나이스옥션 법원경매 포항 2025타경479 [1] 경상북도 포항시 남구 청림동 1-323 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 청림동 소재"포항남부소방서"북서측 인근에 위치하며, 주위일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 주위환경 및 입지조건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 간선도로변에 위치하는 바, 교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1): 가장형 토지로서 주위일대와 대체로 등고 평탄한 "상업나지"로 이용중임. 기호(2): 자루형 토지로서 주위일대와 대체로 등고 평탄한 "상업나지"로 이용중임. 기호(3,4): 일괄감정평가 토지의 정방형에 유사한 토지로서 주위일대와 대체로 등고 평탄한 "상업용건부지 및 부속토지로 이용중임. 기호(6): 가장형의 토지로서 주위일대와 대체로 등고 평탄한 "상업용건부지"로 이용중 임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지이나 인접필지를 경유하여 통행함. 기호(2):: 북서측 폭 약 20미터, 북동측 폭 약 8미터의 도로와 접함. 기호(3,4): 서측 폭 약 8미터의 진입로와 접함. 기호(6): 북서측 폭 약 20미터, 남서측 폭 약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 도시지역, 제2종일반주거지역(2012-07-02), 가축사육제한구역(모든축종 제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 기호(2,4): 도시지역, 제2종일반주거지역(2012-07-02), 가축사육제한구역(모든축종 제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법> 기호(6): 도시지역, 제2종일반주거지역(2012-07-02), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가 축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 기호 1,2) 토지상의 조경수목(이팝나무, 살구나무, 감나무 등)과 조경시 설(휀스, 사철나무울타리, 잔디, 화산석바닥보도, 외등 등), 야외데크, 농업용관정 등은 토지에 포함하여 감정평가 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 일반철골구조 철골구조지붕 지상2층건으로서 (사용승인일 : 2020.06.30.) - 외벽 : 그라스울판넬 등 마감, - 내벽 : 몰탈위페인팅, 타일 등 내부인테리어 마감, - 바닥 : 에폭시도장, 바닥타일 등 마감, - 천정 : 콘크리트 노출 위 페인트 등 인테리어 마감, - 창호 : 새시유리창호임. 기호(7) 경량철골구조 판넬지붕 단층으로서 (사용승인일 : 기존-2008.05.08, 1차증축-2016.12.21, 2차증축-2017.07.11.) - 외벽 : 샌드위치판넬 등 마감, - 내벽 : 샌드위치판넬, 타일 등 마감, - 바닥 : 에폭시도장, 칼라하드너, 콘크리트 등 마감, - 천정 : 콘크리트 노출 위 페인트 등 인테리어 마감, - 창호 : 새시유리창호임.

이용상태

기호(5) 1,2층: 근린생활시설(아뜰카페) 기호(7) 기존부분: 일반음식점(유어파스타) 1차증축부분: 창고 및 작업장 2차증축부분: 창고 및 작업장(내 중층 창고)

설비내역

급배수 및 위생설비, 천정형 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에는 별첨 "지적 및 건물개황도"에 도시된 바와 같이 제시외물건(기호 ㉠~㉤)이 소재하여 개략적인 실측에 의거하였으며, 기호 ㉠~㉢은 관찰감가를 병용한 원가법으로 감정평가 하였으며, 기호 ㉣,㉤은 이동용이한 타인소유로 탐문조사되어 감정평가 제외하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건 기호 (5)건물의 1층 옥상소재 일반철골구조물 및 데크시설은 기호 (5)건물에 포함하여 감정평가 하였으니 참고하시기 바람. 본건 기호 (7)건물 기존부분의 경량철골구조물은 기호 (7)건물의 기존부 분에 포함하여 감정평가 하였으며, 기호 (7)건물 2차증축부분은 내부 중 층부분을 포함하여 감정평가 하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각. 목록1 맹지. 목록1,2 조경수목, 조경시설 야외데크, 농업용관정 등 포함매각. 공부상 '전'이나 현황 '상업나지'로 이용. 목록1에 소재하는 타인소유로 탐문조사 된 이동용이한 철골조 컨테이너하우스 단층 창고 약18㎡ 2동 매각 제외. 목록5 옥상소재일반철골구조물 및 데크시설 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 포항지원 2025타경479 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 청림동 1-323

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

용도: 근린시설 (주요 용도)

감정가: 2,729,892,310원

토지 면적: 5317.00㎡ (약 1608.7평)

건물 면적: 723.90㎡ (약 219.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 구룡포농업협동조합 (구OOOOOOOO)

특이사항: 공동담보

1.3. 건물 상세 정보

기호(5): 일반철골구조, 지상2층, 사용승인일 2020.06.30, 근린생활시설(아뜰카페), 연면적 490.21㎡ (약 148.3평)

기호(7): 경량철골구조, 단층, 사용승인일 2008.05.08 (증축 2016.12.21, 2017.07.11), 일반음식점(유어파스타), 창고 및 작업장, 연면적 233.695㎡ (약 70.7평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 청림동 소재 "포항남부소방서" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재되어 있어, 주위 환경 및 입지 조건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 간선도로변에 위치하여 교통시설과의 접근성 또한 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 토지 현황

* 기호(1): 가장형 토지로 주위 일대와 대체로 등고 평탄한 "상업나지"로 이용 중입니다.

* 기호(2): 자루형 토지로 주위 일대와 대체로 등고 평탄한 "상업나지"로 이용 중입니다.

* 기호(3,4): 정방형에 유사한 토지로 주위 일대와 대체로 등고 평탄한 "상업용건부지 및 부속토지"로 이용 중입니다.

* 기호(6): 가장형 토지로 주위 일대와 대체로 등고 평탄한 "상업용건부지"로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호(1): 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 통행합니다.

* 기호(2): 북서측 폭 약 20미터, 북동측 폭 약 8미터의 도로와 접합니다.

* 기호(3,4): 서측 폭 약 8미터의 진입로와 접합니다.

* 기호(6): 북서측 폭 약 20미터, 남서측 폭 약 8미터의 도로와 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1,3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술)

* 기호(2,4): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)

* 기호(6): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 11월 06일 접수된 구룡포농업협동조합의 근저당권 (을13)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리사항은 없으며, 경매로 인하여 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 440,000원

* 전입/사업자등록일: 2024년 10월 23일

* 확정일자: 2025년 10월 23일

* 배당신고일자: 2025년 10월 23일

* 대항력: 없음

※ 임차인 신 은 대항력이 없으나, 배당신고가 되어 있습니다. 배당 종기일에 보증금 전액을 배당받는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

주변은 주거지역과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업지역보다는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 포항남부소방서가 인근에 위치하여 공공시설 접근성이 있습니다.

4.2. 토지 이용 현황

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '상업나지'로 이용되고 있어 개발 가능성이 있습니다. 근린생활시설, 음식점, 카페, 창고 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"포항남부소방서" 인근에 위치하며, 주변에 주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 상세한 편의시설(병원, 마트, 학교 등)은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 교통 접근성

간선도로에 인접하여 차량을 이용한 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 도로 상황 및 노선에 따라 다를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 목록1 토지가 지적도상 맹지라는 점은 차량 통행 및 건물 신축 시 건축법상 문제가 발생할 수 있으므로, 인접 필지를 통한 통행로 확보 여부 및 법적 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

* 타인 소유로 탐문 조사된 이동 용이한 컨테이너하우스 2동(약 18㎡)은 매각에서 제외되므로, 이로 인한 점유 관련 분쟁 가능성이 없는지 확인이 필요합니다.

* 공부상 '전'이나 현황 '상업나지'로 이용 중인 점은 토지 이용 현황 변경에 따른 용도 제한이나 인허가 문제를 야기할 수 있습니다.

* 비행안전제5구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(기호1,3) 등의 법적 제한사항은 향후 건물 신축 또는 증축 시 용도 및 규모 제한으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 신 은 대항력이 없으나, 임대차 관계 및 보증금 회수 가능성 등은 면밀히 검토해야 합니다.

* 공동담보 물건으로 채권 관계가 복잡할 수 있으며, 향후 권리 관계 변동 가능성을 주의해야 합니다.

* 조경수목, 조경시설, 야외데크, 농업용관정 등 제시외 물건 포함 매각 사항은 실제 인도 시점에서의 명확한 범위를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 남구 청림동에 위치한 근린생활시설 및 창고 복합 용도의 부동산입니다. 일괄매각 대상이며, 상당한 면적의 토지와 두 개의 주요 건물(신축 건물 포함)을 보유하고 있어 다양한 개발 및 활용 잠재력을 지니고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 간선도로에 인접해 있는 장점이 있으나, 일부 맹지, 제시외 건물 제외, 복잡한 권리관계 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 임차인은 대항력이 없으나, 이에 대한 제반 사항을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (5317.00㎡)과 신축(2020년) 및 증축 건물 보유로 다양한 활용 가능.

* 근린생활시설, 음식점, 창고 등 복합 용도로 개발 및 운영 잠재력 보유.

* 간선도로 인접 및 차량 출입 용이성 확보.

* 감정가 대비 저평가 가능성을 고려한 신중한 접근 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없어 권리분석상의 부담은 적습니다.

감정가는 2,729,892,310원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% 수준에서 시작하는 것을 고려하여, 약 2,183,913,848원부터 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 초기 제안가이며, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 물건의 실질 가치 평가, 권리관계의 미확인 사항, 주변 시세, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.