나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12418 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 3층311호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""울산광역시 상수도사업본부"" 남측 인근에 위치한
[수아지오시티 제3층 제311호]로서, 주위는 상업업무시설, 공동주택 및 각종의 근린생활
시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제25층건 내 제3층 제311호로서,

- 외벽 : 치장석, 복합판넬 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.

- 내벽 : 벽지, 타일 등.

- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 화재탐지설비 및 도시가스에
의한 개별난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 완경사지로 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 25미터 내외, 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각
접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 의하여 전세사기피해자는 우선매수권을 행사 할 수 있다(단, 우선매수권행사는 1회에 한함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12418 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 3층311호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 149,000,000원

* 토지면적: 4.61㎡ (약 1.4평)

* 건물면적: 30.41㎡ (약 9.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO (정 으로 추정)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제25층건 중 제3층 제311호

* 준공일: 2015년 11월 23일

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시 상수도사업본부" 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 남동측으로 폭 약 25미터, 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 대로3류, 소로2류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: "을1" 주택임차권 (권리자: 정한솔, 권리금액: 140,000,000원). 이 임차권은 매수인에게 인수되며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. (전입일자: 2022.07.06, 확정일자: 2022.06.23)

* 말소기준권리: "갑6" 가압류 (권리자: 수아지오시티관리위원회, 접수일자: 2024.05.17). 이 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 기타 권리: "갑7" 압류 (울산세무서장), "갑8" 강제경매 (정 ), "갑9" 압류 (남구(울산광역시)) 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 886,640,761원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정한솔

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.07.06

* 확정일자: 2022.06.23

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2025.07.30.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 신정동 일대는 상업업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업활동이 이루어지고 있습니다.

* 건물 자체는 업무시설, 제2종근린생활시설, 공동주택이 복합된 용도로 사용되고 있으며, "수아지오시티"는 비교적 현대적인 주상복합 또는 복합건물로 파악됩니다.

* 주변에 울산광역시 상수도사업본부 등 공공기관과 상업시설이 있어 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. (결과에 따르면 건물 코앞 버스정류장, 현대자동차 및 삼산 방면 출퇴근 용이)

* 편의시설: 인근에 신정시장, 마트, 다이소, 올리브영 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. (결과 참고)

* 건물 내 시설: 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 기계식 주차, 화재탐지 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다. (결과에 따르면 건물 내 편의점, 코인세탁소, 무료 헬스장 등도 언급됨)

* 주거 환경: 신정초등학교(S등급), 옥동중학교(S등급) 등 우수 학군 인근에 위치합니다. (결과 참고)

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 대항력 있는 임차인 정한솔의 보증금 140,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 물건명세서 상 공유자우선매수신고 사항이 기재되어 있어, 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 전세사기피해자 우선매수권: 관련 특별법에 따라 전세사기피해자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미납 관리비: 별도 명시된 정보는 없으나, 승계되는 공용 관리비가 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다. (말소기준권리인 가압류가 관리위원회에서 발생한 점은 유의)

7. 종합 의견

* 본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 149,000,000원입니다.

* 가장 중요한 권리관계는 대항력 있는 임차인 정한솔의 보증금 140,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다.

* 건물 자체는 2015년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 주거 및 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

* 다만, 인수되는 임차보증금이 감정가와 거의 유사하여, 낙찰가가 높아질 경우 매수인의 실질 부담액이 커지므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 정보(결과)에 따르면, 동일 건물 내 더 넓은 면적(86㎡)의 단위 면적당 가격이 157만원~198만원으로, 이를 9.2평(30.41㎡)에 적용 시 약 4,700만원~6,000만원 수준이 될 수 있습니다. 이는 감정가 149,000,000원과는 상당한 차이를 보이며, 해당 데이터의 적용 시점 및 단위 면적당 가격 산정 방식에 따른 차이가 있음을 유의해야 합니다. 또한, 유사 크기의 다른 건물(29.06㎡)이 80,000,000원에 거래된 점도 참고할 만합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 울산 남구 신정동이라는 도심 입지의 도시형생활주택이라는 점.

* 인수되는 임차 보증금(140,000,000원)을 고려하여, 실질적인 총 투자비용 대비 부동산 가치를 면밀히 평가할 필요가 있습니다.

* 임차인 정한솔이 배당을 통해 얼마를 회수하는지에 따라 매수인의 최종 부담액이 달라지므로, 배당표 추이를 파악하는 것이 중요합니다.

* 신축 건물임을 감안하여, 향후 시세 상승 가능성 또는 안정적인 임대 수익 확보 방안을 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 실질적인 투자 비용 산정이 매우 중요합니다.

* 감정가 149,000,000원은 부동산 자체의 가치를 나타내는 것으로 보이나, 인수되는 부채 140,000,000원을 고려하면 매수인이 실질적으로 부담해야 할 총액이 감정가를 초과할 수 있습니다.

* 결과의 동일 건물 내 넓은 면적(86㎡) 거래가(1.35억~1.7억) 및 유사 면적(29.06㎡) 거래가(0.8억)를 참고 시, 부동산 자체의 시장 가치가 감정가 수준이거나 그 이하일 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 따라서, 인수되는 보증금을 고려한 합리적인 낙찰가 산정을 위해 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인이 배당에서 일정 금액을 회수한다고 가정하더라도, 예상 총 투자 비용이 부동산의 실질 시장 가치를 넘지 않도록 주의해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 70,000,000원 으로 산정합니다. 이는 낙찰가 70,000,000원 + 인수 보증금 140,000,000원 (임차인 배당액이 0원일 경우) = 총 210,000,000원의 총 지출을 의미하며, 이 경우 부동산의 실질 시장 가치가 210,000,000원 이상일 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 조사, 배당 내역 확인 등을 통해 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.