나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11363 [1] 경상북도 구미시 부곡동 346 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 부곡동 소재 "구미대학교" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독 주택, 대학교, 전 및 답 등으로 형성된 근교 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 인근에 시내버스승강장 및 지방도 등이 있어 제반교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거용 건부지"이며, 남측 인접지(부곡동 348) 일부를 점유사용 중에 있습니다.

인접 도로상태

본건 북측 및 북서측으로 폭 약 2~3미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문 의)), 상대보호구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로 외벽: 무늬판넬 노출 등 내벽: 벽지, 타일 등 마감 바닥: 장판, 타일 등 마감 창호: 샷시 이중창입니다.

이용상태

2-가) 단독주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 유류온수보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재하며, 기호 ㄱ, ㄷ)은 일부가 타지상에 소재하오니 경매시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건은 공부상 면적은 "45.9㎡"이나, 개략적인 실측 면적은 "54㎡"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

본건 건물의 공부상 면적은 45.9㎡이나, 실측 면적은 54㎡로 상이함. 제시 외 건물 일부가 타지상에 소재하오니 참고바람.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11363 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구미칠곡축산업협동조합 (구OOOOO)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 구미시 부곡동 346번지 (도로명: 경상북도 구미시 부곡1길 21-9)

* 용도: 단독주택

* 건축물 구조: 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층

* 사용승인일: 1999년 02월 24일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 135,420,700원

* 토지 면적: 294.00㎡ (약 88.94평)

* 건물 면적 (공부상): 45.90㎡ (약 13.89평)

* 건물 면적 (실측): 54.00㎡ (약 16.34평)

* 건물 제시외 면적: 36.70㎡ (약 11.10평)

1.4. 매각 대상 및 구분

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 주의사항: 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상북도 구미시 부곡동에 위치하며, 구미대학교 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 단독 주택, 대학교, 농지 등이 혼재된 근교 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량으로 본건까지 접근이 가능합니다.

* 남측 인근에 시내버스 승강장 및 지방도가 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 규제

* 토지 형태는 부정형이며, 인접지와 등고 평탄한 주거용 건부지입니다.

* 인접지(부곡동 348번지) 일부를 점유, 사용 중인 것으로 파악됩니다.

* 접근 도로: 북측 및 북서측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로와 접합니다.

* 도시계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부에는 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 내역이 있습니다.

* 건물 등기부에는 소유권 보존, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 내역이 있습니다.

3.2. 말소기준권리

* 등기부상 을구 10번 근저당권(2013-02-19, 구미칠곡축산업협동조합, 54,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 현재 임차인 유 씨가 거주 중입니다.

* 임차인은 1991년 12월 24일 전입하였으며, 대항력이 있는 것으로 확인됩니다.

* 다만, 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있어, 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임대 관계는 미상으로 처리되어 있습니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 본건은 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 구미대학교 인근에 위치하여 대학가 상권을 일부 이용할 수 있습니다.

* 주변 지역은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 형태를 보입니다.

4.2. 지역 특성

* 근교 농촌지대의 특성을 가지며, 대학가 인근으로 상대적으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 상업 시설은 복합적으로 발달하기보다는 지역 주민 및 대학생 대상의 소규모 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 소재지 인근 지역 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 교육시설

* 구미대학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 좋습니다.

* 인근에 초, 중, 고등학교가 소재할 가능성이 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 이동 편의는 제공됩니다.

* 근교 농촌지대의 특성상 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 면적 상이

* 공부상의 건물 면적은 45.90㎡이나, 실측 면적은 54.00㎡로 약 8.10㎡ (약 2.45평)이 더 넓습니다. 면적 차이에 따른 추후 행정 처리 또는 재산권 행사 시 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 및 타지 소재

* 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 존재하며, 이 중 일부는 인접 타 필지에 소재하는 것으로 확인됩니다.

* 이로 인해 토지 경계 분쟁, 철거 문제, 소유권 문제 등 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 정확한 면적 및 소재지를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

* 유 씨는 대항력은 있으나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

* 이는 임대차 계약이 실질적인 금전적 채권/채무 관계가 없거나, 다른 형태로 정산되었을 가능성을 시사합니다.

* 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

* 본 물건은 구미대학교 인근에 위치한 단독주택으로, 임차인의 보증금 인수 부담이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되는 권리 분석상 매우 양호한 물건입니다.

* 다만, 공부상 면적과 실측 면적의 차이, 그리고 일부 제시외 건물이 타지에 소재하는 점은 명확한 확인과 주의가 필요한 부분입니다.

* 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다.

7.2. 매각으로 인한 소멸 권리

* 본 건의 모든 근저당, 압류, 가압류 및 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매수인에게는 어떠한 권리도 인수되지 않습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 무권리 인수

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 관계에 대한 부담 없이 안전하게 취득할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 공간 활용

* 실측 면적이 공부상 면적보다 넓고, 제시외 건물 또한 존재하여, 이를 활용할 경우 추가적인 공간 확보나 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 타지 소재 부분은 면밀한 검토 필요)

8.3. 대학교 인근 입지

* 구미대학교와 인접하여 학생들을 대상으로 한 임대 수익 창출 등 잠재적 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 비교

* 본건 감정가는 135,420,700원입니다.

* 주변 단독주택 시세는 지역 및 건물 상태에 따라 편차가 크지만, 일반적으로 2억원 이상부터 형성되는 경우가 많습니다. 본 건의 경우, 대학교 인근이라는 이점과 토지 면적을 고려할 때 감정가가 현재 시세를 완전히 반영하지 못했을 가능성도 있습니다.

9.2. 권리관계 고려

* 인수되는 보증금이 0원이고 모든 등기 권리가 소멸되므로, 낙찰가가 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

* 다만, 제시외 건물 일부의 타지 소재 문제 및 대항력 있는 임차인의 존재(0원 보증금)는 낙찰가 산정에 신중을 기하게 하는 요인입니다.

9.3. 제안 입찰가

* 감정가 135,420,700원을 기준으로, 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여 160,000,000원에서 180,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

* 실측 면적 증가분 및 제시외 건물 활용 가능성을 높게 평가할 경우, 더 높은 금액으로도 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 단, 실제 입찰 전 현장 조사를 통해 건물 상태, 제시외 건물 정확한 위치 및 면적, 명도 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.