나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3547 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오 103동 27층2704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 '동삼2동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상46층 건물내 제103동 제27층 제2704호로서,
외벽: 페인팅 마감,
창호: 샷시 창의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 건물내 승강기, 화재탐지설비, 소화전 등이 되어 있으며,
도시가스에 의한 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 10~15m, 동측으로 폭 10m, 북측으로 폭 12m, 서측으로 폭 16m 내외의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 일반상업지역(2015-08-05), 방화지구, 제1종지구단위계획구역
(2015-08-05), 소로1류(폭 10m~12m)(2018-02-21)(도시관리계획(지구단위계획)변경결정)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-02-21)(도시관리계획(지구단위계획)변경결정)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2018-02-21)(도시관리계획(지구단위계획)변경결정고시)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(2018-02-21)(도시관리계획(지구단위계획)변경결정)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2015-08-05)
<도시개발법>, 역사문화환경보존지역(2024-04-26)((2구역))<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-04-26)((3구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미 상 임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경3547 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오 103동 27층2704호

용도: 아파트

감정가: 410,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 24.27㎡ (약 7.34평)

건물 면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

1.3. 건물 정보

건물명: 부산오션시티푸르지오

건축년도: 2022년 04월 28일 (사용승인일)

해당 층: 27층 (총 46층)

1.4. 채권자 정보

채권자: 농OOOOOOO (농협은행)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 '동삼2동 행정복지센터' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남항대교, 부산항대교를 통해 서부산과 동부산으로의 이동이 용이하며, 부산대교 및 영도대교를 건너면 부산지하철 1호선 남포역에 접근 가능하고, KTX/SRT 부산역도 차량으로 10분대에 이용할 수 있습니다.

2.3. 도로 및 토지 상태

본건은 남측으로 폭 10~15m, 동측으로 폭 10m, 북측으로 폭 12m, 서측으로 폭 16m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류, 중로3류로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 도시개발구역, 역사문화환경보존지역(2구역, 3구역)으로도 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 7월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위 권리인 임의경매(농협은행, 갑4) 및 가압류(서울보증보험주식회사, 갑5)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 인수해야 할 권리(저당권, 전세권, 임차권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

- 말소기준권리: 을1 근저당권 (2022-07-18)

- 소멸 예정 권리: 을1 근저당권, 갑4 임의경매, 갑5 가압류

- 인수될 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 - 비고: 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 보증금 및 차임이 미상이라도 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부채권 총액

을1 근저당권 (481,800,000원) + 갑4 임의경매 (448,490,607원) + 갑5 가압류 (16,391,529원) = 총 946,681,536원. (주의: 위 금액은 말소기준 권리 및 후순위 권리들의 채권액 합계이며, 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.)

제공된 등기부요약상의 채권 총액은 498,191,529원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 속한 부산오션시티푸르지오 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 상업시설 등이 포함되어 있어 단지 내에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있으며, 롯데백화점, 롯데마트, 홈플러스 등 대형 편의시설도 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

현재까지 검색된 정보로는 본건 주변에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 하수처리장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 과정에서 혐오시설 이전 논의가 있을 수 있으므로, 관심 물건에 대한 상세한 주변 환경 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

부산오션시티푸르지오는 총 4개 동, 846세대로 구성된 대단지 아파트입니다. 2022년 4월에 준공된 신축 아파트로, 최고 49층의 높이를 자랑하며, 본건은 103동 27층에 위치합니다.

5.2. 주거 편의 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다. 또한, 지하 주차장에는 1137대의 주차가 가능하며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 생활 인프라

단지 인근에는 국립해양박물관, 동삼동 패총전시관 등 문화시설이 있으며, 중리산, 태종산 등 자연환경이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

인수되는 임차 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유자가 누구인지, 대항력 유무 및 보증금/차임 액수에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 복잡한 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항(가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등)에 저촉되거나 포함되어 있어, 향후 건축이나 개발에 있어 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리

2022년 준공된 신축 아파트이나, 46층의 고층 건물로서 유지보수 및 관리 비용 등을 고려해야 합니다.

6.4. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성과 금리 인상 가능성 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 부산광역시 영도구 동삼동에 위치한 '부산오션시티푸르지오' 103동 27층 아파트로, 2022년에 준공된 신축 건물입니다. 감정가는 4억 1천만원이며, 전용면적 84.91㎡ (약 25.7평)으로 넓은 주거 공간을 제공합니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 권리상의 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 또한, 단지 내외의 생활 편의 시설 및 교통 환경이 양호하며, 바다 조망이 가능한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상이며, 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하므로 이러한 부분을 사전에 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중하게 접근한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공된 비교적 새 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 입지: 부산 영도구의 주요 지역에 위치하며, 바다 조망이 가능한 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 부담이 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 동삼혁신도시 배후단지로서 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보를 종합해보면, 동일 단지(부산오션시티푸르지오) 내 유사 면적(전용 84.91㎡)의 최근 매매가는 2026년 5월 4억 1,500만원 (24층), 2026년 6월 4억 1,500만원 (46층), 2026년 7월 3억 9,950만원 (19층)으로 확인됩니다 [JSON 데이터 분석]. 현재 감정가는 4억 1,000만원으로, 최근 거래가 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 감정가, 그리고 낙찰 후 예상되는 부대비용(취득세, 명도비용 등)을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여 무리한 경쟁보다는 합리적인 선에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 예상 입찰가: 425,000,000원

(참고: 본 예상가는 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 경매 현장의 경쟁률, 현장 조사를 통한 추가 정보 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.