나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [1] 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 지하1층비101호 (부전동,더토포필리아) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 지하1층비101호 (부전동, 더토포필리아)

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적정보

토지면적: 41.95㎡ (약 12.68평)

건물면적: 293.22㎡ (약 88.67평) (경매 대상 면적)

1.3. 감정가

감정가: 1,101,000,000원 (11억 1백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)에 해당하며, 도시관리계획 입안 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-06-16 접수, 10,704,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사서융)

* 을1 근저당권

* 갑3 임의경매 (부산성의신용협동조합, 2024-09-19 접수)

* 갑4 강제경매 (김기용, 2025-10-15 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 이에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 부근업종

본건 주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하여 다양한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 용도현황

건축물 공부상 용도는 "업무시설"이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 실제 활용 가치와 잠재적 임대 수익을 고려할 때 중요한 요소입니다.

4.3. 주변시세

서면역 일대는 부산의 대표적인 상업 및 업무지구로서 오피스텔의 수요가 꾸준하며, 임대 및 매매 시세는 입지, 층수, 면적, 내부 상태에 따라 상이합니다. 본건과 유사한 조건의 오피스텔 시세는 통상적으로 평당 1000만원 이상으로 형성되는 경향이 있습니다. (본 정보는 일반적인 시장 분석에 기반하며, 개별 물건의 정확한 시세 조사가 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 롯데백화점, 부산도시철도 1호선 서면역 등 주요 편의시설 및 교통 요지에 인접하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 혐오시설

본건 소재지 주변에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 최종 입찰 전 주변 환경에 대한 육안 확인이 권장됩니다.)

6. 잠재적리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 물건은 중복사건으로 분류되며 공동담보로 묶여 있어, 복잡한 권리 관계 및 법적 절차가 수반될 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 사용 중인 점은 추후 행정적 또는 법적 문제 발생 가능성을 내포합니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 정확한 보증금, 월세, 계약 조건 등이 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 관련 법규상 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중이므로 향후 건물 관련 규제 변경 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산의 핵심 상업지구인 서면역 역세권에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 높은 총 채권액, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요소입니다. 등기부채권 총액(약 107억원)이 감정가(약 11억원)보다 현저히 높은 점은, 채권자들이 다소 낮은 가격에라도 매각을 원하는 상황일 수 있으며, 이는 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 최고의 입지: 부산 대표 상권인 서면역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

* 현황 활용도: 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 중인 오피스텔로서, 현황에 따른 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 향후 발전 가능성: 도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

감정가: 1,101,000,000원

주변 시세 및 물건 특성, 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 높은 총 채권액으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 가능성도 있습니다.

예상 입찰가: 950,000,000원 (9억 5천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.