나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9065 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 665-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 '시지중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 대단위 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '대구중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위일대는 교육시설, 대단위 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 각종 근린생활 시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 현황 '주거용 건부지' 로 이용중 입니다.

형태 및 이용상태

가장형에 가까운 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 현황 '주상용 건부지' 로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 4~5미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합 ), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(시지중학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(욱수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, < 추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

제시목록 외의 물건

없습니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다. 2)기 타:없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다. 2)기 타:없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)시멘트벽돌조, 육즙 및 와즙, 징크판넬지붕 지하1층, 지상2층 건물로서, 외 벽 : 벽돌치장, 몰탈위페인팅 및 징크판넬 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 각종 타일 등 마감, 바 닥 : 바닥재 및 각종 타일 등 마감, 창 호 : 샤시창호 등 마감입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물로서, 외 벽 : 외장타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 각종 타일 등 마감, 바 닥 : 바닥재 및 각종 타일 등 마감, 창 호 : 샤시창호 등 마감입니다.

이용상태

근린생활시설 및 주택 등

이용상태

(가)단독주택 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주택부분에 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 본건 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재합니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다. 2)기 타:없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다. 2)기 타:없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 '대봉네거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위일 대는 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상9층 건내 제2층 제202호 단위세대로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 화강석치장 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 각종 타일 등 마감, 바 닥 : 바닥재 및 각종 타일 등 마감, 창 호 : 샤시창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 현황 '아파트 부지' 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2):도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3):도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-19)< 육환경보호에 관한 법률> 기호(4):도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(5):도시지역,제2종일반주거지역(2024-12-10),소로2류(폭 8m~10m)(2024-12-10)( 지적재조사사업 완료지구 도시계획선 정비 및 지형도면 작성)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다. 2)기 타:없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 감정서상 기호(나) 건물은 현황 ‘멸실’.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9065 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 665-13 (신주소: 대구광역시 수성구 국채보상로207길 54-24)

용도: 단독주택

감정가: 537,745,360원

토지면적: 167.90㎡ (약 50.8평)

토지지분: 167.90㎡ (약 50.8평)

건물면적: 110.08㎡ (약 33.3평)

건물지분: 110.08㎡ (약 33.3평)

건물 제시외면적: 28.60㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 물금새마을금고 (추정)

건축물 정보:

* 구조: 시멘트벽돌조, 기와지붕, 지하 1층, 지상 2층

* 건축허가일: 1979.06.20

* 사용승인일: 1979.12.18

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 감정서상 기호(나) 건물은 현황 ‘멸실’.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '대구중앙초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 대단위 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 인근에 버스정류장이 있을 것으로 예상됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 세장형 또는 가장형에 가까운 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 현황 '주거용 건부지' 또는 '주상용 건부지'로 이용중입니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다. (또는 동측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접합니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 기타: 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술). (상대보호구역 정보는 학교와의 거리에 따라 추가 확인 필요)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018.02.26 접수된 강구수산업협동조합의 근저당권 (을5) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (근저당권, 가압류, 강제경매 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제시된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요가 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 남병훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.02.17, 대항력 없음.

* 서규성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018.10.25, 대항력 없음.

* 장은주: 보증금 20,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2021.12.20, 확정 2021.11.08, 배당신고 2025.09.26, 대항력 없음. (1차 보증금 감액분 30,000,000원 이라는 비고가 있으나, 대항력이 없어 인수 대상은 아닙니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 약 5,813,488,730원

4. 상권분석

* 본건은 대구광역시 수성구 만촌동의 제1종일반주거지역에 위치하여 주로 단독주택 및 다가구주택과 함께 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 주변에 대단위 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

* 초등학교(대구중앙초등학교)가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 살펴보면, 2026년 6월 거래된 71.57㎡ 면적의 다세대가 11,000만원, 58.96㎡ 면적의 연립이 18,700만원, 66.83㎡ 면적의 다세대가 14,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건 단독주택과는 건물 유형 및 면적이 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교육: 대구중앙초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 예상됩니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설 및 업무시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 비행안전제6구역(전술): 군사 작전에 영향을 줄 수 있는 지역으로, 향후 건축물 높이 제한이나 기타 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 멸실 건물: 감정서상 기호(나) 건물이 현황 멸실 상태이나 매각 대상에 포함되어 있습니다. 잔존물이 있을 경우 철거 및 정리에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가에 비해 현저히 높아, 채무자의 재정 상태가 좋지 않음을 시사합니다. 이는 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 관련: 장은주 임차인의 경우 보증금이 있으나 대항력이 없어 인수 대상은 아니지만, 배당신고일자가 2025년 9월 26일로 예정되어 있어 경매 진행 상황에 따라 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 만촌동에 위치한 단독주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 비행안전구역에 속해 있다는 점과 멸실된 건물이 포함되어 있다는 점, 그리고 높은 채권 총액은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수성구 만촌동은 대구 내에서도 선호도 높은 주거 지역 중 하나입니다.

* 단독주택은 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 단독주택으로, 주변 연립/다세대/빌라의 매매 정보와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 제시된 감정가 537,745,360원을 기준으로 평가합니다.

비행안전구역 지정, 멸실 건물 처리 비용 발생 가능성, 높은 채권 총액 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가의 95% ~ 110% 수준에서 결정될 수 있습니다.

* 하한가: 약 510,858,092원 (감정가의 95%)

* 상한가: 약 591,519,896원 (감정가의 110%)

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 510,000,000원에서 590,000,000원 사이로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.