나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9072 [1] 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 25층2512호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 '대구들안길초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '수성
헤센 더테라스' 제25층 제2512호 구분건물로서, 부근일대는 상업용 및 업무용 건물, 각종 근린
생황시설, 병원, 아파트단지, 빌라, 주택 등으로 형성된 주택 및 상업혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하며, 본건 북동측으로 '대구도시철도 3호선(황금역)' 및 버스승강장
등이 있고 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층건 중 제25층 제2512호
단위 오피스텔로서,
- 외벽: 외장용 석재판넬 붙임, 복합 판넬, 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
- 바닥: 장판지, 타일, 강화마루 등 마감,
- 창호: 샷시유리창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전, 도시가스에 의한 개별난방 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 평탄한 가장형의 토지로서 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기
재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9072 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 두산동 87-2, 수성헤센더테라스 25층2512호

용도: 오피스텔

감정가: 263,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.66㎡ (약 2.01평)

토지지분: 6.6634㎡ (약 2.02평)

건물면적: 54.92㎡ (약 16.61평)

건물 지분: 54.92㎡

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건물 정보

건축 연도: 2020년

층수: 지하 5층, 지상 29층 중 25층

총 세대수: 623실

주요 구조: 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조

외벽 마감: 외장용 석재판넬 붙임, 복합 판넬, 시멘트 몰탈위 페인팅 등

내벽 마감: 벽지 및 타일 등

바닥 마감: 장판지, 타일, 강화마루 등

창호: 샷시유리창 등

설비: 위생 및 급·배수설비, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 개별난방 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 '대구들안길초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상업용 및 업무용 건물, 각종 근린생활시설, 병원, 아파트단지, 빌라, 주택 등이 혼재된 주택 및 상업 혼용지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 북동측으로 대구도시철도 3호선 황금역과 버스승강장이 인접해 있습니다. 간선도로와의 접근성이 양호하여 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, (하천)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건에는 다음과 같은 권리관계가 설정되어 있습니다.

- 을구 1번: 주택임차권 (강정민), 보증금 230,000,000원, 전입 2022.04.29, 확정 2022.04.07. 이 권리는 매각 후에도 인수됩니다.

- 갑구 5번: 가압류 (김천농업협동조합) - 말소 예정

- 갑구 6번: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

임차인: 강정민

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-29

확정일자: 2022-04-07

대항력: 있음

특이사항: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리관계 분석

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 230,000,000원은 매각 후에도 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 따라서 입찰 시 보증금 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건이 위치한 수성구 두산동 일대는 '대구들안길초등학교' 인근으로, 다양한 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설, 병원 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 지역적 특성

수성구는 대구의 대표적인 주거 선호 지역으로, 우수한 학군과 함께 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건에서 도보 거리 내에 대구들안길초등학교가 있으며, 황금중학교, 대구과학고 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

단지 인근에 주민센터, 은행, 보건소, 대구한의대 한방병원 등이 있으며, 홈플러스, 하나로마트 등 대형마트 및 편의시설 접근성이 좋습니다. 또한 수성아트피아, 국립대구박물관 등 문화시설 이용도 편리합니다.

5.3. 녹지 및 여가 시설

인근에 샛터공원과 수성못 등이 위치하여 쾌적한 주거 환경 및 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 강정민 씨의 보증금 230,000,000원입니다. 이 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 시세 대비 높은 인수 금액

현재 파악된 본 물건의 시장 가치(약 193,570,000원)가 인수해야 할 임차 보증금(230,000,000원)보다 낮아, 낙찰 후에도 명백한 금전적 손실이 예상되는 점이 중요한 리스크입니다.

6.3. 건축물 관련 사항

2020년에 준공된 비교적 신축 건물이지만, 29층 고층 건물로서 장기적인 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 우수한 입지와 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 역세권 프리미엄, 편리한 교통, 풍부한 편의시설 및 교육 환경은 장점입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수해야 하며, 이는 현재 시장 가치보다 높은 금액으로, 낙찰 시 상당한 금전적 손실이 예상됩니다. 따라서 투자보다는 특별한 목적(실거주 등)이 있거나, 손실 감수를 감당할 수 있는 경우에만 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 수성구 내 역세권 오피스텔로 입지적 가치 보유

* 편리한 교통 및 풍부한 생활 편의시설 이용 가능

* 대구 최고의 학군 인접 (들안길초, 황금중 등)

9. 예상 입찰가

감정가: 263,000,000원

최근 시세 분석 결과, 본 물건의 예상 시장 가치는 약 193,570,000원입니다.

선순위 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수해야 하므로, 물건의 시장 가치보다 인수해야 할 금액이 높습니다.

따라서, 현재 시세 기준으로는 낙찰 후 손실이 예상됩니다.

이러한 점을 고려하여, 보수적인 입찰가를 100,000,000원으로 제안합니다.

총 예상 부담액은 100,000,000원(입찰가) + 230,000,000원(인수 보증금) = 330,000,000원으로, 예상 시장 가치(193,570,000원)를 크게 초과합니다.

이 입찰가는 투자 목적보다는 경매 참여 경험 또는 특별한 사유가 있을 경우 참고용으로 고려할 수 있으며, 심각한 손실을 감수해야 함을 명확히 인지해야 합니다.

10. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건의 입지에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 학교 및 주거, 상업 시설이 밀집해 있어 쾌적한 환경이 유지되고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.