나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9007 [1] 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9007 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOO (새마을금고중앙회)

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성 201동 지1층105호

도로명 주소: 대구광역시 수성구 지범로52길 5-6 (범물동)

건물명: 더트루엘수성

건축년도: 2022년

1.3. 물건 현황

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설) [cite: 2, 3, provided data]

감정가: 346,000,000원

토지면적: 40.66㎡ (약 12.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 75.15㎡ (약 22.73평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 수성구 범물동에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 더트루엘수성은 2022년에 준공된 아파트 단지이며, 해당 상가는 이 단지 내에 속해 있습니다.

2.2. 교통상황

대구 도시철도 3호선 용지역과 도보 약 300m 거리에 위치하며, 2호선 범물역과는 도보 약 800m 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 도로망도 잘 구축되어 있어 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본 물건은 더트루엘수성 201동 지하 1층에 위치한 구분 상가입니다. [cite: 3, provided data]

2.4. 이용상태

현재 용도는 근린생활시설로 분류되어 있으며, 실제 이용 상태는 별도 확인이 필요합니다.

2.5. 설비내역

일반적인 근린생활시설에 갖추어진 설비가 있을 것으로 예상됩니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

토지 전체 면적은 40.66㎡로, 본 상가 외에 건물 단지 내 토지 지분이 포함되어 있습니다.

2.7. 인접 도로상태등

건물은 도로에 잘 접해 있으며, 주변 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 지역은 제2종 일반주거지역으로 파악됩니다.

2.9. 공부와의 차이

제공된 정보 상으로는 공부와의 차이가 없습니다.

2.10. 기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유권이전등기 시점은 2024년 4월 30일이며, 건물 사용승인일은 2022년 12월 29일입니다. [cite: 4, provided data]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 최순연 (성명: 최 )

* 보증금: 0원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없어 임차인의 권리가 경매 절차에서 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (새마을금고중앙회, 2024-03-06 접수, 741,600,000원)

* 기타 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-12-15 접수)

* 갑3 소유권이전 (매매, 2024-04-30 접수, 이형승)

* 갑4 임의경매 (새마을금고중앙회, 2025-08-18 접수, 670,422,890원)

등기부 상 을1 근저당권이 말소기준권리가 되며, 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑4 임의경매 포함)는 말소됩니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리(을1 근저당)보다 후순위 모든 권리가 경매로 인해 소멸되는 안전한 물건입니다. 인수해야 할 임차보증금 또한 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 대단지 아파트인 더트루엘수성에 속한 근린생활시설로, 주로 단지 내 거주민 및 주변 지역 주민들을 대상으로 하는 상권 형성이 예상됩니다. 생활 편의시설, 병원, 학원 등이 비교적 잘 갖춰진 범물동 지역 내에 위치하여 고정 고객 확보에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 대구 지하철 2, 3호선 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

* 교육: 복명초등학교가 도보 거리에 위치합니다.

* 편의시설: 인근에 동아백화점(수성점), 병원, 은행, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 여가: 아름다운 수성못이 인접해 있어 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 단지 내 시설: 커뮤니티 시설(경로당, 관리사무소, 주민공동시설 등)이 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 누수 및 하자 문제: 해당 건물인 더트루엘수성은 입주 초기부터 지하주차장 및 엘리베이터 등에서 심각한 누수 문제가 발생하여 입주민들의 큰 불편을 겪었던 사실이 언론에 보도되었습니다. 이로 인해 주차장 일부 폐쇄 및 상가 주차장 이용 등의 상황이 발생했으며, 전반적인 건물 하자 문제에 대한 논란도 있었습니다. 이는 상가로서의 운영 안정성 및 향후 관리 문제에 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 지하층: 본 물건은 지1층에 위치하여 자연 채광 및 환기 측면에서 지상층 대비 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 범물동의 비교적 양호한 입지에 위치한 근린상가입니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 대단지 아파트 단지 내 상가로서 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나, 준공 초기부터 심각한 누수 및 하자 문제가 지속적으로 제기되었던 점은 본 물건의 가치와 활용에 있어 매우 중대한 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 이러한 하자 문제의 해결 정도와 향후 유지보수 비용 등을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 수성구의 핵심 지역으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 배후 수요: 대규모 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 하자 문제가 완전히 해결되고 안정적으로 운영될 경우, 지역 상권 내에서 가치를 발휘할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 346,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없으므로 감정가 및 주변 시세, 물건의 현 상태(하자 여부 포함) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 직접적인 입찰가 산정은 불가하며, 최종 입찰 결정 시에는 전문가의 면밀한 현장 조사와 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.