나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5769 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1507-6 일신하일라빌리지4차 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ""미포오거리교차로"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
해운대 달맞이고개주변 주택 및 상가지대로서, 다세대주택, 소규모 공동주택, 아파트 및 일
부 소규모 점포 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는바 전반적인 대중교통사정
은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물내 제2층 제202호로서,
외 벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감(추정),
창 호: 하이새시 이중창의 구조임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

전반적인 인근 지세는 남서하향 완경사지대내 자체지반 대체로 등고평탄하게 지반 조성한 가
로장방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 10m 내외 폭의 아스팔트 포장도로에 접하며, 주차장시설은 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-08-20), 경관지구(일반경관지구), 지구단위계획구역(중동2 지구단위
계획구역(최초2000.4.14.)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점
경관관리구역(2018.2.21.).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 본건은 공부상 명칭이 ""일신하일라빌리지4차""이나 현황 ""일신하일라빌라5차""로
불리는바 참고하시기 바람.

물건 비고

현칭 '일신하일라빌라 5차'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산동부지원 2025타경5769 (1)

소재지

부산광역시 해운대구 중동 1507-6 일신하일라빌리지4차 2층202호

용도

연립주택

감정가

747,000,000원

토지면적

138. 45㎡ (약 41.88평)

토지지분

138. 45㎡ (약 41.88평)

건물면적

182. 45㎡ (약 55.19평)

건물지분

182. 45㎡ (약 55.19평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

강OO

특이사항

본건은 공부상 명칭이 '일신하일라빌리지4차'이나 현황 '일신하일라빌라 5차'로 불림.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "미포오거리교차로" 남동측 인근에 위치해 있습니다.

주위는 해운대 달맞이고개 주변 주택 및 상가지대로, 다세대주택, 소규모 공동주택, 아파트 및 일부 소규모 점포 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리(말소기준등기)는 2024년 5월 8일 접수된 우리은행의 근저당권(183,150,000원)입니다.

따라서, 위 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 본건의 경우, 2025년 8월 28일 접수된 강제경매개시결정(273,000,000원)과 2025년 11월 6일 접수된 엠메이드대부의 가압류(4,637,917원)는 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 및 현황은 추가 확인이 필요합니다. (다만, 물건명세서상 해당 사항에 대한 상세 정보는 확인되지 않았습니다.)

임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로, 임차인이 존재하더라도 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

임대관계: 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도, 공실 상태 확인 등 명도 관련 상세 사항은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 제2종일반주거지역, 경관지구, 지구단위계획구역(중동2 지구단위계획구역), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 지역 내 개발 및 이용에 대한 계획적 관리가 이루어지고 있습니다.

제공된 주변 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 로즈빌라에이동 (70.22㎡): 2026년 5월 381,000,000원

* 한영빌라B동 (34.2㎡): 2026년 7월 120,000,000원

* 한신빌리지 (81.93㎡): 2026년 7월 750,000,000원

제공된 주변 시세 정보와 본건의 감정가(747,000,000원) 및 면적(182.45㎡)을 비교 시, 일부 거래 사례(특히 한신빌리지)는 면적 대비 가격이 본건 감정가와 유사하거나 더 높게 나타나고 있습니다. 이는 본건이 위치한 단지(일신하일라빌리지4차)의 특성, 동/층/향, 내부 상태 등에 따라 시세 차이가 발생할 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 연립주택으로 이용 중이며, 기본적인 급·배수, 위생, 난방(도시가스보일러), 화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변으로는 해운대 달맞이고개 인근의 주거 및 상업 지역이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 권리: '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

명도 리스크: 임대 관계가 미상인 점은 잔금 납부 후에도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

감정가와 시세 괴리: 제공된 주변 시세 정보와 본건의 감정가 사이에 큰 차이를 보이는 사례가 있어, 실제 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 중동의 달맞이고개 인근에 위치한 연립주택으로, 훌륭한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 특별한 부담은 없어 보이나, '지상권' 등 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

임대 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

감정가 대비 시세 확인에 대한 추가적인 검토가 필요하며, 이를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

해운대라는 지역적 프리미엄을 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

본건이 위치한 '일신하일라빌리지' 단지는 지역 내에서도 잘 알려진 주거 단지로, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

제공된 감정가와 면적을 고려하여, 경쟁 분석 및 철저한 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 747,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례들을 살펴보면, 면적과 거래 유형에 따라 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다.

인수되는 보증금이나 특별한 부담이 없는 점을 고려하되, 잠재적 리스크(지상권 확인 필요, 임대관계 미상)와 현재 시장 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 감정가를 기준으로, 보수적으로 75% ~ 90% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 560,000,000원 ~ 672,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

본건의 소재지인 부산광역시 해운대구 중동 1507-6 일대에 대해 주변 환경을 분석한 결과, 지도 검색 등에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 달맞이 고개 인근의 주거 및 상업 밀집 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.