나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31628 [1] 전북특별자치도 김제시 공덕면 동계리 430-15 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 김제시 공덕면 동계리 소재 '송정마을' 동측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리 된 농경지 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호 1,2)2필 일단의 사다리형 토지로서 창고부지임.

인접 도로상태

대상물건 남동측으로 구거를 사이에 두고 노폭 약 3~4미터 내외의 막다른 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2)농림지역(2025-03-07), 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 침수위험지구(2024-12-10)<자연재해대책법>임.

제시목록 외의 물건

별지 '사진용지'와 같이 대상물건 및 의뢰외 인접지상에 걸쳐 타인 소유로 탐문 조사된 철골 구조물이 소재 함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3,4)강파이프조 칼라강판지붕 단층으로서, 외벽 : 강판잇기 등 내벽 : 강판 및 판넬 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호 3,4)창고로 이용중임.

설비내역

--.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 기호 3,4)는 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있음.

물건 비고

1.일괄매각, 목록1.2. 일부 접도구역 해당되어 공법상 제한 정도 감안하여 평가
2.목록3.4. 제시외 건물 매각 포함(건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 철거 및 이행강제금을 부담할 수 있음)(감정평가서 ㉠~㉥)
3.목록1.2. 인접지 타인 소유 철골구조물 소재하며 이로 인하여 소유권행사가 제한받는 경우 토지의 가액은 63,271,620원(감정평가서 참조)
4.목록3.4.에 소재하는 제시외 기계기구 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31628 (1)

소재지: 전북특별자치도 김제시 공덕면 동계리 430-15

용도: 창고시설

감정가: 176,422,280원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 1426.00㎡ (약 431.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 323.08㎡ (약 97.73평)

건물지분: 323.08㎡

건물 제시외면적: 416.10㎡ (약 125.87평)

총 건물면적 (제시외 포함): 739.18㎡ (약 223.59평)

1.3. 채권자

(OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 김제시 공덕면 동계리 소재 '송정마을' 동측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리 된 농경지 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건 남동측으로 구거를 사이에 두고 노폭 약 3~4미터 내외의 막다른 포장도로가 개설되어 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2) 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 접도구역, 침수위험지구임.

2.5. 주변 시설 정보

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 물건지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않으나, 김제시 전반적으로 산업 폐기물 처리 시설 설치 관련 논의가 있는 것으로 파악됨. 다만, 본건과의 직접적인 관련성이나 근접성은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 유한회사유닉스실업

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-13

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 최범식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-18

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고: (금액이 미상이라도 주의 필요)

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022-06-03 접수 근저당권 (주식회사 명진엠알오, 360,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (물건명세서 참고사항)

* 토지 등기부채권 총액: 360,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 360,000,000원

* 각종 압류 및 임의경매 개시결정 등기 모두 말소 예정임.

3.3. 지상권 개요

해당사항 없음.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 농경지와 창고 시설이 혼재된 농촌 지역으로, 별도의 상업 활동이나 집객 시설이 발달한 상권과는 거리가 있음. 주로 농업 활동 및 관련 시설 운영에 적합한 환경임.

5. 생활정보

주변이 농경지로 이루어져 있어, 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 다소 거리가 있을 것으로 예상됨. 가장 가까운 편의시설은 공덕면 소재지 또는 인근 김제 시내를 이용해야 할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 임차인 최범식은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 여부 및 금액에 대한 확인이 필요함. (총 인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 최범식의 보증금 미상 항목으로 인해 주의 필요)

6.2. 위반건축물

* 건축물대장상 기호 3,4)는 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 철거 또는 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있음.

6.3. 인접지 타인 소유 구조물

* 인접지 타인 소유의 철골 구조물이 소재하며, 이로 인해 소유권 행사가 제한될 수 있는 경우 토지의 가액이 감정평가서에 따라 63,271,620원으로 평가되었음. (소유권 행사 제한 여부에 따른 가치 변동 가능성)

6.4. 공법상 제한

* 토지 일부가 접도구역에 해당되어 공법상 제한이 있음.

* 가축사육제한구역(전부제한지역) 및 침수위험지구로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요함.

6.5. 제시외 물건 관련

* 제시외 건물(기호 3,4)은 매각에 포함되나, 제시외 기계기구는 매각에서 제외됨.

7. 종합 의견

본건은 김제시 공덕면 동계리에 위치한 창고시설로, 농경지 및 다른 창고들이 혼재된 지역에 소재합니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 감정가는 1억 7천만 원대입니다. 교통 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 권리상 말소기준권리보다 선순위인 임차인 최범식(대항력 있음, 보증금 미상)이 존재하며, 건물에는 위반건축물 등재 사실이 있어 철거 및 이행강제금 부담 가능성이 있습니다. 또한, 인접 토지 소유의 구조물로 인한 소유권 행사 제한 가능성도 존재합니다. 토지 이용에는 접도구역, 가축사육제한구역, 침수위험지구 등의 공법상 제한이 있습니다. 이러한 여러 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 면적의 토지와 건물을 비교적 저렴한 감정가에 취득할 기회.

* 농경지 및 창고 등이 혼재된 지역 특성상, 물류 창고 또는 농산물 보관 등 특정 용도로 활용 가능성.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미상이라는 점은 잠재적 인수 부담이 될 수 있으나, 명확한 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 긍정적 요인으로도 해석될 수 있습니다. (단, 최범식 관련 확인 필수)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 해당 물건의 명확한 용도, 인수해야 할 임차인의 권리 및 보증금(최범식에 대한 상세 조사 필요), 위반건축물에 대한 이행강제금 및 철거 비용, 인접지 구조물로 인한 소유권 제한 범위 및 가치 하락분, 그리고 주변 부동산 시장의 실거래가 및 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 특히 대항력 있는 임차인(최범식)의 보증금 및 명확한 인수 여부, 그리고 위반건축물 관련 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토한 후, 전문가와 상담하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.