나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9029 [1] 대구광역시 동구 효목동 64-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든감정 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 ‘진로이스트타운’ 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대 는 아파트단지 및 기존의 단독주택, 간선도로변으로 근린생활시설 등으로 형성되어 있고, 북측 인근에는 동구청이 입지하여 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대 체로 보통인 편임.

형태 및 이용상태

북측 하향의 완경사지대에 위치한 토지로서 자체지반 대체로 평탄한 세로장방형의 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약2~3m 가량의 보도블럭 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술)에 속함.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 시멘트블럭조 금속기와지붕 단층건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅, 시멘트몰탈, 타일 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 장판지 등 마감 창호 : 하이섀시 및 목재유리창호 등 기호(2-1) 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감 창호 : 알미늄섀시창호임.

이용상태

기호(2) 단독주택 기호(2-1) 창고(화장실 포함)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있고, 주택부분에 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시외 건물이 소재하여, 개략적인 실측에 의거 면적 사정, 평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2)건물의 공부상 구조는 '세멘와즙'이나, 실제 '금속기와지붕'이고, 기호(2-1)건물의 공부상 면적은 '9홉(2.98㎡)'이나, 실제 약'4.2㎡'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 건물의 공부상 구조는 ‘세멘와즙’이나, 실제 ‘금속기와지붕’이고, 목록 2-1 건물의 공부상 면적은 ‘9홉(2.98㎡)’ 이나, 실제 약 ‘4.2㎡’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9029 (1)

소재지: 대구광역시 동구 효목동 64-25

용도: 단독주택

감정가: 177,796,340원

토지면적: 128.60㎡ (약 38.90평)

토지지분: 128.6㎡ (약 38.90평)

건물면적: 53.55㎡ (약 16.19평)

건물 제시외면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 주요 특징

* 본 물건은 대구광역시 동구 효목동에 위치한 단독주택입니다.

* 토지와 건물이 일괄매각으로 진행됩니다.

* 감정가는 177,796,340원입니다.

* 건물 사용승인일은 1973년 4월 27일로, 건축된 지 약 50년 이상 되었습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 건물 공부상 구조는 ‘세멘와즙’이나 실제는 ‘금속기와지붕’입니다.

* 제시외 건물(목록 2-1)의 공부상 면적은 2.98㎡(9홉)이나 실제 약 4.2㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 동구 효목동에 소재하며, ‘진로이스트타운’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 북측 인근에 동구청이 있습니다.

* 북측 하향의 완경사지대에 위치하나, 자체 지반은 대체로 평탄한 세로장방형의 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술)에 속합니다. 비행안전구역은 항공기 운항과 관련된 제한이 있을 수 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 대체로 보통인 편입니다.

* 주요 도로로는 대구 도시철도 1호선 동대구역 및 아양교역 이용이 가능하며, 여러 노선의 버스가 운행 중입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 북서측으로 폭 약 2~3m 가량의 보도블럭 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 주변에는 효목시장, 동구청, 대구국제공항(인접) 등이 있습니다.

* 교육시설로는 대구효목초등학교, 대구효동초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 생활 편의시설로는 와우휘트니스, 각종 상점 및 근린생활시설이 있으며, 동촌유원지, 망우당공원 등이 근거리에 있습니다.

2.5. 혐오시설 정보

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 일부 지역에서는 재개발 지연으로 인한 빈집, 쓰레기 무단 투기, 범죄 우려 등의 슬럼화 현상이 보고된 바 있습니다. 본건 소재지 자체에 대한 혐오시설 관련 부정적 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (2021-04-19, 동대구농업협동조합, 18,000,000원).

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 말소될 예정입니다.

* 을4 근저당권 (2021-04-19, 동대구농업협동조합, 18,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3 임의경매 (2025-08-20, 동대구농업협동조합, 9,768,964원) - 말소 예정

* 갑4 압류 (2025-11-13, 국민건강보험공단, 징수부-90 9880) - 말소 예정

* 선순위 권리: 갑1 소유권이전 (1997-10-04, 윤금옥), 갑2 소유권이전 (2025-07-25, 김경희외 1명, 상속). 이들 권리는 말소되지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 18,000,000원 (말소기준권리 기준).

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다. 인수해야 할 임차보증금이 없다고 명시되어 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 선순위 권리인 소유권이전은 매각으로 소멸되지 않지만, 이는 경매 대상인 채무자의 권리가 아니므로 일반적인 경매 말소 대상과는 다릅니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건 소재지는 대구 동구 효목동으로, 아파트 단지와 단독주택이 혼재된 주거지역입니다.

* 동구청, 효목시장, 동촌유원지 등이 인접해 있어 생활 편의 및 여가 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 최근 재개발 및 신축 아파트 건설 등으로 지역 환경이 개선되고 있다는 분석도 있으나, 일부 지역에서는 개발 지연으로 인한 슬럼화 현상도 관찰됩니다.

4.2. 주변 시세 (JSON 분석)

* 제공된 JSON 데이터는 주로 연립다세대 및 다세대 주택의 매매 사례로, 본건 단독주택과는 건물 유형 및 토지 이용 방식에서 차이가 있습니다.

* 2025년 11월: 효목동 390번지, 연립다세대, 전용면적 64㎡, 매매가 8,000만원 (약 125만원/㎡)

* 2026년 4월: 효목동 390번지, 연립다세대, 전용면적 61.12㎡, 매매가 10,500만원 (약 172만원/㎡)

* 2026년 4월: 효목동 120-6번지, 다세대, 전용면적 58.14㎡, 매매가 11,000만원 (약 189만원/㎡)

* 제공된 JSON 데이터의 거래 가격대는 8,000만원에서 11,000만원 사이로, 본건의 감정가 177,796,340원과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건이 단독주택으로서 토지 가치가 높게 반영되었거나, JSON 데이터가 소형 다세대 주택 위주여서 직접적인 비교가 어렵기 때문으로 판단됩니다.

* 인근 단독주택 매매 사례 검색 결과, 2025년 11월 효목동 140-19번지 단독주택(대지 170.6㎡, 연면적 154.88㎡)이 3억원에 매물로 나왔으며, 1979년 준공된 건물입니다. 이는 본건(1973년 준공, 대지 128.60㎡)과 유사한 연식의 단독주택이 더 높은 가격대에 형성될 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

* 인근에 대구효목초등학교, 대구효동초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 주변 중학교로는 대구 동구에 위치한 여러 학교가 있으며, 학군 정보는 수성구와 인접해 있어 수성학군과의 연계성도 고려해볼 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 문화생활

* 효목시장, 동구청, 대구 동구청 등이 가까워 행정 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 동촌유원지, 망우당공원 등 녹지 및 휴식 공간이 인근에 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의 시설 이용도 용이합니다.

5.3. 교통 접근성

* 시내버스 노선이 다양하게 운행되고 있으며, 대구 도시철도 1호선 동대구역 및 아양교역 이용이 가능하여 시내 접근성이 좋습니다.

* 차량 접근성 또한 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

* 본 건물은 1973년에 건축되어 약 50년 이상 경과한 노후 건축물입니다. 내부 및 외부 수리, 리모델링이 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공부상 내용과 실제 현황 차이

* 목록 2 건물의 공부상 구조(세멘와즙)와 실제 지붕 구조(금속기와지붕)가 다릅니다.

* 목록 2-1 건물의 공부상 면적(2.98㎡)과 실제 면적(약 4.2㎡)에 차이가 있습니다. 이러한 차이는 향후 건물 등기 및 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 비행안전제5구역(전술)

* 토지이용계획상 비행안전구역에 속해 있어, 항공기 운항과 관련된 건축물의 높이 제한 등 추가적인 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 지역의 일부 슬럼화 우려

* 일부 검색 결과에서 재개발 지연으로 인한 빈집, 쓰레기 무단 투기, 슬럼화 및 범죄 우려 등의 내용이 보도된 바 있습니다. 본건 자체의 직접적인 문제는 아니나, 지역 전체의 이미지가 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 효목동에 위치한 단독주택으로, 128.60㎡(약 39평)의 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 1973년에 건축된 노후 주택이나, 주변에 동구청, 효목시장, 학교, 공원 등 생활 편의 시설이 비교적 잘 갖춰져 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 말소될 예정으로 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 건물의 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성과 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이, 비행안전구역에 속한다는 점은 고려해야 할 부분입니다. 주변 시세는 제공된 다세대 주택 사례와 차이가 크나, 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되므로 감정가 수준에서의 가치 평가가 타당해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 39평)을 활용한 증축, 신축 또는 재건축 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대구 동구청, 효목시장 등 행정 및 생활 편의 시설 이용이 편리한 주거지입니다.

* 대구 도시철도 1호선 및 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하여 교통 접근성이 양호합니다.

* 주변 지역 개발 및 정비 계획에 따라 향후 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,796,340원입니다. 제공된 JSON 데이터 상의 주변 연립/다세대 주택 매매가는 8,000만원에서 11,000만원 수준으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 2025년 11월 효목동 단독주택 매물(1979년 준공, 대지 170.6㎡)이 3억원에 나와 있는 점을 참고하면, 본건의 토지 가치가 높게 평가될 가능성이 있습니다.

건축년도가 오래되었고, 비행안전구역에 속하며, 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이, 제시외 건물 포함 등을 고려할 때, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

이에, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 명도 비용, 추가 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9029 (1)

소재지: 대구광역시 동구 효목동 64-25

용도: 단독주택

감정가: 177,796,340원

토지면적: 128.60㎡ (약 38.90평)

건물면적: 53.55㎡ (약 16.19평)

건물 제시외면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 주요 특징

* 본 물건은 대구광역시 동구 효목동에 위치한 단독주택입니다.

* 토지와 건물이 일괄매각으로 진행됩니다.

* 건물 사용승인일은 1973년 4월 27일로, 건축된 지 약 50년 이상 되었습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 건물 공부상 구조는 ‘세멘와즙’이나 실제는 ‘금속기와지붕’입니다.

* 제시외 건물(목록 2-1)의 공부상 면적은 2.98㎡(9홉)이나 실제 약 4.2㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 동구 효목동에 소재하며, ‘진로이스트타운’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 북측 인근에 동구청이 있습니다.

* 북측 하향의 완경사지대에 위치하나, 자체 지반은 대체로 평탄한 세로장방형의 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술)에 속합니다. 비행안전구역은 항공기 운항과 관련된 제한이 있을 수 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 대체로 보통인 편입니다.

* 주요 도로로는 대구 도시철도 1호선 동대구역 및 아양교역 이용이 가능하며, 여러 노선의 버스가 운행 중입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 북서측으로 폭 약 2~3m 가량의 보도블럭 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 주변에는 효목시장, 동구청, 대구국제공항(인접) 등이 있습니다.

* 교육시설로는 대구효목초등학교, 대구효동초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 생활 편의시설로는 와우휘트니스, 각종 상점 및 근린생활시설이 있으며, 동촌유원지, 망우당공원 등이 근거리에 있습니다.

2.5. 혐오시설 정보

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 일부 지역에서는 재개발 지연으로 인한 빈집, 쓰레기 무단 투기, 범죄 우려 등의 슬럼화 현상이 보고된 바 있습니다. 본건 소재지 자체에 대한 혐오시설 관련 부정적 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (2021-04-19, 동대구농업협동조합, 18,000,000원).

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 말소될 예정입니다.

* 을4 근저당권 (2021-04-19, 동대구농업협동조합, 18,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3 임의경매 (2025-08-20, 동대구농업협동조합, 9,768,964원) - 말소 예정

* 갑4 압류 (2025-11-13, 국민건강보험공단, 징수부-90 9880) - 말소 예정

* 선순위 권리: 갑1 소유권이전 (1997-10-04, 윤금옥), 갑2 소유권이전 (2025-07-25, 김경희외 1명, 상속). 이들 권리는 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 18,000,000원 (말소기준권리 기준).

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다. 인수해야 할 임차보증금이 없다고 명시되어 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 선순위 권리인 소유권이전은 매각으로 소멸되지 않지만, 이는 경매 대상인 채무자의 권리가 아니므로 일반적인 경매 말소 대상과는 다릅니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건 소재지는 대구 동구 효목동으로, 아파트 단지와 단독주택이 혼재된 주거지역입니다.

* 동구청, 효목시장, 동촌유원지 등이 인접해 있어 생활 편의 및 여가 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 최근 재개발 및 신축 아파트 건설 등으로 지역 환경이 개선되고 있다는 분석도 있으나, 일부 지역에서는 개발 지연으로 인한 슬럼화 현상도 관찰됩니다.

4.2. 주변 시세 (JSON 분석)

* 제공된 JSON 데이터는 주로 연립다세대 및 다세대 주택의 매매 사례로, 본건 단독주택과는 건물 유형 및 토지 이용 방식에서 차이가 있습니다.

* 2025년 11월: 효목동 390번지, 연립다세대, 전용면적 64㎡, 매매가 8,000만원 (약 125만원/㎡)

* 2026년 4월: 효목동 390번지, 연립다세대, 전용면적 61.12㎡, 매매가 10,500만원 (약 172만원/㎡)

* 2026년 4월: 효목동 120-6번지, 다세대, 전용면적 58.14㎡, 매매가 11,000만원 (약 189만원/㎡)

* 제공된 JSON 데이터의 거래 가격대는 8,000만원에서 11,000만원 사이로, 본건의 감정가 177,796,340원과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건이 단독주택으로서 토지 가치가 높게 반영되었거나, JSON 데이터가 소형 다세대 주택 위주여서 직접적인 비교가 어렵기 때문으로 판단됩니다.

* 인근 단독주택 매매 사례 검색 결과, 2025년 11월 효목동 140-19번지 단독주택(대지 170.6㎡, 연면적 154.88㎡)이 3억원에 매물로 나왔으며, 1979년 준공된 건물입니다. 이는 본건(1973년 준공, 대지 128.60㎡)과 유사한 연식의 단독주택이 더 높은 가격대에 형성될 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

* 인근에 대구효목초등학교, 대구효동초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 주변 중학교로는 대구 동구에 위치한 여러 학교가 있으며, 학군 정보는 수성구와 인접해 있어 수성학군과의 연계성도 고려해볼 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 문화생활

* 효목시장, 동구청, 대구 동구청 등이 가까워 행정 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 동촌유원지, 망우당공원 등 녹지 및 휴식 공간이 인근에 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의 시설 이용도 용이합니다.

5.3. 교통 접근성

* 시내버스 노선이 다양하게 운행되고 있으며, 대구 도시철도 1호선 동대구역 및 아양교역 이용이 가능하여 시내 접근성이 좋습니다.

* 차량 접근성 또한 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

* 본 건물은 1973년에 건축되어 약 50년 이상 경과한 노후 건축물입니다. 내부 및 외부 수리, 리모델링이 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공부상 내용과 실제 현황 차이

* 목록 2 건물의 공부상 구조(세멘와즙)와 실제 지붕 구조(금속기와지붕)가 다릅니다.

* 목록 2-1 건물의 공부상 면적(2.98㎡)과 실제 면적(약 4.2㎡)에 차이가 있습니다. 이러한 차이는 향후 건물 등기 및 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 비행안전제5구역(전술)

* 토지이용계획상 비행안전구역에 속해 있어, 항공기 운항과 관련된 건축물의 높이 제한 등 추가적인 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 지역의 일부 슬럼화 우려

* 일부 검색 결과에서 재개발 지연으로 인한 빈집, 쓰레기 무단 투기, 슬럼화 및 범죄 우려 등의 내용이 보도된 바 있습니다. 본건 자체의 직접적인 문제는 아니나, 지역 전체의 이미지가 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 효목동에 위치한 단독주택으로, 128.60㎡(약 39평)의 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 1973년에 건축된 노후 주택이나, 주변에 동구청, 효목시장, 학교, 공원 등 생활 편의 시설이 비교적 잘 갖춰져 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 말소될 예정으로 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 건물의 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성과 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이, 비행안전구역에 속한다는 점은 고려해야 할 부분입니다. 주변 시세는 제공된 다세대 주택 사례와 차이가 크나, 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되므로 감정가 수준에서의 가치 평가가 타당해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 39평)을 활용한 증축, 신축 또는 재건축 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대구 동구청, 효목시장 등 행정 및 생활 편의 시설 이용이 편리한 주거지입니다.

* 대구 도시철도 1호선 및 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하여 교통 접근성이 양호합니다.

* 주변 지역 개발 및 정비 계획에 따라 향후 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,796,340원입니다. 제공된 JSON 데이터 상의 주변 연립/다세대 주택 매매가는 8,000만원에서 11,000만원 수준으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 2025년 11월 효목동 단독주택 매물(1979년 준공, 대지 170.6㎡)이 3억원에 나와 있는 점을 참고하면, 본건의 토지 가치가 높게 평가될 가능성이 있습니다.

건축년도가 오래되었고, 비행안전구역에 속하며, 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이, 제시외 건물 포함 등을 고려할 때, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

이에, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 명도 비용, 추가 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

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