나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11950 [1] 경상남도 김해시 진례면 초전리 558-2 진례동원아파트 101동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 초전리 소재 '진례동원아파트' 101동 2층 201호로, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 주택 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 대중교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층건내 2층 201호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감등
내벽: 벽지 및타일 마감 등
창호: 샤시창호구조
*폐문부재중으로 탐문에 의함.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전, 개별난방설비. 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적되는 토지의 북측으로 소로의 포장도로를 통해 접근 가능하며, 서측으로 소로의 현황도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적되는 토지
기호(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

기호(2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

기호(3) 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경11950 (1) 창원지방법원 경매 물건에 대한 보고입니다.

* 소재지: 경상남도 김해시 진례면 초전리 558-2 진례동원아파트 101동 2층 201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 65,000,000원 (6,500만원)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 토지면적: 29.55㎡ (약 8.94평)

* 건물면적: 59.88㎡ (약 18.12평)

* 아파트 정보:

* 아파트명: 진례동원아파트

* 사용승인일: 1998년 12월 4일

* 총 동수: 2개동

* 총 세대수: 150세대

* 본 건 층수: 2층 (총 15층 중)

* 관리사무소 연락처: 055-346-1575

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 김해시 진례면 초전리 소재 '진례동원아파트' 101동 2층 201호로, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 대지권의 목적이 되는 토지는 북측으로 소로의 포장도로를 통해 접근 가능하며, 서측으로 소로의 현황도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2015년 11월 13일 접수된 합천새남부농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 72,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다. (단, 물건명세서에 지상권 개요가 있으나 상세 내용은 확인되지 않았습니다.)

* 임차인 현황: 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본 건이 위치한 진례동원아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 개발 영향: 김해시 진례면 지역은 김해 신항만과 연계된 물류 및 산업단지 개발 계획과 함께 성장 잠재력을 가진 지역으로 평가받고 있습니다.

* 혐오시설 유무: 조사 결과, 본 건 아파트 단지 바로 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 진례초등학교, 진례중학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 김해 시내로의 접근성을 통해 더 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통시설: 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 인근 버스 노선을 통해 김해 시내 및 외곽으로의 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 확인 제한: 본 건은 폐문부재중으로 내부 확인이 탐문에 의존하였으므로, 실제 내부 상태 및 이용 현황에 대한 정확한 파악이 어려울 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 점유 관계 확인은 필수입니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 건 토지는 도시지역 제2종일반주거지역에 속하나, 일부 용도 지역 상 제한(가축사육제한, 보호구역, 배출시설설치제한)이 존재합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 부동산이 존재할 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

김해시 진례면 진례동원아파트는 1998년에 건축되어 연식이 있으나, 20년 이상 지난 시점임을 감안할 때 안정적인 주거 기능을 유지하고 있습니다. 입지적으로는 주거 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집된 지역에 속하며, 김해 신항만 개발 등 지역 발전 계획과 연계될 경우 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 폐문부재로 인한 내부 확인의 한계와 임대차 관계의 불확실성은 명확한 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 경쟁력: 동일 면적(59.88㎡)의 최근 실거래가(6,000만원 ~ 7,700만원)를 고려할 때, 감정가(6,500만원)는 시장 가격 범위 내에 있습니다. 특히 7,700만원 실거래가는 투자 매력도를 높입니다.

* 실수요 및 투자 수요: 59.88㎡ (약 18.12평)의 소형 면적은 실수요자 및 1~2인 가구의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 김해시 진례면은 물류 및 산업 발달 가능성이 높은 지역으로, 향후 지역 경제 활성화에 따른 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 6,500만원이며, 동일 면적(59.88㎡)의 최근 실거래가는 6,000만원부터 7,700만원까지 분포하고 있습니다. 특히 2026년 6월 9일에 거래된 7,700만원 사례를 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 7,000만원 이상으로 판단됩니다.

명도 및 기타 부대 비용, 경매 참여 경쟁 등을 감안할 때, 보수적으로 접근하되 시장 가치를 반영한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 7,500만원 수준의 입찰가를 제안합니다.

이 금액은 최근 최고 실거래가 수준이며, 향후 김해 진례면 지역의 개발 가능성 및 아파트 가치 상승을 기대한 전략적 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.