나이스옥션 법원경매 창원 2025타경678 [1] 경상남도 김해시 진영읍 신용리 243-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람감정 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 진영읍 설창리 소재 설창사거리 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3) 사다리 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,3) 북측으로 왕복2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) 도시지역, 제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법> 입니다.

제시목록 외의 물건

제시외구축물(용도미상의 철구조물)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층 건물로서,
외벽: 대리석 및 적벽돌 치장 마감.
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 공부상 ""신용리 243-4,243-7,243-9,243-10번지"" 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 2013년 12월 18일 243-4번지로 합병되어, 현황 243-4번지 지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기타: 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시 외 구축물 (목록 1-1) 매각에 포함.
-목록1. 지상의 비닐하우스는 이설 및 이동이 용이하여 감정평가에서 제외.
-목록2. 건물은 제시목록 및 공부상 ‘신용리 243-4, 243-7, 243-9, 243-10번지’ 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 2013.12.18. 243-4번지로 합병되어, ‘현황 243-4번지’지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경678 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 신용리 243-4

용도: 단독주택

감정가: 1,420,502,000원

토지면적: 1,298.00㎡ (약 392.6평)

건물면적: 98.55㎡ (약 29.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각이며, 제시 외 구축물(목록 1-1)이 매각에 포함됩니다. 지상 비닐하우스는 이설 및 이동이 용이하여 감정평가에서 제외되었습니다. 건물은 과거 여러 필지에 소재한 것으로 되어 있었으나, 2013년 12월 18일 243-4번지로 합병되어 현재는 해당 지상에 소재합니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 진영읍 설창사거리 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 대상 토지까지 차량 접근이 원활하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 대상 토지는 북측으로 폭 10~12m의 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용도 지역이 지정되어 있습니다. 또한, 기반시설부담구역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 환경 관련 규제를 확인해야 합니다.

주변 시설: 인근에 근린생활시설이 있으나, 상세한 편의 및 혐오 시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지의 경우 2013년 5월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을7)이, 건물의 경우 2014년 10월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)이 각각 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리: 등기부상 채무 총액은 646,554,639원입니다. 임의경매 개시결정 및 가압류 등은 말소기준권리 이후의 권리이므로 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 진례농업협동조합의 지상권(을10)은 말소된 것으로 확인됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 감정평가서 요약 및 건물 감정평가 요항표에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성: 본 물건이 위치한 김해시 진영읍 신용리 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 복합적인 특성을 보입니다.

인근 유사 물건 시세: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 주택들의 전용 면적(62.52㎡ ~ 80.07㎡) 대비 매매가는 3,600만원에서 4,600만원으로 파악됩니다. 이는 본 물건의 감정가(1,420,502,000원) 및 대지 면적(1,298㎡)과는 상당한 차이를 보입니다. 따라서, 유사 빌라/연립주택의 시세는 본 단독주택의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵다고 판단됩니다. 본 물건의 높은 감정가는 넓은 토지 면적의 가치가 크게 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주거 환경: 본 물건은 단독주택으로 현재 주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

편의 시설: 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 다만, 대형 마트, 병원 등 주요 편의 시설에 대한 접근성은 추가적인 조사가 필요합니다.

교통 접근성: 북측으로 도로에 접해 있어 차량을 이용한 접근이 용이하며, 지역 내 이동이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

임대 관계 미확인: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

제시외 건물: 매각에 포함된 제시외 구축물(용도미상의 철구조물)은 철거 또는 활용 방안에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 비닐하우스는 감정에서 제외되었으나, 현장 확인이 필요합니다.

권리관계의 불명확성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있어, 실제 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 진영읍 신용리에 위치한 대지 1,298㎡ 규모의 단독주택으로, 넓은 토지 면적이 가장 큰 특징입니다. 주위 환경은 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있으며, 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다. 다수의 권리 설정이 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 이용 제한, 임대 관계 미확인, 제시 외 건물 존재 등은 투자 전 반드시 확인해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 1,298㎡에 달하는 대지는 향후 건축, 증축, 개발 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

단독주택 용도: 개인 주거용으로 활용하거나, 지역 특성을 고려하여 상업용 또는 다가구 주택 등으로의 전환 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

안정적인 입지: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 유지되며, 기본적인 생활 인프라 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,420,502,000원입니다. 제공된 주변 빌라/연립주택 매매 정보(3,600만원~4,600만원)와는 물건 종류, 규모, 가격 형성 요인에서 큰 차이를 보여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 감정가 산정 시 넓은 대지 면적의 가치가 상당 부분 반영된 것으로 판단됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역 단독주택 및 토지 실거래가, 건물 상태, 주변 개발 계획, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사가 필수적입니다. 현재 감정가를 기준으로 일반적인 낙찰가율 70~90% 범위를 적용할 경우, 대략 99.4억원 ~ 12.78억원 범위로 추정해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

※ 상기 입찰가는 추정치이며, 실제 입찰 전 반드시 전문가와 상담 및 현장 답사를 통해 정확한 가치 판단을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.