나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22587 [1] 부산광역시 중구 보수동1가 59-240 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 보수동1가 소재 '보수초등학교' 남동측 인근에 위치하는 현칭 '서문빌라' 3층 301호 로서, 주위는 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물(사용승인일: 1995.10.10.)
내 3층 301호(전유면적: 59.74㎡) 로서
·외벽: 적벽돌 및 타일 붙임 등 마감.
·창호: 샷시 창호 임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 지반조성한 3필지 일단의 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 으로 노폭 약 4ｍ 내외의 포장도로와 연결되는 계단도로를 통하여 통행가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역. 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대사항: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

지분매각으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한함(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22587 (1)

소재지: 부산광역시 중구 보수동1가 59-240 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5800만원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

토지면적: 24.07㎡ (약 7.28평)

토지지분: 5.349465㎡ (약 1.62평)

건물면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

건물지분: 13.274228㎡ (약 4.02평)

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 (1995.10.10 사용승인)

해당층: 3층 301호

주요설비: 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 보수동1가 소재 '보수초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 주거 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통시설 이용은 보통 수준임. 남서측 약 4m 내외의 포장도로와 연결되는 계단도로를 통해 통행 가능함.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 1998년 7월 13일 중부산세무서 압류 (등기부상 갑2)

경매개시결정: 2025년 8월 26일 김정혜 신청 (등기부상 갑18)

등기부채권 총액: 400만원

3.2. 인수되는 권리

통상적인 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재가 있으나, 내용이 불완전하여 추가 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤용철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-12-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되나, '매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 물건명세서 참고사항이 있어, 실제 점유 관계 및 추가 임차인 유무에 대한 현장 조사가 반드시 필요함.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 사례 기준)

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과:

* 2026년 5월 거래: 보수동1가 146-111 소재 '나웅하이빌1동2동' (연면적 59.67㎡, 2003년식, 4층) - 1억 1000만원

* 2026년 5월 거래: 보수동1가 33-55 소재 '(33-55)' (연면적 25.84㎡, 1996년식, 1층) - 4500만원

* 2026년 5월 거래: 보수동1가 60-57 소재 '목화빌라' (연면적 59.09㎡, 2000년식, 2층) - 8400만원

본건(연면적 59.74㎡, 1995년식)과 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례를 보면, 2026년 5월 기준 8400만원에서 1억 1000만원 사이에서 거래가 이루어졌음을 확인할 수 있음. 본건의 감정가(1억 5800만원)는 유사 면적의 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있음.

4.2. 생활편의시설

본건 인근은 주거 지역으로, 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨. 보수초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편임.

4.3. 주변 시설 검색

주변 지역(부산광역시 중구 보수동1가 59-240)에 대한 일반적인 지도 및 검색 결과상, 혐오 시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장, 도축장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분매각

토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 공유자들과의 관계 및 향후 관리, 처분 등에서 복잡한 문제가 발생할 수 있음.

5.2. 공유자 우선매수 신고

공유자의 우선매수 신고권 행사 가능성이 있으며, 이는 입찰 절차 및 낙찰자 결정에 영향을 미칠 수 있음. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수 신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 점에 유의해야 함.

5.3. 미상 임대 정보

비록 대항력 있는 임차인은 파악되지 않았으나, '임대사항: 미상임'이라는 정보와 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 물건명세서 참고사항은 인수해야 할 숨은 채무나 점유 관계가 존재할 가능성을 시사하므로, 철저한 현장 조사가 필수적임.

5.4. 건축 연한

건축 연도가 1995년으로 노후화가 진행되었음을 고려해야 함.

6. 종합 의견

본건은 부산광역시 중구 보수동1가에 위치한 다세대주택 지분 매각 물건임. 입지 조건은 보통 수준이나, 지분 매각이라는 점과 공유자의 우선매수 신고 가능성, 잠재적 임차인 존재 가능성 등 권리 및 거래상 복잡성을 내포하고 있음. 감정가는 1억 5800만원이나, 유사 면적의 최근 실거래가(8400만원 ~ 1억 1000만원) 대비 높은 수준이므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됨. 주거환경개선지구에 속해 있어 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 이에 따른 규제 사항 확인이 필요함.

7. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 잠재적 할인 가능성.

* 공유자의 우선매수 신고권 행사 여부에 따른 변동성.

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 개발 기대감 (별도 확인 필요).

* 유사 면적 실거래가와 감정가 간의 차이를 이용한 시세 차익 기대 (보수적 접근 필요).

8. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 물건의 지분 매각, 공유자 우선매수권, 임대차 관계의 불확실성 등 제반 리스크를 고려했을 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정함. 유사 면적 실거래가(최고 1억 1000만원)와 감정가(1억 5800만원)의 차이를 감안하여, 잠재적 리스크를 반영한 입찰가는 약 1억 500만원 내외로 예상됨. 이는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 하며, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.