나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1064 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 7층709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "경북여자고등학교" 북측 인근에 위치하는 "반월당 아너스제네스타워오피스텔 7층 709호(전용면적: 22.113㎡, 복도식)" 구분건물로서, 부 근은 아파트단지, 시장, 후면 주택, 대로변 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 동까지 차량 출입 가능하며, 인근에 도시철도1,2호선역 및 노선버스승강장이 소재 한 등 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등으로 보아 대중교 통여건을 감안한 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상21층건(사용승인일자: 19.05.24) 중 7층 709호로서, 외벽: 알루미늄복합판넬, 석재 붙임 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔("건축물현황도"상 거실, 주방, 욕실, 복층형다락 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 스프링쿨러설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄하게 조성되 어 있는 14필 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 동 북동측으로 폭 약 20M, 북서측으로 폭 약 40M, 남동측으로 폭 약 6M 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3,5,6,9): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의 (606-5146), 경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역. 기호(4,11): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부 교육청문의(606-5146), 경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제 한구역. 기호(7,8): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역(동 부교육청문의(606-5146), 경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육 제한구역. 기호(10): 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146), 경북 여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역. 기호(12,13): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606- 5146), 경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역. 기호(14): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~ 50m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146), 경 북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 폐문 및 이해관계인 부재로 본건 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐문 등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건 물구조변경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경1064 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (등기부상 권리분석을 통해 추정)

감정가: 116,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 7층 709호

용도: 오피스텔

건물 명칭: 반월당 아너스제네스타워 오피스텔

층/호실: 7층 709호

사용승인일자: 2019년 05월 24일

면적:

전용면적: 22.11㎡ (약 6.70평)

건물지분: 22.113㎡ (약 6.70평)

토지지분: 3.002㎡ (약 0.91평)

건물 총 면적 (연면적): 22,884.77㎡ (약 6,922.79평)

토지 총 면적: 1,604㎡ (약 485.21평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 경북여자고등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 시장, 주택가, 대로변 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 본건 오피스텔은 복층형 다락 구조를 포함하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 동측으로 차량 출입이 가능하며, 인근에 도시철도 1, 2호선 역 및 다수의 노선 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

또한, 북동측 20m, 북서측 40m, 남동측 6m의 폭을 가진 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 중심상업지역, 제3종일반주거지역 등 다양한 용도 지역에 걸쳐 있으며, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역(경북여자고등학교), 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 8월 29일 접수된 수협은행의 근저당(채권액 91,200,000원)입니다.

등기부상 근저당, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 매각으로 인해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당(수협은행, 말소기준권리), 주택임차권(박채민, 말소), 임의경매(수협은행, 말소) 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 50,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2022년 8월 12일

확정일자: 2022년 8월 12일

배당신고일자: 2025년 9월 29일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

박채민 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 기타 권리 분석

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 불분명하여 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 대구 중구 남산동 일대는 전통적인 상업 및 주거 복합 지역으로, 주변에 다양한 시장과 근린생활시설이 발달해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 내부 시설

반월당 아너스제네스타워 오피스텔은 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설로 구성되어 있으며, 총 471호실 규모의 대형 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

중심상업지역에 위치하여 대형 병원, 쇼핑몰, 관공서 등 주요 편의시설로의 접근이 용이합니다. 주변의 풍부한 식당, 카페 등 근린생활시설은 높은 생활 편의성을 제공합니다.

5.2. 교육 환경

경북여자고등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 본건이 해당 학교의 상대보호구역에 포함됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 하자 가능성

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부의 정확한 구조, 마감 상태, 하자 유무 등을 확인할 수 없었습니다. 이로 인해 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

현재 파악된 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 있는지 미상입니다.

6.3. 주변 시설

주변 지역에 유해하거나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 중구의 중심 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 매우 우수하며, 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 보이나, 내부 상태 및 추가 임대차 관계 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 가격 메리트: 감정가(1억 1,600만원) 대비 최근 실거래가(9,150만원~1억원)를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

- 우수한 입지: 대구 중심상업지역에 위치하며, 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

- 신축 건물: 2019년 준공으로 건물의 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

- 수익형 부동산: 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능한 상품입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(22.113㎡)의 오피스텔은 9,150만원에서 1억원 사이에서 거래되었습니다. 7층이라는 층수를 감안할 때, 현재 시세는 약 9,000만원 ~ 9,800만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 1억 1,600만원은 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(내부 확인 불가 등)와 경매 진행 상황을 고려하여, 보수적으로 9,000만원 ~ 9,800만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.