나이스옥션 법원경매 창원 2025타경684 [1] 경상남도 김해시 한림면 장방리 1950-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호1 : 경상남도 김해시 한림면 장방리 소재 "한림초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임. 일련번호3,4 : 경상남도 김해시 한림면 명동리 소재 "인현마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 공장 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1 : 부정형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 일련번호3 : 부정형 평지로서, 전답으로 이용중임. 일련번호4 : 부정형 평지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호1 : 북측 및 남측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함. 일련번호3 : 서측으로 노폭 약 6m, 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함. 일련번호4 : 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(2020-05-29)(근린생활시설용지), 지구단위계획구역(2020-05-29)(주거용지(근린생활시설)), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-05-29)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-05-29)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>. 일련번호3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(74_한림면_명동2구역_주거형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 명동2), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>. 일련번호4 : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골조 및 블록조 슬라브지붕 2층건으로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감, 내벽 : 인테리어 등 마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

1층 : 근린생활시설(상호 : 농심가마트)로 이용중임. 2층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광설비 등.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함.
목록1. 지상에 이동이 용이한 컨테이너는 평가 및 매각 제외
목록2. 옥상의 태양광설비는 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경684 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 한림면 장방리 1950-4

* 용도: 근린주택 (1층: 제1종근린생활시설, 2층: 주택)

* 감정가: 893,112,700원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOO (등기부상 한림농업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함.

1.2. 면적정보

* 토지 면적: 924.20㎡ (약 279.56평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 699.19㎡ (약 211.51평)

* 건물 제시외면적: 10.30㎡ (약 3.11평)

1.3. 매각관련정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 목록1. 지상에 이동이 용이한 컨테이너는 평가 및 매각 제외

* 목록2. 옥상의 태양광설비는 건물에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 경상남도 김해시 한림면 장방리 소재 "한림초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통임. (일련번호1)

* 경상남도 김해시 한림면 명동리 소재 "인현마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 공장 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임. (일련번호3,4)

2.2. 교통및도로

* 차량 접근 가능하며 제반 교통 상황은 보통임.

* 인접 도로상태:

* 일련번호1: 북측 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재함.

* 일련번호3: 서측으로 노폭 약 6m, 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

* 일련번호4: 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재함.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 일련번호1: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(2020-05-29)(근린생활시설용지), 지구단위계획구역(2020-05-29)(주거용지(근린생활시설)), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-05-29)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-05-29)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(2013-06-28).

* 일련번호3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(74_한림면_명동2구역_주거형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 명동2), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(2013-06-28).

* 일련번호4: 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 농업진흥구역(2016-06-30), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(2013-06-28).

2.4. 혐오시설여부

* 주변 검색 결과, 본 물건 소재지 인근에서 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2018년 12월 27일자 한림농업협동조합 근저당권 (을7, 을5).

* 총 채권액: 약 1,978,000,000원.

* 본건 경매 신청 채권자: 한림농업협동조합 (임의경매, 갑12, 갑6).

* 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 여부 및 구체적인 내용 확인 필요).

3.2. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 인수할 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자가 존재할 경우 대항력 있는 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석(JSON기반)

* 최근 매매 사례(2025년 4월~8월) 분석 결과, 동일 지역(한림면 장방리) 내 다세대주택의 경우, 전용면적 62.04㎡ ~ 81.04㎡ 기준으로 3.7억원 ~ 5.0억원 선에서 거래가 이루어졌습니다.

* 한림쉐르빌 (2012년식, 81.04㎡): 3.7억원 (2025.04.30)

* 영신빌라 (1995년식, 75.82㎡): 4.0억원 (2025.04.16)

* 명진빌라 (1995년식, 62.04㎡): 5.0억원 (2025.08.18)

4.2. 물건특성비교

* 본건은 연립/다세대주택이 아닌 근린주택으로, 토지 면적(924.20㎡) 및 건물 면적(699.19㎡)이 비교 대상 주택보다 훨씬 크며, 복합 용도(근린생활시설 및 주택)를 가지고 있습니다. 따라서 직접적인 시세 비교는 제한적입니다.

4.3. 지역적상권특성

* 주택, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 개발 가능성과 지역 특수성을 함께 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설및환경

* "한림초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 농경지와 공장이 혼재되어 있어 지역적 특색이 있습니다.

5.2. 교통접근성

* 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 도로망이 갖추어져 있어 주요 도로로의 연결이 용이합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계리스크

* 총 채권액(약 19.78억원)이 감정가(약 8.93억원)를 초과합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 가능성은 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 명도리스크

* 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 실제 점유자가 대항력 있는 임차인일 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용및개발리스크

* 일부 토지(특히 명동리 지역)가 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 기타리스크

* 이동이 용이한 컨테이너는 평가 및 매각 대상에서 제외되므로, 현장 확인 시 명확히 구분해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 김해시 한림면에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 1층 근린생활시설(마트)과 2층 주택으로 구성되어 복합적인 활용이 가능합니다. 주변 환경은 주택, 상가, 농경지, 공장이 혼재된 지역이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 감정가는 약 8.93억원이며, 주변 다세대 주택 시세는 3.7억~5.0억원 선으로, 본건과는 규모 및 용도에서 차이가 있어 직접 비교는 어렵습니다. 권리 분석상 다수의 근저당 및 압류가 존재하나, 모두 말소될 것으로 보입니다. 다만, 매각 불포지상권의 존재 가능성과 미상 임차인의 명도 문제는 주요 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 일부 토지의 용도 제한도 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자포인트

* 대규모 토지: 넓은 토지는 향후 증축, 재건축 또는 토지 개발의 잠재력을 제공합니다.

* 복합 용도: 1층 상가(마트)와 2층 주택으로 구성되어 임대 수익 창출 및 자가 이용 등 다양한 목적에 부합할 수 있습니다.

* 지역적 성장 가능성: 김해시 한림면 지역의 개발 계획 및 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매 시세차익: 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 893,112,700원.

* 주변 시세 분석: 동일 지역 내 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 3.7억원 ~ 5.0억원으로, 본건(근린주택)과는 규모 및 용도 면에서 직접 비교가 어렵습니다.

* 투자 고려사항: 본건은 감정가 자체가 현재 시장에서 평가된 가치이며, 권리상의 잠재적 위험(미확인 지상권, 명도 문제)과 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 권리관계상 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

* 종합적인 판단 하에, 현 시세 및 감정가를 고려한 예상 입찰가 범위는 7.8억원 ~ 8.9억원 수준으로 제안합니다. 현장 조사 및 권리 관계 추가 확인을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.