이러한 불확실성은 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 소재한 호반리젠시빌 아파트의 지분 경매 물건으로, 준신축급 아파트가 갖는 입지적 장점과 비교적 양호한 주거 환경을 보유하고 있습니다.

다만, 전체 호실이 아닌 일부 지분만 매각되는 점, 공유자의 우선매수권 존재, 그리고 임대차 관계의 불확실성 등은 본건 취득 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

이러한 복합적인 요인들을 면밀히 검토하고, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

지분 취득을 통한 시세차익 기대: 본 물건은 지분 매각으로 진행되므로, 전체 호실 매입 대비 낮은 초기 투자 비용으로 접근할 수 있습니다. 향후 시장 상황에 따라 전체 지분을 추가 확보하거나, 향상된 시세로 매각하여 시세차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

안정적인 주거 입지: 쌍촌동 지역은 아파트 단지가 밀집해 있고, 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 우수하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

초기 투자 부담 완화: 전체 아파트 매입 대비 지분 매각은 초기 투자 비용 부담을 줄여주므로, 소액 투자자에게도 고려해 볼 만한 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 68,000,000 원

최근 실거래가 분석:

본 건과 동일한 호반리젠시빌 84.76㎡ 면적의 아파트에 대한 최근 3건의 실거래가는 2026년 5월과 6월에 280,000,000원부터 320,000,000원 사이에 분포하고 있습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 평균 약 3,509,788원/㎡ 수준입니다.

지분 가치 산정:

본 건은 해당 아파트의 약 22.2% 지분(18.83㎡)에 해당합니다. 최근 실거래가 평균치를 적용하여 지분의 시장 가치를 산정하면 약 66,100,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 및 고려사항:

본 건의 감정가는 68,000,000원으로, 이는 위에서 산정한 지분 시장 가치와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

다만, 공유자 우선매수권, 지분 매각으로 인한 소유권 행사 문제, 그리고 임대차 관계 미상이라는 잠재적 리스크를 감안할 때, 입찰가 결정에는 신중한 접근이 요구됩니다.

종합적인 분석을 바탕으로, 감정가를 기준으로 하여 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 수준의 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 71,500,000 원 (칠천일백오십만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.