나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12407 [1] 경상남도 양산시 신기동 508-3 신기주공아파트 108동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 신기동 소재 '신기초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 중 5층 502호로서(1993.06.09 사용승인)
외벽 : 몰탈위페인트
내벽 : 벽지, 타일
창호 : 샷시창

이용상태

공동주택임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형이며, 공동주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외부 가로망상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12407 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 신기동 508-3, 신기주공아파트 108동 5층502호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 76,000,000원

* 토지면적: 25.25㎡ (약 7.64평)

* 토지지분: 25.25㎡ (약 7.64평)

* 건물면적 (전용면적): 38.64㎡ (약 11.69평)

* 건물지분: 38.64㎡ (약 11.69평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1993년 6월 9일

* 건축물 정보: 철근콘크리트 벽식구조, 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 중 5층 502호

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 양산시 신기동 소재 '신기초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 13일자 주식회사한국금융파트너스대부의 근저당권 (을4)이며, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 확인되지 않아 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사한국금융파트너스대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부채권 총액: 145,394,581원 (등기부상 채무 총액이며, 낙찰자가 인수하는 금액과는 다름)

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 혐오시설 유무: 자체 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 도시 계획이나 개발에 따른 변화 가능성은 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 신기주공

* 주소: 경상남도 양산시 신기동 508-3

* 총 동수: 18동

* 총 세대수: 2,280세대

* 사용승인일: 1993년 6월 9일

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 842대 (단지 전체 기준)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

* 건물 내부 정보:

* 구조: 철근콘크리트 벽식구조

* 외벽: 몰탈위페인트

* 내벽: 벽지, 타일

* 창호: 샷시창

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 개별난방 설비 완비

1.6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1993년에 준공되어 2026년 현재 약 33년이 경과한 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 시기 도래 및 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 38.64㎡ (약 11.69평)으로, 1~2인 가구에 적합한 소형 평형입니다.

* 최근 실거래가와의 비교: 감정평가액(76,000,000원) 대비 동일 면적의 최근 실거래가(64,000,000원)에 다소 차이가 있어, 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 신기동에 위치한 신기주공아파트 108동 502호로, 소형 아파트임에도 불구하고 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 주변 환경이 주거 지역으로 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 건축된 지 오래된 아파트라는 점과 최근 실거래가와의 가격 괴리를 고려하여 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 소액으로 접근 가능한 경매 물건

* 명확한 권리관계로 인한 인수 부담 없음

* 양산시 신기동 지역의 주거 수요

1.9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(38.64㎡)의 실거래가 6,400만원과 감정가 76,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 70,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 최근 거래 사례를 반영하면서도 감정가를 상회하는 가격으로, 경매 진행 시 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.