나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31482 [1] 경상북도 고령군 다산면 상곡리 150-1 2차금류강남타운 203동 19층1917호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 다산면 상곡리 소재 "다산초등학교" 북서측 인근에 위치하는 구분 건물(아파트, "2차금류강남타운" 203동 19층 1917호)로서, 부근 일대는 아파트단지, 단독 및 다가구 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트 단지까지 일반 차량 출입 용이하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 19층 1917호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 실내 바닥재 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전 설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 7-8미터 내외, 동측으로 폭 약 9-10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2018-07-26), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1류2호선(국))(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(소로2-3(국))(접합) 가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31482 (1)

소재지: 경상북도 고령군 다산면 상곡리 150-1, 2차금류강남타운 203동 19층 1917호

용도: 아파트

감정가: 117,000,000원

토지면적: 26.35㎡ (약 7.97평)

토지지분: 26.3453㎡ (약 7.97평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 고령군 다산면 상곡리 소재 "다산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트 단지와 단독 및 다가구 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황: 본건이 속한 아파트 단지까지 일반 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 무난한 수준으로 판단됨.

인접 도로상태: 본건은 남측으로 폭 약 7-8미터, 동측으로 폭 약 9-10미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 소로1류, 소로2류 구역에 해당하며, 가축사육제한구역(250m 제한지역)에 포함되어 있음.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-15

* 확정일자: 2023-05-19

* 배당신고일자: 2025-11-20

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인의 대항력 유무와 관련하여 주의가 필요하며, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 잠재적 부담이 될 수 있음.

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023년 05월 19일 접수된 조진원 명의의 전세권 설정(을12)으로, 채권금액은 75,000,000원이며 말소 대상임.

* 본 경매는 2025년 08월 25일 접수된 조진원 명의의 임의경매 개시 결정(갑14)에 의한 것임.

* 기타 소유권 이전 등기 기록이 다수 존재함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 내용 기준)

* 인수되는 임차인의 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

권리분석 종합: 본 물건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 다만, '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재하므로 명도 시 협의가 필요할 수 있음. 제공된 인수 보증금 정보에 따르면 추가 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 이에 대한 철저한 확인이 필요함.

4. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 경상북도 고령군 다산면 상곡리는 주로 아파트 단지 및 주택가로 구성된 주거 지역이며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있음. 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 상권이 형성되어 있음.

최근 매매 동향:

* 2026년 4월 17일: 41.82㎡ (약 12.65평) - 50,000,000원 (203동 15층)

* 2026년 4월 6일: 59.98㎡ (약 18.14평) - 60,000,000원 (202동 11층)

* 2026년 6월 7일: 84.99㎡ (약 25.71평) - 85,000,000원 (정보 없음 2층)

최근 실거래가 분석: 본건의 면적(59.98㎡)과 동일한 면적의 거래 사례(59.98㎡)가 2026년 4월 60,000,000원에 거래되었음. 이는 본건의 감정가(117,000,000원)와 상당한 가격 차이를 보임.

주변 시설 조사:

* 교육 시설: "다산초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있음.

* 편의 및 복리 시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있으며, 주변에 근린생활시설이 분포함.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않음.

5. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 2차금류강남타운

* 주소: 경상북도 고령군 다산면 상곡리 150-1

* 총 세대수: 499세대

* 총 동수: 3동

* 사용 승인일: 1997년 2월 12일 (준공 후 약 29년 경과)

* 최고 층수: 20층

* 본건 위치: 203동 19층 1917호

* 아파트 전용 면적: 30,952.42㎡ (약 9,363.0평)

* 아파트 총 면적: 38,489.266㎡ (약 11,643.2평)

* 주차 대수: 총 220대 (세대당 약 0.44대)

* 부대 시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 전기차 충전기 (지상 5대)

* 관리사무소 연락처: 054-955-8810

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 조 은 보증금 75,000,000원에 대해 대항력이 있는 것으로 조사되었으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대한 추가적인 확인 및 대비가 필요함.

건물 노후화: 1997년에 준공되어 약 29년차 된 건물로, 향후 유지 보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 약 0.44대로, 주차 공간이 부족하여 거주민들에게 불편을 초래할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 고령군 다산면에 위치한 2차금류강남타운 아파트 19층 호실입니다. 교육 시설(다산초등학교)이 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에게는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 주변에 혐오시설이 파악되지 않아 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 하지만 최근 실거래가 대비 감정가가 상당히 높게 책정되어 있으며, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다. 건물의 노후화 및 주차 공간 부족 역시 고려해야 할 단점입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성: 동일 면적의 최근 실거래가가 60,000,000원임을 감안할 때, 경매 절차를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 잠재력이 있음.

* 안정적인 주거 지역: 주택가 및 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 기본적인 주거 수요가 뒷받침될 것으로 예상됨.

* 교육 환경: 초등학교 인접으로 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원이지만, 최근 동일 면적(59.98㎡)의 실거래가 60,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 제시된 점을 감안하여, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 예상 수리비 등을 고려했을 때, 65,000,000원에서 75,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 최근 실거래가 수준에 소폭의 상승 여력을 더한 금액으로, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.