나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1399 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1555-1 울산교동리슈빌아파트 108동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 '울주군보건소' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(가)는 2008년 05월 22일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 중 2층 201호로서, 현상 및 관리상태는 보통시되며,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지붙임 및 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통시됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1399 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1555-1 울산교동리슈빌아파트 108동 2층202호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 263,000,000원

* 토지면적: 45.39㎡ (약 13.73평)

* 건물면적: 84.59㎡ (약 25.59평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO (신한은행)

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치: 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 '울주군보건소' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변으로는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통: 단지 내 및 외부 도로망 상태는 보통 수준이며, 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용에도 불편함이 적은 편입니다.

* 주변 시설: 인근에 울주중학교, 교동공원 등이 있으며, 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2013년 8월 22일 신한은행에 설정된 근저당권 (을4, 78,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 등기부상 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 실제 현황 조사를 통해 재확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도로 신고된 임차인 현황은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 318,000,000원

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건은 공동주택과 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 주거 기능이 중심이 되는 상권입니다.

* 토지이용계획: 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 주거지로서의 개발이 허용됩니다.

* 용도 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당되어, 건축 및 업종 선택 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지: 울산교동리슈빌 아파트, 108동 2층 202호

* 준공일: 2008년 5월 22일

* 단지 규모: 총 10개 동, 699세대

* 해당 동 규모: 108동은 지상 20층 규모이며, 해당 호수는 2층입니다.

* 주차: 총 878대(지하 684대, 지상 194대) 주차 가능하여 주차 공간이 비교적 넉넉한 편입니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트 구조로, (철근)콘크리트 지붕입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 특수한 절차나 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축 또는 특정 업종 운영 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 연식: 2008년 준공으로, 10년 이상의 연식이 경과하여 일부 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1555-1, 울산교동리슈빌아파트 108동 202호는 법적으로 명확한 권리관계를 가지고 있어 안전하게 취득 가능한 물건입니다. 아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공하며, 차량 및 대중교통 접근성도 양호합니다. 2008년에 사용 승인된 아파트로, 일반적인 관리 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 유동화 물건이라는 점은 고려해야 하지만, 권리 분석상 문제는 없어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 인수 부담이 없는 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있으며, 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 실거주 및 투자 적합성: 최근 실거래가 상승세를 고려할 때, 적정 가격 낙찰 시 실거주 또는 임대 수익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 발전 가능성: 울산 지역의 개발 계획 및 인구 유입 추세를 고려했을 때, 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 263,000,000원

* 최근 실거래가 (84.59㎡ 기준): 28,000만원 ~ 29,000만원 (2026년 6월~7월)

* 평균 실거래가 (84.59㎡ 기준): 약 28,500만원

본 건은 인수되는 권리가 없으며, 임차인 보증금 부담도 없는 상태입니다. 최근 실거래 데이터를 분석한 결과, 본 건의 면적(84.59㎡)은 28,000만원에서 29,000만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정된 점을 고려할 때, 경쟁이 예상됩니다. 최근 시세 및 입찰 참여율, 현장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 28,000만원 ~ 29,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.