나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22627 [1] 부산광역시 영도구 봉래동1가 128-1 유원블루파크 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동4가 ""대교초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 유원블루파크 3층 301호 및 10층 1002호로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2018년 05월 01일 준공되었으며
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층건 내 제3층 제301호 및 제10층 제1002호로
외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

○봉래동1가 128-1번지
일반상업지역 , 방화지구 , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-6호)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(변경기준 높이: 120m최고 높이: 170m)<건축법>임.

○봉래동1가 128-1번지
일반상업지역 , 방화지구
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(변경기준 높이: 120m최고 높이: 170m)<건축법>임.

○봉래동1가 128-4번지
일반상업지역 , 방화지구 , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-6호)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(변경기준 높이: 120m최고 높이: 170m)<건축법>임.

○봉래동1가 208-22번지
일반상업지역 , 방화지구
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(변경기준 높이: 120m최고 높이: 170m)<건축법>임.

공부와의 차이

일련번호(2)의 1002호 건축물현황도에는 204호~2004호 호별 건축도현황도가 등재되어 있어 물적 동일성 여부를 알 수 없으나 층별 건축물현황도에 302호~2002호가 표기되어 있으므로 이 위치를 일련번호(2)의 위치로 보아 감정평가액을 결정하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : ""Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항"" 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22627 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동1가 128-1 유원블루파크 3층301호

물건종별: 아파트

감정가: 234,000,000원

면적:

토지: 8.70㎡ (약 2.63평)

건물: 59.83㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축일자: 2018년 05월 01일

총 층수: 20층

해당층수: 3층

전용면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

공급면적: 해당 정보 직접 제공되지 않음 (전용면적 기준)

건물명: 유원블루파크

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 영도구 봉래동1가 128-1번지에 위치하며, 대교초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 교통상황: 차량을 이용한 본건 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이 170m)에 해당합니다.

* 접근성: 주요 간선도로와의 접근성이 좋으며, 대중교통망이 구축되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 10월 05일 접수된 부산은행 근저당권(198,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권보다 후순위에 있는 채권(압류, 가압류, 임의경매 등)은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인이 필요한 사항입니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 미상

* 임대차 관계가 미상인 점에 유의해야 합니다. 실제 거주자나 임차인이 있는지, 있다면 그들의 권리관계는 어떻게 되는지 등은 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

2.1. 등기부요약

* 집합건물 등기부상 총 채권액은 237,587,785원입니다.

3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 부산 영도구의 일반상업지역 내에 위치하며, 주거용 아파트와 상업용 근린생활시설이 함께 발달된 지역입니다.

* 주변 상가 및 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 아파트와 직접적인 연관이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 생활정보

* 인근 교육시설: 단지 남서측 인근에 대교초등학교가 위치하여 통학이 편리합니다.

* 주요 편의시설: 주변 근린생활시설 및 버스정류장 접근성을 고려할 때, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 현황: 이해관계인의 부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 정확한 현황 파악을 위해 경매 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 일련번호 2번(1002호)의 건축물 현황도에 대한 내용이 다소 상이하나, 본건 301호의 위치는 해당 층별 건축물 현황도를 기준으로 감정평가액이 결정되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 물건의 가치 평가 및 향후 이용에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 등기 및 사실관계를 면밀히 조사해야 합니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차 및 특성이 있을 수 있습니다.

* 채권 총액 대비 감정가: 등기부상 채권 총액(237,587,785원)이 감정가(234,000,000원)보다 다소 높습니다. 이는 물건의 가격 책정에 있어 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

6. 종합 의견

본건은 부산 영도구에 위치한 신축 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 2018년 준공되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되나, 내부 확인이 되지 않은 점은 주의가 필요합니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되나, 지상권이라는 특이사항이 존재하여 면밀한 확인이 요구됩니다. 유동화 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 주요 권리 소멸: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

* 양호한 입지: 대교초등학교 인근이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리 상태에 따라 잠재적 가치가 높을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 별도의 명도 협상이나 추가적인 권리 문제가 발생할 가능성이 적습니다.

8. 예상 입찰가

* 산정 기준: 인수 보증금이 0원이므로, 권리 총액과 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 입찰가 제시: 감정가 234,000,000원 대비 채권 총액 237,587,785원임을 고려할 때, 본건의 시세 및 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 잠재적 리스크(지상권, 내부 미확인) 해소 비용 및 물건의 실제 가치를 종합적으로 판단하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 접근하는 것을 제안합니다. 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 신중하게 검토해 보시는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.