나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10473 [1] 경상남도 밀양시 가곡동 590-31 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 가곡동에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 관공서 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 (1) 토지는 지적도상 남동측 및 남서측으로 도로와 접하고, 현황 남동측 및 남서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 (1) 일반상업지역(2021-08-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-11-02) (소2-1-29)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

본건 기호 (1) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1) 토지 지상에 걸쳐 제시외 건물인 철파이프조 천막지붕 창고가 2동 소재하나, 해체 및 이동이 용이한 점을 고려하여 평가외 하였으며, 잡자재 등이 다 수 적재되어 있는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 본건 기호 (2) 건물은 일반철골구조 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬 등 마감. 내 벽 : 인테리어 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임. - 본건 기호 (3) 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬 등 마감. 내 벽 : 인테리어 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임. - 본건 기호 (4) 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬 등 마감. 내 벽 : 인테리어 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

- 본건 기호 (2)~(4) 건물은 일반건축물대장상 근린생활시설임.

설비내역

본건 기호 (2)~(4) 건물은 기본적인 급배수 위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 기호 (2) 건물은 귀 제시목록상 면적인 1층 697.44㎡, 1층 48.88㎡와 일반건축물대장상 면적인 1층 415.09㎡, 282.35㎡ (합계:697.44㎡), 1층 60.01㎡, 1층 48.88㎡가 상이한 바, 건물의 사실관계는 일반건축물대장이 우선하는 점 등을 고려하여 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 - 본건 기호 (3) 건물의 외부 데크 및 본건 기호 (4) 건물의 외부 계단은 건물 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1,5-1) 매각 포함. [목록1,5,6] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). [목록2] 제시목록상 면적인 1층 697.44㎡, 1층 48.88㎡와 일반건축물대장상 면적인 1층 415.09㎡, 282.35㎡(합계:697.44㎡), 1층 60.01㎡, 1층 48.88㎡가 상이하여 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가함. [목록1] 지상에 걸쳐 제시외 건물인 철파이프조 천막지붕 창고가 2동 소재하나 해체 및 이동이 용이한 점을 고려하여 매각 제외하고, 잡자재 등이 다수 적재되어 있음(감정평가서 참조). [목록3] 건물의 외부 데크 및 [목록4] 건물의 외부 계단은 건물 평가시 포함 평가함(감정평가서 참조). [목록5] 지상에 제시외 물건인 물탱크가 소재하나 해체 및 이동이 용이한 점을 고려하여 매각 제외하고, 잡자재 등이 다수 적재되어 있음(감정평가서 참조). 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10473 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 가곡동 590-31

용도: 근린시설

감정가: 4,921,695,680원

토지면적: 2,721.00㎡ (약 823.15평)

건물면적: 1,117.54㎡ (약 338.06평)

건물 제시외면적: 22.10㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(1-1,5-1) 매각 포함.

* 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요함(감정평가서 참조).

* 건물 면적 관련 공부상 면적과 일반건축물대장상 면적이 상이하며, 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가함.

* 지상에 걸쳐 제시외 건물인 철파이프조 천막지붕 창고 2동 및 물탱크가 소재하나, 해체 및 이동이 용이한 점을 고려하여 매각에서 제외함.

* 건물의 외부 데크 및 외부 계단은 건물 평가 시 포함 평가함.

* 본 건은 재매각 물건임.

* 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 가곡동에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 관공서 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 및 도로

제반 교통사정은 보통 수준임. 본 건 토지는 지적도상 남동측 및 남서측으로 도로와 접하고 있으며, 현황 남동측 및 남서측으로 포장도로가 소재함.

2.3. 토지 이용계획

본 건 토지는 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 2021년 2월 26일자 밀양축산업협동조합의 근저당권 (을19)

본 건 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소 대상).

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 자세한 사항은 법원 고시문 확인 필요.

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권 이전: 정국진 (2008.11.18)

* 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매, 가등기 등이 설정되어 있으며, 대부분 매각으로 소멸될 예정임.

* 소유권이전청구권가등기 (매매예약): 김언주 (2025.01.10, 갑11) - 본 건과 관련하여 권리관계 확인 필요.

* 11번가등기소유권이전청구권가처분: 신용보증기금 (2025.09.10, 갑11-1)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김문성

보증금: 150,000,000원

차임: 5,000,000원

전입일자: 2024-07-31

대항력: 없음

* 임차인: 김언주

보증금: 500,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2017-09-12

대항력: 있음

비고: 본 건과 관련하여 소유권이전청구권가등기(매매예약) 권리자로 등재되어 있어 권리관계가 복잡하므로, 명도 및 보증금 관련하여 면밀한 법률 검토 필수.

* 임차인: 밀양축산업협동조합가곡동지점

보증금: 700,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-25

대항력: 없음

* 임차인: 유훈

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-21

대항력: 없음

* 임차인: 윤은식

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-30

대항력: 없음

* 임차인: 정대경

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-13

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원. (단, 상기 대항력 있는 임차인 김언주, 정대경의 경우, 법원 자료상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 법률적 해석 및 실제 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인과의 관계, 보증금 회수 가능성, 명도 절차 등에 대한 철저한 추가 조사가 필요함.)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 소재한 경상남도 밀양시 가곡동은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 관공서 등이 혼재된 지역으로, 일반상업지역에 위치하여 근린생활시설로서의 기능 수행에 적합함.

4.2. 잠재력

인접 도로가 잘 확보되어 접근성이 양호하며, 상업지역 내에 위치하여 향후 상권 활성화 및 임대 수익 창출의 잠재력을 보유하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변에 근린생활시설, 공동주택, 관공서 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 교육 관련 시설이 존재할 가능성이 있음.

5.2. 교통 접근성

대중교통 및 자가용 이용 모두 용이한 편으로, 교통 접근성은 양호한 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 매각에서 종결되지 못한 원인에 대한 면밀한 분석이 필요함. 이는 물건 자체의 문제 또는 복잡한 권리관계에서 기인할 수 있음.

6.2. 대항력 있는 임차인 및 복잡한 권리관계

* 김언주(2017.09.12 전입) 및 정대경(2019.05.13 전입)은 대항력이 있는 임차인임. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 김언주는 소유권이전청구권가등기(매매예약)도 경료하고 있어, 권리 분석 및 명도 과정에서 추가적인 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있음.

* 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매, 가등기 등 복잡한 권리관계가 존재하므로, 낙찰 후 권리 소멸 여부 및 인수 여부를 정확히 파악해야 함.

6.3. 토지 및 건물 관련 사항

* 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여, 추후 토지 경계 분쟁의 소지가 있을 수 있으며, 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요함.

* 건물 면적에 있어 공부상 정보와 건축물대장상 정보 간의 차이가 존재하며, 건축물대장 기준 면적으로 평가되었으므로 실제 이용 현황과의 차이 여부를 확인해야 함.

* 일부 제시외 건물 및 물건은 매각에서 제외되었으나, 현장 확인 시 추가적인 사항이 발견될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 일반상업지역 내에 위치한 근린생활시설로, 일괄 매각 대상임. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 상업 지역으로서의 개발 잠재력은 있으나, 재매각이라는 점, 대항력 있는 임차인의 존재, 복잡한 권리관계, 지적 경계 불분명 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있음.

따라서 본 물건에 대한 투자를 고려한다면, 권리 분석, 명도 절차, 예상되는 추가 비용 등에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 위치: 상업 시설 개발 또는 임대 수익을 위한 잠재력 보유.

* 토지와 건물 일괄 매각: 통합적인 활용 및 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 4,921,695,680원임. 재매각 사건임을 감안할 때, 최초 감정가 대비 할인 가능성이 있으나, 권리관계의 복잡성, 대항력 있는 임차인의 존재(특히 김언주), 명도 난이도 등을 고려하여 신중하게 접근해야 함.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 부담해야 할 임차인 보증금은 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용(이사비, 협상 비용 등)을 충분히 고려해야 함.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최신 주변 시세 조사, 동종 물건 거래 사례 분석, 명도 예상 비용, 세금, 부대 비용 등을 종합적으로 검토하여 산정해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어려움.

따라서, 상세한 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 본 물건의 실질적인 가치와 예상되는 리스크를 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.