나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9052 [1] 경상북도 경산시 하양읍 금락리 392-1 경산하양롯데아파트 101동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 '금락초등학교' 동측 인근에 위치하는 '경산하
양롯데아파트' 제101동 제18층 제1801호로서, 부근일대는 주택, 아파트, 근린생활시설, 농경
지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브트러스경사지붕 18층건(제101동) 중 제18층 제1801호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
- 내벽 : 벽지, 타일 등 마감
- 바닥 : 장판지, 타일 등 마감
- 창호 : 샷시 창호

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비에 의한 개별
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 왕복 4차선, 북측 및 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(하1)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(하3(집))(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(하6(집))(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(하7)(접합), 가축사육제한구역(2
024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시
설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(하천100M
), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금락초
등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2018-02-28)(환경부고시 제2018-27
호(2018.2.28))<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하였
으나, 동류형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매 진행
시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9052 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 하양읍 금락리 392-1 경산하양롯데아파트 101동 18층1801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 201,000,000원

* 토지면적: 34.70㎡ (약 10.49평)

* 건물면적 (전용면적): 84.89㎡ (약 25.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 '금락초등학교' 동측 인근에 위치하는 '경산하양롯데아파트' 제101동 제18층 제1801호입니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로: 남측 및 동측으로 왕복 4차선, 북측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 중로1류, 중로3류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금락초등학교), 공장설립승인지역 등에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 채권자: 서OOOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사, 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2025-08-22, 대항력 없음. (본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 등기부 요약:

* 최초 소유권 이전은 2015년 권혁찬, 2020년 김윤희, 2021년 최오근(재산분할) 순으로 이루어졌습니다.

* 말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 서울보증보험주식회사의 전세권설정(90,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 권리인 서울보증보험주식회사의 가압류(2024-11-05, 80,000,000원)와 서울보증보험주식회사의 임의경매(2025-08-22, 90,000,000원)는 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권액: 170,000,000원

1.4. 상권분석

* 본건이 소재한 경산하양롯데아파트는 주거 밀집 지역 내 위치하고 있습니다.

* 주변에는 아파트 단지 외에 상가, 학교 등 생활 편의시설이 형성되어 있어 기본적인 상권은 갖추고 있습니다.

* 금락초등학교가 인접해 있어 교육 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

* 하양읍 중심 시가지와도 인접하여 상대적으로 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 단지 정보: 본건은 1999년 2월에 사용 승인된 경산하양롯데아파트로, 총 10개동 724세대로 구성되어 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브 트러스경사지붕의 18층 건물 중 18층에 위치합니다. (고층)

* 내부 마감: 벽지, 타일, 장판지, 샷시 창호 등으로 마감되어 있으며, 일반적인 아파트 내부 상태로 추정됩니다.

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주차: 아파트 단지 전체 주차대수는 277대로 파악됩니다. (세대당 약 0.37대 수준으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. 다만, 아파트 전체 총주차대수 관련 정보에 일부 상이한 수치가 있어 정확한 주차 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1999년 준공으로 25년 이상 경과하여 건물의 일부 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가 시점에 거주인 부재로 내부 마감 상태 및 구조를 직접 확인하지 못하여, 실제 내부 상태와 감정가 사이에 차이가 있을 수 있습니다.

* 주차 공간 부족 가능성: 세대 수 대비 주차 대수가 부족하여 주차 관련 불편이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 대구지방법원에서 진행하는 2025타경9052호 물건으로, 경상북도 경산시 하양읍 금락리에 위치한 경산하양롯데아파트 101동 18층 1801호입니다.

* 본 아파트는 84.89㎡(약 25.68평)의 전용면적을 가지고 있으며, 감정가는 201,000,000원입니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되므로 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 부담이 없습니다.

* 입지적으로 금락초등학교와 인접해 있고 교통이 편리하며, 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 다만, 건물의 노후화, 내부 상태 확인 불가, 주차 공간 부족 가능성 등의 단점은 고려해야 합니다.

* 최근 동일 면적의 아파트 실거래가가 160,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 감정가와의 차이가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 금락초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가정의 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 임대수익: 아파트로서 안정적인 임대수익 창출이 가능합니다.

* 지역 가치 상승 기대: 하양읍 지역 개발 및 교통망 확충에 따라 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 201,000,000원

* 최근 매매가 (동일 면적, 84.89㎡): 160,000,000원 (2026년 6월 1일, 2026년 6월 13일)

* 총 등기부채권액: 170,000,000원

* 본건은 최근 실거래가(160,000,000원)가 감정가(201,000,000원)보다 현저히 낮게 형성되어 있습니다. 이러한 시세와의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

* 총 등기부채권액 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 170,000,000원에서 180,000,000원 사이로 제안합니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 경매 현장의 경쟁 상황, 향후 시장 전망, 본건의 실제 상태 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.