나이스옥션 법원경매 창원 2025타경680 [1] 경상남도 김해시 한림면 안하리 573 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 김해시 한림면 안하리 소재 김해안하농공단지 동측 인근에 위치하며,부근은 소규모 공장지대로 형성되어 있으며, 공장으로서의 위치 및 제반 입지조건은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 물류수송관계 및 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 보통수준임.

형태 및 이용상태

부정형.평지로서 공업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 안하4구역 산업형), 성장관리계획구역
(2023-04-06)(한림 안하4구역), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)
<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

*기호2 : 일반철골구조 기타지붕 단층건으로서(사용승인일 : 2024.05.16),
벽체 : 판넬마감 등
바닥 : 콘크리트위 하드너마감
창호 : 하이샤시창호, 헹거도어 구조 등
주기둥 : H-Beam 500x200mm

*기호2 부속 : 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서(사용승인일 : 2024.05.16),
외벽 : 판넬마감 등
내벽 : 벽지마감, 일부 타일마감
바닥 : 타일마감
창호 : 하이샤시창호, 강화유리문 구조 등

이용상태

기호2 : 공장
기호2 부속 : 공장 사무실

설비내역

기호2 부속 : 기본적인 급수.배수 및 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨, 지적 및 건물개황도와 같이 기호2 공장 건물 내부에 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 공장은 기준시점 현재 임대중(임차인 : (주)엔글로벌)인 것으로 조사되나, 상세 임대내역은 별도 확인이 필요함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경680 (1)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 안하리 573 (신주소: 경상남도 김해시 용덕로302번길 110-21)

용도: 공장

감정가: 1,562,240,000원

토지 면적: 1871.00㎡ (약 566평)

건물 면적: 562.00㎡ (약 170평)

제시외 건물 면적: 36.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (생림농업협동조합)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건 토지는 경상남도 김해시 한림면 안하리 김해안하농공단지 동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장지대로 형성되어 있습니다. 공장으로서의 위치 및 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 물류 수송 관계 및 대중교통 사정 등 일반적인 도로 및 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

인접 도로 상태: 서측으로 폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 2023년 12월 15일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (576,000,000원) 입니다.

소멸되는 권리: 말소 기준 권리보다 후순위인 모든 근저당권, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리: 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 기재가 있어 불분명한 지상권의 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

현재 소유자: 엄미숙 (등기부상 소유권 보존 및 이전)

채권 총액: 1,774,949,269원

임차인 현황

* (주)엔글로벌 (대표자: 박 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 사업자등록일: 2025년 8월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 0원

* 박종선 (전차인)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 사업자등록일: 2025년 4월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 0원

임차인 중 대항력은 없으나, 보증금/차임이 명시된 경우: (주)엔글로벌, 박종선(전차인)은 대항력이 없으므로 인수 부담은 없으나, 임대차 계약 내용 상세 확인 필요.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(36.00㎡) 포함.

1.3. 상권분석

본 물건은 김해안하농공단지 인근의 공장지대에 위치하고 있습니다. 주변에 소규모 공장들이 밀집해 있어 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 직접적인 상업 시설이나 주거 시설은 부족하나, 공단 배후 지역으로서의 기능성을 가지고 있습니다.

주변 지역에 주거 시설과의 연관성이 적어 혐오시설의 존재 가능성은 낮습니다. (현재까지 조사된 바로는 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.)

1.4. 생활정보

본 물건지는 차량 접근이 용이한 위치에 있으며, 일반적인 도로 및 교통 상황은 보통 수준입니다. 김해 시내 및 인근 지역으로의 이동은 가능하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 인근 농공단지 내 지원시설 외 별도의 대형 편의시설은 부족할 수 있으며, 기본적인 생활 편의는 김해 시내 등 원거리 이용이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 기재가 있어 불분명한 지상권의 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 명도: 현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상되나, 명도 완료까지 예상치 못한 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(36.00㎡)이 포함된 일괄매각이므로, 해당 부분에 대한 처리 방안을 마련해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 토지 이용에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 한림면 안하리, 김해안하농공단지 인근에 위치한 공장용 부동산입니다. 2024년에 사용승인된 신축 건물(562㎡)과 1871㎡의 넓은 토지가 일괄 매각 대상입니다. 채권 총액이 높으나, 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 토지 이용에 일부 제한이 있고, 불분명한 지상권 관련 리스크가 존재하지만, 공장으로서의 입지 조건과 신축 건물이라는 점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년에 사용승인된 비교적 최신 건물로, 즉시 사용이 가능하거나 리모델링 비용 절감 기대.

* 넓은 토지: 1871㎡의 넓은 토지는 추가 개발 또는 사업 확장에 유리한 조건.

* 산업단지 인접: 김해안하농공단지 인근에 위치하여 관련 산업과의 시너지 효과 및 접근성 우수.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 효율적인 관리가 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,562,240,000원입니다.

본 건은 인수되는 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가 및 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 유사 물건의 최근 거래 사례, 지역별 공장 시세, 명도 예상 비용, 제시외 건물 및 불분명한 지상권 리스크 등을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 공시지가 및 개별 공시지가 확인, 주변 유사 물건 시세 조사, 지역 부동산 전문가 상담 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.