나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30401 [1] 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 788 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리에 소재하는 '진서면사무소' 남서측 인근 공소판매시설 제가동 제1층 제122호 외 4개호로서, 주위는 일반음식점, 점포(젓갈판매 등), 숙박시설 등이 혼재하는 면소재지 내 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 간선도로와의 연계성 및 버스승강장과의 접근성 등으로 보아 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

일련번호 가~마) 철골조 원더아크판넬지붕 단층 건물 내 가동 122,123호 및 나동 132,133,134호로서,

외벽: 판넬마감 등,
내벽: 판넬마감, 몰탈위 페인트마감, 내장용 타일붙임 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 공실상태이며, 가,나)는 공부상 '상점', 다~마)는 '음식점' 용도임.

설비내역

공동 위생설비, 소방설비(옥내소화전, 화재경보기, 스프링클러 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가로장방형의 토지이며, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 동측 및 서측으로 노폭 약6~8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(2023-12-11), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 본건 구분건물은 벽체 일부를 허물고 일련번호 가,나) 및 일련번호 다~마)를 일체로 이용가능한 상태임.
본건 건물은 위반건축물로 등재되어 있음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1.~3.)은 지분매각(일괄매각으로 인한 공유자우선매수권 행사 불가)
3. 목록1.~3.) 지분은 대지권의 목적인 토지임
4. 본건 구분건물은 필지별 대지지분이 각 호수별로 배분되지 않고 소유자의 지분으로서만 등재되어 대지지분이 미정리된 상태에서 대지지분과 구분건물의 배분가격을 별도 표기하였음
5. 목록4.~8.)은 대지권 미등기상태이며, 대지권 수반하지 않은 건물만의 평가임
6. 목록4.~8.)은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 관할군청 담당자에 의하면 각 호수에 연이어 설치된 차양으로 인하여 등재된 것으로 조사됨
7. 목록4.~8.)은 내벽 일부를 허물고 일체로 이용중인 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30401 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 788

용도: 근린시설

감정가: 409,000,000원

토지면적: 19,398.00㎡ (약 5,868.10평)

토지 지분: 1,276.3884㎡ (약 386.09평)

건물면적: 313.76㎡ (약 94.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 토지는 지분 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

본 물건은 부안군 진서면 곰소리에 위치한 근린시설입니다. 토지는 3필지로 구성되어 있으며, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 '곰소판매시설'로, 제가동 제1층 제122호 및 외 4개 호수(총 5개 호수)가 매각 대상인 것으로 파악됩니다. 전체 감정가는 409,000,000원입니다. 총 토지 면적은 19,398.00㎡ (약 5,868.10평)이며, 이 중 본 건의 토지 지분은 1,276.3884㎡ (약 386.09평)입니다. 매각 대상 건물의 총 면적은 313.76㎡ (약 94.91평)입니다. 건물은 현재 공실 상태이며, 공부상 용도는 상점 및 음식점 등으로 되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 물건은 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 788번지 일대에 소재합니다. 주변에는 '진서면사무소'가 위치하고 있으며, 일반음식점, 젓갈 판매점 등 점포, 숙박시설 등이 혼재하는 면 소재지 내 상업지역입니다. 곰소항과 인접해 있어 관광지와의 연계 가능성도 있는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근 간선도로와의 연계성 및 버스 승강장과의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 건은 토지 및 건물에 대한 일괄매각이나, 토지는 지분 매각으로 진행됩니다.

등기부상 말소기준권리는 토지 등기부상으로는 을11 (2013-03-15, 황등신용협동조합 근저당권, 52,000,000원)이며, 집합건물 등기부상으로는 을15 (2023-09-26, 남부안새마을금고 근저당권, 120,000,000원)입니다.

이들 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 특이 권리 사항

* 토지 등기부상 갑232 (2020-07-15) 소유권이전등기청구권 가등기가 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리일 수 있으므로, 매우 주의 깊은 확인이 필요합니다.

(주의: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 기재되어 있어, 등기부상 기재 내용과 상충되는 부분이 있습니다. 이 점은 반드시 명확히 확인해야 할 최우선 과제입니다.)

* 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 건물 소유주와 토지 소유주 간의 관계, 또는 각 권리 설정 시점 등에 따라 복잡하게 얽혀 있을 수 있으며, 최악의 경우 건물 철거 등 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사신성 , 소

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입(사업)일자: 2022-06-21

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 낙찰자가 보증금 50,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 다만, 권리분석 요약에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 다른 권리관계에 대한 것일 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 반드시 잔금 납부 전 최종 확인이 필요합니다.

3.4. 기타 권리 분석 사항

* 공유자우선매수신고 가능성: 토지가 지분 매각으로 진행됨에 따라, 공유자우선매수권이 적용될 수 있습니다. (단, 물건명세서 주의사항 2번에서 '공유자우선매수권 행사 불가'로 언급되어 있어, 정확한 법적 검토가 필요합니다.)

* 대지권 미등기: 구분건물에 대한 대지권이 아직 등기되지 않은 상태입니다. 이는 건물과 토지 간의 권리 관계가 명확히 정리되지 않았음을 의미하며, 향후 재산권 행사에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 위반건축물: 일부 구분건물(목록 4~8)이 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (조사 결과, 각 호수에 연이어 설치된 차양으로 인한 문제로 파악됨) 이는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 통합 이용: 일부 구분건물의 내벽이 철거되어 일체로 이용 중인 상태입니다. 이는 건축물 사용 용도나 구조 변경 시 문제가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 전북 부안군 진서면 곰소리 상업지역에 위치하며, 곰소항 인근입니다. 주변에는 젓갈 판매점, 식당, 숙박시설 등 지역 특색을 살린 상권이 형성되어 있습니다. 진서면사무소와 가까워 관공서 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 영업 활동이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

곰소항의 관광객 유동인구와 더불어 지역 상권을 고려할 때, 업종에 따라서는 충분한 영업 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 상점 및 음식점 등으로의 활용 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교통

면소재지 내 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 가능하며, 진서면사무소가 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 곰소항, 채석강 등 부안군의 주요 관광지와 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 특이사항

* 지도상으로 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 정확한 현황 파악을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 요인

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 건물 철거 위험 등 법적 분쟁 가능성이 매우 높은 최상위 리스크 요인입니다.

* 소유권이전청구권 가등기 인수 가능성: 등기부상 '인수'로 기재된 가등기는 낙찰자가 인수해야 할 수 있어, 이에 대한 명확한 확인 및 대응 방안 마련이 시급합니다. (물건명세서와의 불일치 문제 포함)

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 50,000,000원의 인수 가능성으로 인해 초기 투자 비용이 증가할 수 있습니다.

* 위반건축물 등재: 이행강제금 부과 및 원상복구 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 건물과 토지 간 권리 관계의 불명확성으로 인한 재산권 행사 제약 가능성이 있습니다.

* 토지 지분 매각: 토지가 지분으로 매각되어 다른 공유자와의 협의가 필요한 상황입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 곰소항 인근의 상업지역에 위치하여 입지적 이점과 잠재적 상권 가치를 가지고 있습니다. 그러나 권리분석상 법정지상권 성립 여부 불분명, 소유권이전청구권 가등기 인수 가능성, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 위반건축물 등 다수의 중대하고 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권 및 가등기 문제는 본 물건의 가치를 크게 하락시키거나, 최악의 경우 법적 분쟁 및 건물 철거로까지 이어질 수 있는 심각한 위험 요소입니다. 따라서 본 물건은 권리분석 및 현장 조사를 통해 모든 위험 요소를 면밀히 검토하고, 이를 감수할 수 있는 경험 많은 투자자나 관계자가 아니라면 신중한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 입지: 곰소항 인근 상업지역으로 관광지 연계 및 지역 상권 활성화를 통한 활용 가능성이 있습니다.

* 가격: 감정가 대비 시세 조사를 통해 잠재적인 시세 차익 기회를 모색할 수 있습니다. (단, 모든 위험 요소를 반영한 실질적인 가치 산정이 중요합니다.)

* 활용성: 현재 공실 상태로, 인수 후 즉시 임대 또는 직접 영업을 통한 수익 창출이 가능합니다. (위반건축물 및 통합 이용 상태 고려 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정 시 고려사항

본 물건은 법정지상권 불분명, 가등기 인수, 대항력 있는 임차인 보증금 인수, 위반건축물 등 다수의 복잡하고 중대한 리스크를 내포하고 있어, 예상 입찰가 산정에 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

9.2. 인수/추정 비용

* 대항력 있는 임차인 보증금: 50,000,000원 (인수 시)

* 소유권이전청구권 가등기 관련 비용: 미상 (인수 시, 가등기 내용에 따라 상이)

* 법정지상권 관련 분쟁 비용: 미상 (최악의 경우 건물 철거 등 상당한 비용 발생 가능)

* 위반건축물 관련 이행강제금 및 원상복구 비용: 미상

9.3. 권리 분석 및 현장 조사 필수

상기 명시된 모든 위험 요소를 충분히 감안하고, 정확한 인수 비용 및 최종 입찰가 산정을 위해서는 반드시 법률 전문가(변호사, 법무사) 및 현장 전문가(건축사, 감정평가사)와 함께 권리 관계를 면밀히 분석하고, 건물 현황 및 주변 시세에 대한 종합적인 조사를 선행해야 합니다.

9.4. 보수적 접근 권고

모든 리스크 요소를 고려할 때, 본 물건은 감정가 409,000,000원에서 상당한 수준의 할인율(최소 30~50% 이상, 위험 요소 심각성에 따라 더 높게)을 적용하여 보수적으로 접근해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려운 상황이며, 철저한 사전 조사 후 입찰 여부를 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.