나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11358 [1] 경상북도 구미시 상모동 77-1 신세계타운1단지 104동 14층 1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 임은동 소재 "임은삼거리" 남서측 인근에 위치하는 '신세계타운1단 지 제104동 제14층 제1402호' 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 일반상가 등으로 형성 된 아파트지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며, 인근에 시내버스승강장 및 금오대로 등이 있어 제반교통 사 정은 보통시됩니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 금속기와 경사지붕 18층건 중 제14층 제1402호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감 창호: 샷시 이중창입니다.

이용상태

가) 아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스 공급설비 및 개별난방설비 등을 갖 추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 사다리형 토지로서, 북측 하향 완경사지대에 자체 평탄하게 정지된 "아파트부지" 입니다.

인접 도로상태등

본 단지 주출입구 서측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 제3종일반주거지역, 송유관(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024- 11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))입니다. 2) 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제 한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 본건은 현재 장기간 관리비 체납으로 단전, 단수 조치가능성이 있으니 경매시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

장기간 관리비 체납으로 단전, 단수 조치가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경11358 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 상모동 77-1 신세계타운1단지 104동 14층 1402호

용도: 아파트

토지 면적: 36.51㎡ (약 11.04평)

건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 114,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 36.5129㎡

건물 지분: 59.99㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 상모동 소재 "임은삼거리" 남서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트 단지 및 일반상가 등으로 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 주요 도로인 금오대로 등이 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 송유관, 중로1류(폭 20m~25m), 소로3류(폭 8m 미만) 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 포함됩니다.

2.4. 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 구미시 전반적으로 환경자원화시설, 소각장, 화장시설 등이 운영되고 있어 광역적인 환경적 영향은 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상으로는 소유권 이전 내역 및 주택임차권, 지분압류, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸될 예정이나, 선순위 권리는 인수될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

주택도시보증공사(임차인이주진의승계인)가 임차인으로 등록되어 있으며, 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-12, 확정일자 2022-08-31입니다. 해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 총 부담액

물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권(채권액 135,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 인수됩니다. 따라서, 입찰 시 예상되는 총 인수 채무액은 135,000,000원입니다. (집합건물 등기부요약 을5, 물건명세서 참고사항 참조)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변으로는 아파트 단지와 함께 일반 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 특성

신세계타운1단지는 1999년 준공된 총 820세대 규모의 아파트 단지로, 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 놀이터 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 우방신세계1단지

주소: 경상북도 구미시 상모동 77-1

사용승인일: 1999년 9월 20일

총 세대수: 820세대

최고층: 18층

주차대수: 총 399대 (세대당 약 0.48대) (제공된 총 주차대수가 399대이나, 검색 결과 831대 또는 세대당 1.01대 언급됨)

5.2. 편의시설 및 주거 환경

주변에 시내버스 승강장 및 금오대로 등이 있어 교통 이용이 편리합니다. 아파트 단지 내외에 기본적인 상업 시설이 분포하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 체납으로 인한 단전, 단수 가능성

장기간의 관리비 체납으로 인해 단전, 단수 조치가 취해질 가능성이 있습니다.

6.2. 높은 선순위 임차 보증금 인수 부담

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 채무 부담이 상당합니다.

6.3. 기타

건물의 구조 및 마감재 등은 일반적인 아파트 수준이나, 사용 승인 후 시간이 경과함에 따라 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

본건은 경상북도 구미시 상모동 소재 아파트로, 일반적인 주거 입지를 갖추고 있으나, 장기간의 관리비 체납 가능성과 1억 3천 5백만원에 달하는 높은 금액의 선순위 임차 보증금을 인수해야 한다는 점은 투자를 결정하기 전에 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 경상북도 구미시의 주거 지역 내 위치

* 차량 및 대중교통 접근성 양호

* 59.99㎡ (약 18.15평)의 일반적인 전용면적

8.2. 고려사항

* 135,000,000원의 대항력 있는 임차 보증금 인수 부담

* 장기간 관리비 체납으로 인한 단전, 단수 가능성

* 1999년 준공된 아파트로 연식 경과

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적인 59.99㎡의 경우 2026년 6월 2일에 119,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 114,000,000원입니다.

9.2. 권리 분석 기반 예상 입찰가 산정

본건은 135,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 매수인의 총 실질 부담액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 최근 시세 및 감정가를 고려하되, 높은 인수 채무액과 관리비 체납 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 105,000,000원

9.3. 총 예상 비용

예상 입찰가: 105,000,000원

인수 보증금: 135,000,000원

총 예상 취득 비용: 240,000,000원

이는 최근 실거래가(약 119,500,000원) 대비 상당한 추가 부담이 발생하므로, 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.