나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4047 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1408-1 현대아파트 104동 11층 1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 ""양서초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 ""현대아파트(집합건축물대장: 장성현대아파트) 제104동 제11층 제1101호""로서 주위환경은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 18층 건물 중 제11층 제1101호로서
외벽: 콘크리트몰탈위페인팅 마감 등
내벽: 벽지, 타일 등
바닥: 장판지, 타일 등
창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 관련된 토지는 삼각형 유사 토지로서 동측 하향 완경사지에 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 ""아파트부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측, 서측, 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로 등과 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2015-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2018-03-20)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.

2)기타
본건은 현장본건은 현장 방문 시, 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가능하여, 집합건축물대장 등 관련 공부, 탐문조사 및 외부관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여(내부수리, 보수공사 여부 등은 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바랍니다.) 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4047 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1408-1 현대아파트 104동 11층 1101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 158,000,000원

* 토지면적: 47.08㎡ (약 14.24평)

* 건물면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 양서초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 18층 건물 중 제11층 제1101호입니다. 외벽은 콘크리트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 관련 토지는 삼각형 유사 형상으로, 동측 하향 완경사지에 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 아파트단지는 남측, 서측, 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-28

* 확정일자: 2021-07-27

* 배당신고일자: 2024-04-08

* 대항력: 있음

* 권리 분석 요약:

* 등기부상 을구 9번 주택임차권(이혜숙)은 말소기준권리(갑6 압류, 2024-05-16 접수)보다 선순위이며, "인수"로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기가 있음(임차보증금 165,000,000원...)." 명시되어 있으며, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 기재되어 있습니다.

* 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 165,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높음을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 별도 산정된 금액이며, 명세서상 인수 금액이 명시되어 있어 이를 기준으로 판단해야 합니다.)

* 등기부채권 총액: 165,000,000원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑3, 갑5): 다수 소유권 변동 후, 2023-05-18 최금옥에게 소유권 이전됨.

* 주택임차권 (을9): 이혜숙, 165,000,000원, 2021-07-28 전입, 2021-07-27 확정. 말소: 인수.

* 강제경매 (갑7): 주택도시보증공사, 174,666,562원, 2025-08-22 접수. 말소: 말소.

* 압류 (갑6, 갑8): 말소기준 권리보다 후순위로, 경매 절차에 따라 말소될 예정.

1.3. 상권분석

* 아파트 정보: 장성현대아파트 (1999년 3월 사용승인)

* 동수: 7개동

* 세대수: 645세대

* 최근 매매 정보 분석 (2026년 5~6월):

* 2026년 5월 8일 (14층): 100,000,000원 (전용면적 59.82㎡, 약 18.10평)

* 2026년 6월 8일 (15층): 80,000,000원 (전용면적 59.82㎡, 약 18.10평)

* 2026년 6월 10일 (15층): 95,000,000원 (전용면적 59.82㎡, 약 18.10평)

* 현재 시세: 최근 거래가를 기준으로 80,000,000원에서 100,000,000원 사이로 파악됩니다.

* 감정가와의 비교: 감정가 158,000,000원 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있습니다. 이는 본 건의 임차인 보증금 인수 금액(165,000,000원)이 감정가를 상회하기 때문인 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터 등이 있습니다.

* 주차: 총 498대 (지상 3대, 지하 19대, 기타 476대), 전기차 충전기 (지하 14대)가 마련되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 양서초등학교가 인근에 있으며, 아파트단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 면적 정보:

* 전용면적: 59.82㎡ (약 18.10평) - 최근 매매 정보 기준

* 분양면적 (계약면적): 84.73㎡ (약 25.63평) - 물건 기본정보 기준

* 혐오시설: 제공된 자료 및 일반적인 검색으로는 해당 아파트 단지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. (단, 실제 현장 조사 및 상세 지적도/위성도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 보증금 165,000,000원의 임차인이 대항력을 갖춘 상태로 거주 중이며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 감정가(158,000,000원)보다 높은 금액입니다.

* 총 매수 비용 부담: 낙찰가액에 임차인으로부터 인수해야 할 보증금 165,000,000원이 추가되므로, 총 매수 비용이 최근 시세(80,000,000원 ~ 100,000,000원)를 훨씬 초과하게 됩니다.

* 내부 현황 미확인: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 상태, 구조 변경 여부 등을 확인할 수 없었습니다. 공부 및 외부 관찰에 의존하여 평가되었으므로, 내부 수리 및 보수 필요 여부는 경매 참여 시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 장성동에 위치한 현대아파트 104동 11층 1101호로, 기본적인 주거 환경 및 교통 조건은 무난한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제점은 대항력 있는 선순위 임차인 이혜숙 씨가 보증금 165,000,000원으로 거주 중이며, 해당 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 감정가 158,000,000원보다 높으며, 최근 거래가(80,000,000원 ~ 100,000,000원)와 비교해도 매우 높아, 낙찰 후 총 부담금이 시세를 훨씬 초과하게 되는 구조입니다. 따라서 임차인과의 명확한 협의 및 인수 금액에 대한 충분한 검토 없이는 투자가 매우 위험할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 포항시 북구 장성동의 아파트 단지 내 물건으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

* 임차인과의 원만한 명도 합의가 이루어지거나, 명도 절차를 통해 안전하게 명도를 완료할 수 있다면, 총 매수 비용을 고려하여 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다. (단, 현재 조건에서는 추가 비용 발생 가능성이 매우 높음)

* (현재 제공된 정보만으로는 뚜렷한 투자 매력점을 찾기 어려우며, 리스크 요인이 매우 큽니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가: 90,000,000원

* 총 예상 매수 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 90,000,000원 + 165,000,000원 = 255,000,000원

* 상세 분석:

* 예상 입찰가는 최근 실거래가(80,000,000원 ~ 100,000,000원)를 고려하여 보수적으로 산정하였습니다.

* 하지만 본 물건의 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 165,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 이에 따라 예상 입찰가 90,000,000원에 인수 보증금 165,000,000원을 합하면 총 255,000,000원의 비용이 발생하게 됩니다.

* 이는 감정가 158,000,000원 및 최근 시세보다 현저히 높은 금액으로, 투자 대비 수익성이 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

* 따라서 예상 입찰가는 시세 수준으로 책정하였으나, 실제 입찰 참여 시에는 임차인과의 협상 가능성, 명도 진행 가능성, 명도 비용, 그리고 향후 시장 상황 변화 등을 종합적으로 면밀히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 인수 보증금 부담으로 인해 실질적인 매력이 떨어지는 물건이므로, 투자에 각별한 주의가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.