나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5790 [1] 부산광역시 수영구 광안동 774-26 광안에코하임센트럴뷰 주건축물제1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철2호선"광안역"남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(광안역)이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 /지상20층 건내 1층 101호로서, 외벽:화강석붙임, 몰탈위페인팅 등 , 창호:강화유리 등.

이용상태

기준시점 현재 "분양사무실"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로, "공동주택(아파트),업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 "수영로"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 110미터, 최고높이 155미터),상대보호구역(학교환경위생정화구역).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

현재 분양사무실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5790 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 774-26 광안에코하임센트럴뷰 주건축물제1동 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 1,000,000,000원

토지면적: 9.59㎡ (약 2.90평)

토지 지분: 9.589249406158507㎡ (약 2.90평)

건물면적: 60.07㎡ (약 18.17평)

건물 지분: 60.0676㎡ (약 18.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO (남부산농업협동조합)

건축물명: 광안에코하임센트럴뷰

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

사용승인일: 2022년 3월 25일

총 층수: 지하 1층, 지상 20층

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 지하철 2호선 '광안역'에서 남서측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 주변은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설로 형성된 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철(광안역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 상태: 동측으로 '수영로'에 접해 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 남부산농업협동조합 근저당 (접수일자: 2023-05-16)

* 후순위 권리: 가압류, 근저당, 압류 등 다수 존재하나, 모두 매각으로 소멸 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 없음)

* 등기부채권 총액: 1,141,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 주식회사명신주택진민호

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2024-02-27

대항력: 없음

* 임차인 2: 주식회사명정주택진명호

보증금: 0원

차임: 300,000원

사업일자: 2022-11-17

대항력: 있음 (주의 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로 인수 부담 없음)

4. 상권분석

* 지역적 특징: 지하철 2호선 광안역 인근의 역세권 상업지구에 위치함.

* 배후 수요: 주변에 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능함.

* 활용 가능성: 근린상가로서 다양한 업종의 입점이 가능하며, 광안역 역세권 프리미엄을 활용한 상권 활성화 기대.

5. 생활정보

* 주거 및 편의시설: 주변에 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음.

* 교통: 지하철 2호선 광안역을 중심으로 우수한 대중교통 접근성을 자랑함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사명정주택진명호 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 보증금은 0원임. 명도 과정에서 협의가 필요하며, 임대차 계약 내용에 따라 명도 저항 또는 추가 협의 비용 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 현업종 이용: 현재 분양사무실로 이용 중이므로, 매수 후 다른 용도로 변경하거나 이전할 경우 추가적인 공사 또는 이전 비용이 발생할 수 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 건축 또는 개발 시 해당 규제 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동의 핵심 입지에 위치한 신축 근린상가로, 광안역 역세권 프리미엄과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 투자가치가 높을 것으로 판단됨. 건물 자체의 연식(2022년 준공)이 짧아 시설 노후화에 대한 우려가 적음. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 현재 분양사무실로 사용 중이라는 점은 명도 및 향후 운영 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요함. 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적 요인임.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 광안역 초역세권 상권으로 유동인구 및 접근성이 매우 우수함.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 상태 양호 및 관리 부담 최소화.

* 안정적인 배후 수요: 인근 아파트 단지들로 인한 꾸준한 고객 확보 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 1,000,000,000원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인에 대한 명도 비용, 현재 이용 중인 분양사무실의 향후 용도 변경 또는 이전 시 예상되는 추가 비용, 그리고 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 명도 협의 과정에서 발생할 수 있는 변수들을 충분히 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.