나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5762 [1] 부산광역시 수영구 민락동 261-1 비엠빌리지 102동 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 민안초등학교 남동측 인근에 위치하는 비엠빌리지 102동 5층 501호로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하고, 근거리에 부산도시철도2호선(수영역) 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층 501호로서,
(사용승인일: 2014.06.17)

·외벽: 석재마감 및 몰탈위 페인팅마감, 징크판넬 마감 등,
·내벽: 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 공동현관설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 3~4M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-18), 상대보호구역(교육환경보호구역)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 동측 베란다에 판넬조 판넬지붕의 무단증축부분이 소재하는 것으로 조사되었는 바, 원상회복 등 행정처분의 발생가능성 여부에 대하여는 경매진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전:임차인 김태훈)로부터 2026.6.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
- 동측 베란다에 판넬조 판넬지붕의 무단증축부분이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5762 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 261-1 비엠빌리지 102동 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 94,000,000원

토지면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

구분건물감정평가요항표 요약:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층 501호

- 사용승인일: 2014년 06월 17일

- 이용상태: 업무시설(오피스텔)

- 설비내역: 위생 및 급배수, 승강기, 공동현관, 개별난방(도시가스)

- 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역

- 공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 민안초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

1.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 근거리에 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 HUG(주택도시보증공사)의 채권으로 인한 부동산강제경매 사건입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 04월 29일

- 확정일자: 2022년 04월 12일

- 배당신고일자: 2024년 05월 03일

- 대항력: 없음

- 비고: 주택도시보증공사(양도전:임차인 김태훈)로부터 2026.6.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 임차인의 보증금 반환 채권은 HUG를 통해 해결될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 현황 (말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정, 갑7)

- 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 을3 임차권(김태훈) 역시 말소 대상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 지상권: 개요 상으로는 없으나, 물건명세서에 명시되어 있어 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 수영구 민락동의 주거 및 업무 복합 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 공동주택과 오피스텔이 다수 분포하고 있으며, 민안초등학교가 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 시내버스 정류장 및 지하철 수영역과의 접근성이 양호하여 유동인구 및 상업 활동도 어느 정도 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스 및 도시철도(수영역) 이용이 편리하여 부산 시내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 민안초등학교와 인접해 있으며, 인근 지역에 생활 편의시설(상점, 식당 등)이 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 민안초등학교가 인접해 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 주택 등이 혼재된 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 무단 증축: 본건 동측 베란다에 판넬조 판넬지붕의 무단 증축 부분이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 철거 명령 등 행정처분 대상이 될 수 있으며, 관련 비용 발생 가능성이 있으므로 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인하고 신중하게 판단해야 합니다.

* 임차인 관련: 김태훈 임차인의 대항력은 없다고 표기되어 있으나, HUG의 확약서 내용과 관련하여 최종적인 인수 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 교통 편의성이 양호하고 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 입지입니다. 감정가는 94,000,000원이며, 현재 시세는 유사 면적대의 오피스텔이 100,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 임차인 관련 문제는 HUG의 확약서로 인해 해결될 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 하지만 동측 베란다의 무단 증축 부분은 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

* 양호한 입지: 수영역 및 초등학교 인접으로 생활 편의성과 교통 접근성이 우수합니다.

* 임차인 리스크 해소: HUG의 보증금 반환 확약으로 인해 임차 관련 부담이 최소화되었습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 94,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세가 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원 수준임을 감안할 때, 감정가는 시세 대비 낮은 편입니다.

다만, 동측 베란다 무단 증축 부분으로 인한 행정처분 가능성 및 원상복구 비용 발생 여부를 고려해야 합니다.

임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

이를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 수준 이상에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

- 인수 보증금: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.