나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101854 [1] 부산광역시 북구 금곡동 171 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 금곡동 소재 ‘금곡초등학교’ 북측 인근에 위치하고, 주위는 주택,
아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 '금곡역'이
소재함.

형태 및 이용상태

완경사지대내 옹벽 등으로 조성된 부정형 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 2~4미터 내외의 골목길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준폰이의 120%), 지적재조사사업지구임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외물건 기호(ㄱ~ㅁ)이 소재하며,
제시외물건 기호(ㄷ)은 1985.06.29.자로 사용승인 되어 일반건축물대장상에 등재는 되어
있으나, 현재 미등기 상태이며 타인 소유의 부동산인바 토지의 사용ㆍ수익ㆍ처분 등에
미치는 영향이 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

보록조 스라브가 평가건 단층 건물로서,
외벽 : 타일붙임 및 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 기호(2) 건물은 공부상 금곡동 171, 170번지에 소재하는 것으로 표시되어 있으나,
현황 170번지상에 소재하는 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외건물 포함
-목록2는 공부상 금곡동 171,170번지에 소재하는 것으로 표시되어 있으나 현황은 170번지 지상에 소재하는 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101854 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 금곡동 171

* 용도: 단독주택

* 감정가: 346,097,400원

* 토지면적: 210.00㎡ (약 63.5평)

* 건물면적: 67.77㎡ (약 20.5평)

* 제시외 건물 면적: 92.30㎡ (약 27.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 늘푸른사상새마을금고

* 주의사항:

- 일괄매각. 제시외건물 포함.

- 목록2는 공부상 금곡동 171, 170번지에 소재하는 것으로 표시되어 있으나 현황은 170번지 지상에 소재하는 것으로 보임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 금곡동 소재 ‘금곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 '금곡역'이 소재함.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 2~4미터 내외의 골목길과 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준폰이의 120%), 지적재조사사업지구임.

* 주변 시설: 금곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 금곡역을 통한 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을8, 근저당권, 늘푸른사상새마을금고, 2017-01-11.

* 권리 분석: 등기부등본상 말소기준권리인 을8 근저당권보다 나중에 설정된 모든 을구(근저당권) 및 갑구(가압류)는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액: 475,316,803원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인 정보 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치한 단독주택 용도로, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 상권은 갖추고 있음.

* 금곡역 주변으로 상업 시설이 밀집될 것으로 예상되나, 본 물건 자체의 직접적인 상업적 가치는 낮음.

5. 생활정보

* 교육시설: 금곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리함.

* 교통: 부산지하철 2호선 금곡역을 통해 부산 시내 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용도 가능함.

* 편의시설: 주거 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 면적 92.30㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이 중 기호(ㄷ) 건물은 1985년 사용승인되었으나 미등기 상태이고 타인 소유로 판단됨. 이는 토지 사용, 수익, 처분에 영향을 미칠 수 있으며, 추가적인 법적 분쟁이나 명도 문제가 발생할 소지가 있음.

* 공부와의 차이: 건물(2)은 공부상 금곡동 171, 170번지에 소재하나 현황은 170번지 지상에 소재하는 것으로 판단됨. 토지의 정확한 경계 및 이용 현황 확인이 필요함.

* 토지 제시외 물건: 별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외 물건 기호(ㄱ~ㅁ)이 소재하며, 특히 (ㄷ) 건물은 타인 소유로 판단되어 추가적인 법적 문제가 발생할 수 있음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 건축물 최고 높이 제한 등 관련 규제 사항 확인 필요.

* 지적재조사사업지구: 사업 진행 여부 및 결과에 따라 토지 경계 변동 가능성 확인 필요.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 북구 금곡동에 위치한 단독주택으로, 교육 및 교통 환경이 양호한 편임.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없어 보이나, 상당한 면적의 제시외 건물 중 타인 소유로 추정되는 부분이 있어 명도 및 법적 리스크가 존재함.

* 공부와의 차이, 제시외 건물 존재 등 현황과 공부상의 불일치 사항에 대한 철저한 확인이 요구됨.

* 투자를 고려한다면, 상기 리스크 요인들을 충분히 인지하고 명도 및 법적 문제 해결 가능성을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인근 금곡역(부산지하철 2호선)을 통한 대중교통 접근성과 금곡초등학교 인접으로 인한 교육 환경이 장점임.

* 토지 가치: 210㎡의 토지 면적은 단독주택으로서 활용 가치가 있음.

* 감정가 대비 잠재 가치: 토지 가치를 반영한 것으로 보이는 감정가와 실제 시세 비교 분석을 통해 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 346,097,400원

* 토지면적: 210.00㎡ (약 63.5평)

* 건물면적: 67.77㎡ (주거) + 92.30㎡ (제시외)

* 최근 주변 연립/다세대 매매 사례 (2024년~2026년):

* 7,000만원 ~ 8,000만원 수준 (면적 43.46㎡~76.36㎡)

* 시세 분석:

* 제공된 주변 연립/다세대 매매 사례는 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 본건의 감정가(3.46억원)는 토지 면적(210㎡)을 고려할 때 토지 가치가 상당 부분 반영된 것으로 보입니다. 토지 평당 약 500만원으로 단순 계산 시 토지 가치만 약 3.17억원에 달합니다.

* 그러나 상당 면적의 제시외 건물 중 타인 소유로 추정되는 부분이 있어 명도 및 법적 리스크가 존재합니다. 이 부분은 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

* 예상 입찰가:

* 인수할 권리가 없고, 입지가 양호하며, 감정가가 토지 가치를 반영한 수준으로 보이나, 명도 및 법적 리스크를 고려해야 합니다.

* 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 제시된 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 약 85% 수준인 294,132,890원 내외로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 법원 분위기, 경쟁자 동향 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 약 2억 9천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.