나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5429 [1] 광주광역시 광산구 하남동 547 부영사랑으로 306동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 하남동 소재 ""하남초등학교"" 서측 인근에 위치하는 부영사랑으로 306동 20층 2004호(아파트/전유면적:84.8198㎡/남향/계단식)이고, 부근은 아파트단지, 단독주택, 주상용건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

부영사랑으로 306동 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 아파트 건물 내 20층 2004호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 노폭 약16미터의 포장도로를 통해 단지 내 도로로 진출하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)((1-14))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2016-02-01)(김봉호 가옥)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경5429 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 하남동 547 부영사랑으로 306동 20층2004호

용도: 아파트

감정가: 297,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

토지지분: 52.0002㎡ (약 15.73평)

건물면적 (전용면적): 84.82㎡ (약 25.66평)

건물지분: 84.8198㎡ (약 25.66평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 아파트 기본 정보

아파트명: 하남3차부영아파트 (부영사랑으로)

건축년도: 2009년 5월 20일 사용승인

해당 층: 20층 / 총 20층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 광주광역시 광산구 하남동에 위치하며, "하남초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 주상용 건물, 학교, 공원 등이 혼합된 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로(소로1류)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 택지개발지구(완료) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 11월 29일 접수된 한국교통안전공단의 전세권설정(을4)입니다.

이보다 선순위 권리는 없으며, 후순위로 압류, 가압류, 그리고 채권자(한OOOOOOO)의 강제경매(갑15)가 등기되어 있습니다.

경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국교통안전공단

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2021-11-29

* 배당신고일자: 2025-08-26

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수 권리 분석

임차인 한국교통안전공단은 대항력이 없어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

모든 후순위 권리들이 말소될 예정이므로, 본건은 낙찰자가 권리상의 부담 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있는 물건입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부채권 총액

318,695,600원

4. 상권분석

본건 소재지는 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거지역으로, 인근에 학교와 공원이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 상권이 발달한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 하남초등학교가 인접하여 교육 환경이 좋습니다.

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 0629526552

5.2. 주차 정보

* 총 주차 대수: 449대 (지상 3대, 지하 21대, 기타 425대 추정)

* 전기차 충전기: 지상 7대, 지하 5대

6. 잠재적 리스크

* 임차인 계약 조건: 임차인 한국교통안전공단은 대항력이 없으나, 차임이 0원으로 계약된 특이사항이 있습니다. 이는 통상적인 임대차 계약과는 다르므로, 관련 세부 내용을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

* 공동담보: '공동담보'라는 특수물건정보가 기재되어 있습니다. 본 건이 다른 물건과 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. 다만, 본 건 자체의 등기부상 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

* 건물 노후도: 2009년 준공되어 비교적 연식이 있는 아파트이므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 하남동에 위치한 부영사랑으로 아파트 20층으로, 안전한 권리관계와 양호한 생활 입지를 갖춘 아파트입니다.

특히, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 물건으로 권리 분석상 하자가 없어 안전하게 취득 가능합니다. 대항력 없는 임차인의 보증금 또한 인수 대상이 아닙니다.

단, 임차인의 특이한 계약 조건(차임 0원)과 공동담보 표기는 추가 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 후순위 권리가 소멸되는 물건으로, 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

* 역세권/학세권: 대중교통 접근성이 양호하고, 하남초등학교가 인접해 있어 학군 관련 이점이 있습니다.

* 시세 대비 잠재력: 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 경우 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일 (13층): 275,000,000원

* 2026년 5월 11일 (4층): 253,000,000원

* 2026년 6월 20일 (8층): 275,000,000원

위 거래 사례들을 종합하면, 해당 면적(84.82㎡)의 시세는 253,000,000원 ~ 275,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본 건은 20층 고층에 해당하므로, 평균 시세보다 높은 가격으로 거래될 가능성이 있습니다. 감정가(297,000,000원)는 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

임차인 보증금 250,000,000원은 인수 대상이 아니므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

현 시세 및 물건의 장점을 고려할 때, 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 적극적으로 고려해볼 수 있습니다.

가장 적정하다고 판단되는 입찰가는 275,000,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.