나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21873 [1] 경상남도 거제시 장목면 외포리 1032 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재 '외포마을' 내에 위치하며, 부근으로는 기존주택, 농경지, 수산관련시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 사다리형 평지의 토지로서, 일련번호(1)은 '주거나지', 일련번호(2)는 '도로'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(2)는 동측으로 약 3m내,외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 통영지원 2025타경21873 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 외포리 1032

용도: 대지 (주거나지, 도로로 이용 중)

감정가: 386,408,000원

토지면적: 864.00㎡ (약 261.36평)

건물: 없음

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOO (등기부등본상 남강신용협동조합으로 추정)

주의사항: 일괄매각 (본건은 토지만 매각 대상임)

1.2. 권리분석 요약

말소기준권리: 2020년 07월 17일 남강신용협동조합 근저당권 (을10)

인수되는 권리: 없음. 경매로 인해 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류)가 말소될 예정.

등기부 채권 총액: 391,654,909원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대관계는 미상으로, 이에 대한 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재 '외포마을' 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 기존 주택, 농경지, 수산관련 시설 등이 혼재되어 있어 전형적인 어촌 마을의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 불가능한 것으로 조사되어, 교통사정은 매우 열악한 편입니다. 본건 토지의 일련번호(2)로 지정된 도로는 동측으로 약 3m 내외의 포장도로와 접하나, 이를 통한 본건 토지로의 직접적인 차량 접근은 어려운 상황입니다.

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

외포마을은 거제도 북부에 위치하며, 어업 및 관련 산업이 주된 경제 활동 기반으로 추정됩니다. 주변에 농경지와 수산 관련 시설이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

3.2. 경제 활동 및 접근성

지역 경제는 주로 어업에 의존할 것으로 보이며, 차량 접근이 불가능한 점은 외부와의 단절성을 높여 상업적 또는 주거용으로의 활용에 상당한 제약을 줄 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 편의시설 및 환경

외포마을 내에 위치하며, 인근에 주택, 농경지, 수산 관련 시설이 있습니다. 대규모 편의시설, 상업 시설, 문화 시설 등은 도보 접근이 어려운 거리에 있을 것으로 예상됩니다. 전반적으로 조용하고 한적한 어촌 생활 환경을 제공합니다.

4.2. 혐오시설 및 기타

현재까지 파악된 정보상으로는 특정 혐오시설의 존재 가능성은 낮습니다. 다만, 장목면 일대의 개발 계획이나 산업 시설 배치 여부에 대한 추가적인 확인은 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 접근성 문제

차량 진입이 불가능하다는 점은 본 물건의 가장 큰 단점입니다. 이는 향후 어떠한 개발이나 활용에도 제약을 가할 것이며, 물건의 가치를 크게 저하시키는 요인이 됩니다.

5.2. 임대 관계의 불확실성

인수되는 보증금은 없으나 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 이는 실제 점유하고 있는 인원이 있거나 미정산된 임대료 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통한 정확한 확인이 반드시 필요합니다.

5.3. 토지 이용 규제

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 따라서 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 하며, 특히 가축사육 제한은 해당 지역의 잠재적 활용 방안에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.4. 지적 관련 사항

제공된 정보에 따르면, 정확한 지적 관련 사항 확인을 위해서는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구될 수 있습니다. 이는 응찰 시 유의해야 할 사항입니다.

6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리에 위치한 대지로서, 감정가는 3억 8천여만 원입니다. 등기부상 모든 권리 관계는 말소될 예정으로 권리 인수 부담은 없습니다. 그러나 차량 접근이 불가능하다는 치명적인 단점이 있으며, 임대 관계가 미상이라는 점도 리스크로 작용합니다. 주변 환경은 어촌 마을 특성을 띠고 있으며, 토지 이용 계획상 개발 가능성은 있으나 접근성 문제가 해결되지 않는 이상 실질적인 활용 가치는 낮을 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 권리상 안전성

본 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리상 매우 안전한 물건입니다. 인수해야 할 부담이 전혀 없습니다.

7.2. 잠재적 가치 상승 가능성

만약 미래에 도로 개설 등 접근성 문제가 해결될 경우, 현재의 낮은 가치에서 벗어나 토지로서의 재평가가 이루어질 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (이는 매우 장기적인 관점에서의 가능성입니다.)

7.3. 지역 토지 투자 기회

거제시 장목면 외포리 지역의 토지에 대한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 감정가 대비 고려사항

감정가: 386,408,000원

본 물건은 차량 접근 불가능이라는 매우 심각한 단점과 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크를 다수 내포하고 있습니다. 따라서, 이러한 위험 요인들을 충분히 고려하여 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8.2. 제언

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 그리고 도로 개설 등 잠재적 개발 가능성에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 이러한 종합적인 검토 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.