나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9040 [1] 대구광역시 동구 불로동 1000-40 남경공항타운 101동 7층807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 불로동 소재 ""불로중학교"" 북서측 인근에 위치하는‘남경공항타운
101동 7층 807호 아파트 단위세대’로서, 부근일대는 저층 아파트단지, 다가구주택, 근린
생활시설 점포상가, 주상용 건물, 학교, 대구공항 등으로 형성되어 있어 주위환경 보통
입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 간선도로 및
교통시설 접근성 등 제반 교통사정 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물내 7층 807호 아파트 단위세대로서
- 사용승인일자: 1996.7.20
- 외벽 : 외장 페인팅 등
- 내부 : 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 등
- 창호 : 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

남경공항타운 101동 7층 807호 아파트 단위세대로 이용중입니다.
(1,2호 계단식, 3~7호 복도식 구조)

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고 평탄하게 조성된 다각형의 토지로서, 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 폭 약 8미터의 포장된 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역
제2종구역, 제3종구역(2021-12-29){군용비행장.군사격장 소음방지 및 피해보상에 관한
법률}, 중점경관관리구역(2018-04-10) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 본건은 아파트중 김태완 지분전부( 7분의 2)에 대한 평가입니다.

물건 비고

지분매각(공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건이 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 동구 불로동 1000-40에 위치한 남경공항타운 101동 7층 807호 아파트 지분 매각 물건입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경9040 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 43,000,000원입니다.

* 소재지: 대구광역시 동구 불로동 1000-40 남경공항타운 101동 7층 807호

* 용도: 아파트

* 감정가: 43,000,000원

* 토지면적: 37.61㎡ (약 11.38평)

* 토지지분: 10.7448913㎡ (약 3.25평)

* 건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평, 전용면적 기준)

* 건물지분: 17.116287㎡ (약 5.18평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (채무자 김태완의 지분 전부, 7분의 2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 집합건물 개요: 남경공항타운 101동은 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물이며, 본건은 1996년 7월 20일에 사용 승인되었습니다. 단지 내 총 42세대가 거주 중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 동구 불로동 소재 "불로중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 저층 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설, 점포 상가, 주상용 건물, 학교, 대구공항 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 간선도로 및 대중교통시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역(제2종, 제3종), 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 매각 대상 권리: 본건은 채무자 김태완 소유의 아파트 지분(7분의 2)에 대한 강제경매로 진행되는 물건입니다.

* 말소기준권리: 2025년 8월 20일 접수된 주식회사 가우테크의 강제경매개시결정(등기사항 갑3)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 선순위로 등기된 권리는 확인되지 않습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 것으로 보이므로, 원칙적으로 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기사항 외 별도의 유치권, 법정지상권 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 소멸되지 않는 권리: 감정평가서 요약 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 임차인 현황은 미상으로 파악됩니다.

* 등기부 요약:

* 갑1: 1996-11-21 소유권이전 (김이권)

* 갑2: 2025-01-07 소유권이전 (김나연외 2명, 상속)

* 갑3: 2025-08-20 강제경매 (주식회사 가우테크, 권리금액: 198,217,341원, 말소기준권리)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 대구광역시 동구 불로동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 대구공항과 인접해 있어 항공기 운항으로 인한 소음 영향권 내에 위치하며, 이는 지역의 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설 및 소규모 상가 점포들이 분포하고 있습니다. 다만, 이는 지역 주민의 일상생활을 지원하는 수준으로, 활성화된 대규모 상권이라기보다는 배후 주거 단지를 기반으로 한 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 불로중학교가 소재하고 있으며, 기타 초등학교, 고등학교 등 교육시설과 대구공항 등 생활 편의 및 공공시설이 분포하고 있습니다.

* 교통: 단지 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 차량을 이용할 경우 간선도로 접근이 용이하여 대구 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물 지분(7분의 2)만 매각 대상이므로, 건물 전체를 소유한 다른 공유자와의 소유 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 명도 과정이나 향후 재산권 행사 시 공유자와의 협의가 필수적이며, 이에 따른 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 본건은 지분 매각 물건으로서, 공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건이 적용됩니다. 따라서, 입찰 후 최고가 매수신고인으로 결정되더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 소음 및 고도 제한: 본건은 대구공항과 인접하여 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함됩니다. 이로 인해 항공기 소음 피해가 발생할 수 있으며, 건축물의 신축 및 증축 시 고도 제한 등 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제3종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한이 존재하여 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 1996년 7월에 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 시설 노후 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 불로동에 소재한 남경공항타운 아파트의 지분(7분의 2) 경매 물건입니다. 감정가는 43,000,000원으로 책정되었습니다.

투자 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계, 그리고 공유자 우선매수권 행사 가능성입니다. 이는 낙찰받더라도 소유권을 완전하게 확보하지 못하거나, 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

대구공항 인근 지역 특성상 소음 및 비행안전 관련 제약이 존재하며, 다양한 도시계획적 제한 사항 또한 사업성을 제한할 수 있습니다.

건물의 노후도, 지분 매각의 불확실성, 지역적 특성 등을 종합적으로 고려할 때, 단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서 공유물 분할, 소송 등을 통한 재산권 정리 후 가치 상승을 기대하는 투자 전략이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 진입 장벽: 4,300만원의 감정가는 소액 투자자에게 매력적인 진입 가격이 될 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 공유물 분할 절차를 성공적으로 완료하거나, 향후 재개발/리모델링 등이 진행될 경우 지분 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 불로동 일대는 오랜 기간 형성된 주거 지역으로, 기본적인 주거 수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 지분 매각으로 인한 소유권 불확실성, 공유자 우선매수 가능성, 대구공항 인접으로 인한 소음 및 각종 도시계획적 제한 등 다수의 투자 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 건물의 노후도 또한 고려해야 할 요소입니다.

감정가는 43,000,000원이지만, 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 공유자 우선매수 신고가 있다는 점은 입찰가의 상향 조정을 어렵게 만드는 요인입니다.

이에 따라, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가는 30,100,000원 ~ 38,700,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 물건의 특수성을 고려하여 입찰 전 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 권리 분석 재검토는 필수적입니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.