나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9076 [1] 대구광역시 남구 대명동 3060 교대역동서프라임36.5 104동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일경감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재'도시철도1호선 교대역'동측 인근에 위치하며, 주위일대
는 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반
주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스승강장 및 '도시철도 1호선(교대역)이 위치하는 등
제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층아파트 중 제14층 1403호 단위세대로서
외벽: 화강석재, 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재, 일부 타일 등 마감
창호: 하이새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 사디리형에 가까운 토지로 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각
각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접
합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경북유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구영선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 본건의 이해관계인부재로 인하여 집합건축물대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한
내부전경, 인근주민 탐문 등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9076 (1)

* 소재지: 대구광역시 남구 대명동 3060 교대역동서프라임36.5 104동 14층1403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 375,000,000원

* 면적: 토지 48.76㎡ (약 14.74평) / 건물 84.94㎡ (약 25.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부 요약상 확인)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 대구광역시 남구 대명동에 소재하며, 도시철도 1호선 교대역 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장 및 도시철도 1호선 교대역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 도로와 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경북유치원, 대구영선초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

집합건물 등기부상 소유권은 대명2동주택재건축정비사업조합에서 정기헌을 거쳐 주식회사미인이다로 이전되었습니다. 현재 말소기준권리는 동대구세무서장의 압류(2022-08-09)이며, 현재 진행 중인 경매는 주택도시보증공사의 강제경매(2025-08-22)입니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부:

본 건에는 주택도시보증공사(조경술) 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 조

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-11-28

* 확정일자: 2018-11-28

* 대항력: 있음

등기부상 을구 1번으로 조경술의 주택임차권이 310,000,000원으로 등기되어 있으며, 해당 권리는 '말소: 인수'로 표기되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨을 의미합니다. 물건명세서상에도 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

* 말소기준권리 및 소멸/인수 권리:

말소기준권리는 동대구세무서장의 압류(2022-08-09)이며, 이보다 선순위인 을구 1번 주택임차권(조경술)은 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 기타 압류 및 강제경매 개시 결정 등기 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 주변 편의시설:

본 건이 위치한 대명동 일대는 주거 밀집 지역으로 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 등이 형성되어 있습니다. 또한, 근린생활시설과 학교(경북유치원, 대구영선초등학교)가 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설 유무:

제공된 정보 및 주변 환경에 대한 일반적인 탐색 결과, 본 건 주변에서 특별히 혐오감을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 교대역동서프라임36.5

* 주소: 대구광역시 남구 대명동 3060

* 사용승인일: 2017년 6월 9일

* 단지 규모: 총 4개동, 268세대 (자체 JSON 정보상 총 주차 대수는 342대)

* 층수: 최고 18층, 최저 1층 (본건은 104동 14층)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전시설: 지상 6대, 지하 4대 보유.

* 건물 구조 및 설비:

건물은 철근콘크리트구조의 15층 아파트로, 본 건은 14층 1403호입니다. 외벽은 화강석재 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 내장재 및 타일 마감으로 되어 있으며, 하이새시 창호가 설치되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 난방 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 위험:

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 조경술의 존재입니다. 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되며, 등기된 임차권 금액(310,000,000원)과 실제 보증금(350,000,000원) 간에 40,000,000원의 차이가 발생합니다. 만약 임차인이 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 이 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

* 기타 특이사항:

감정평가서상 임대관계는 미상으로, 내부 현황은 외부에서 투시 가능한 부분 및 인근 주민 탐문 등을 통해 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 역세권 아파트로서, 2017년에 사용승인되어 비교적 신축이며 주거 환경 및 교통이 양호한 편입니다. 그러나 등기부등본 상 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 선순위 임차권이 존재한다는 점이 가장 큰 투자 위험 요소입니다. 임차인의 실제 보증금과 등기 금액의 차이로 인한 추가 부담 가능성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 교대역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 양호한 주거 환경: 주변에 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 비교적 신축 아파트: 2017년 준공으로 연식이 짧아 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 실거래가 분석 (2026년 기준):

* 84.33㎡, 3층: 359,000,000원

* 84.78㎡, 1층: 367,000,000원

* 76.24㎡, 14층: 338,000,000원 (본건과 동일 층수, 면적 작음)

* 감정가: 375,000,000원

* 시세 분석 및 권리 인수 부담 고려:

본 건의 전용면적(84.94㎡)과 동일 층수(14층)의 유사 면적 매물이 338,000,000원에 거래된 점, 그리고 감정가가 375,000,000원인 점을 고려할 때, 시세는 3억 3천만원대에서 3억 6천만원대 수준으로 판단됩니다.

여기에 선순위 임차권 인수 부담(실제 보증금 3억 5천만원, 등기 금액 3억 1천만원, 최대 4천만원의 인수 부담 가능성)을 고려하면, 감정가보다 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위:

상기 분석을 종합하여 볼 때, 본 물건의 신중한 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

이는 시장가와 임차권 인수 위험을 반영한 보수적인 접근입니다.

* 주의사항:

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 기반으로 산정한 것이며, 실제 경매 진행 시 입찰 경쟁 상황, 추가적인 권리 변동, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 권리 분석 및 낙찰가 산정을 위해서는 전문가와 상의하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.