나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1060 [1] 대구광역시 동구 신천동 773-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "청구고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일 대는 단독·다가구주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 생활편의시설과 의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근까지 일반 차량의 진입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재 하여 대중교통사정도 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

부근 일대는 북서향의 완경사지대이나 본건 자체는 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 "단독주택부지"입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 2m의 도로, 서측 및 북측으로 폭 약 1m의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-10-19)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 주거환경개선지구<도시저소 득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 목조 스레트 위 강판지붕 단층건으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등, 내벽: 벽지도배 등, 바닥: 장판지마감 등, 창호: 새시창입니다. ㄱ) 기존벽체이용 및 새시조 강판지붕 단층건입니다. ㄴ,ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층건입니다. ㄹ) 철골조 판넬지붕 단층건입니다. ㅁ) 기존벽체이용 및 조적조 강판지붕 단층건입니다.

이용상태

가) 단독주택, ㄱ) 거실 등, ㄴ) 욕실, ㄷ) 창고, ㄹ) 차광막, ㅁ) 주방 등입니다.

설비내역

본건 기호 가)에 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"에 도시된 바와 같이 제시외 건물(ㄱ-ㅁ)이 소재하나 구조, 면적 및 용도 등을 고려시 본건의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무합니다.

공부와의 차이

- 본건 기호 가)는 공부상 구조가 "스레트지붕"이나 실제 "스레트 위 강판지붕"입니다. - 본건 기호 나,다)는 기준시점 현재 멸실상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 일부 멸실(감정평가서 참조)되었고, 제시외 건물 일부가 타인 소유 토지에 소재함. 공부상 ‘스레트지붕’이나 실제 ‘스레트 위 강판지붕’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본건은 대구지방법원에서 진행 중인 2025타경1060 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지는 대구광역시 동구 신천동 773-5번지입니다. 토지는 단독주택 부지로 이용되고 있으며, 면적은 122.00㎡ (약 36.9평)입니다. 토지 이용 계획상 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 정보

건물은 단독주택으로, 공부상 면적은 55.54㎡ (약 16.8평)입니다. 이에 더해, 56.30㎡ (약 17.0평)의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 다만, 제시외 건물 중 일부는 타인 소유 토지에 소재하고 있으며, 건물 자체도 일부 멸실된 상태입니다. 공부상 지붕은 '스레트지붕'으로 되어 있으나, 실제로는 '스레트 위 강판지붕'으로 확인됩니다. 건물의 사용승인일자는 1974년 2월 14일입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 187,323,230원입니다. 토지와 건물은 일괄하여 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "청구고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독·다가구주택, 근린생활시설 및 아파트 단지가 형성되어 있어 생활편의시설과의 접근성이 양호하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

일반 차량의 진입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 주거환경개선지구로 지정되어 있어 토지 이용에 관한 각종 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 14일 접수된 동대구신용협동조합의 근저당권(을7)입니다. 본 경매 절차를 통해 소유권 이외의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 박무웅(박 )이 전입일자 2015년 2월 24일부로 대항력을 갖추고 있습니다. 그러나 보증금 및 차임은 0원으로 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 인수 보증금

제시된 정보상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

4.2. 인근 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 대부분 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 다소 어렵습니다.

* 2026년 2월 거래된 70.2㎡ 다세대 주택(1992년식)은 4,800만원에 거래되었습니다.

* 2026년 2월 거래된 50.25㎡ 연립다세대(1977년식)는 14,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 거래된 57.19㎡ 연립다세대(1975년식)는 16,500만원에 거래되었습니다.

본건의 토지 면적(122㎡)과 건물 면적(55.54㎡), 그리고 건축 연도(1974년)를 고려할 때, 제공된 연립/다세대 시세와 단순 비교하기는 어렵습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 작용하므로, 감정가(187,323,230원)와는 별개로 토지의 잠재적 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단독·다가구주택, 근린생활시설 및 아파트 단지가 인접해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육 시설

인근에 청구고등학교가 위치하고 있으며, 주변 교육 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 구조

건물 일부가 멸실된 상태이며, 공부상의 지붕 재질과 실제 현황이 상이합니다. 또한, 건축 연도가 오래되어 유지보수 및 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 타인 소유 토지

총면적 56.30㎡의 제시외 건물이 존재하나, 이 중 일부가 타인 소유 토지에 소재하고 있어 철거, 이전 또는 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자의 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 주거환경개선지구 관련

주거환경개선지구 지정은 향후 재개발 가능성을 시사하나, 사업 진행 과정에서의 불확실성, 장기간 소요, 계획 변경 등의 리스크를 내포합니다.

6.4. 대항력 있는 임차인

임차인 박무웅(박 )은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있어 권리관계 파악이 복잡합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 부담을 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.5. 공부상/실제 현황 차이

지붕 재질 차이 외에도 건물의 일부 멸실 및 제시외 건물의 타인 소유 토지 소재 등 공부와의 차이가 상당하여, 이를 바로잡기 위한 추가적인 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 신천동에 위치한 단독주택으로, 주거환경개선지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다. 그러나 건물 멸실, 제시외 건물의 타인 토지 소재, 공부상 오류 등 다수의 하자뿐만 아니라, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)의 존재로 인한 명도 및 권리관계 복잡성이라는 큰 리스크를 안고 있습니다. 따라서 투자 가치 평가 시 이러한 위험 요인을 면밀히 분석하고 신중하게 접근해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 지정에 따른 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력.

* 도심 내 위치한 122.00㎡ 규모의 단독주택 부지로서의 희소성.

* 감정가 대비 저가 낙찰 시 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이나, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금/차임 0원)와 건물 하자, 제시외 건물의 타인 소유 토지 소재 등 명확한 위험 요소들이 다수 존재합니다. 또한, 제공된 주변 시세 정보는 연립/다세대 주택 위주로, 본건 단독주택의 정확한 시장 가치 산출에 한계가 있습니다.

감정가: 187,323,230원

리스크 요인으로는 건물 일부 멸실, 제시외 건물(타인 소유 토지 소재), 대항력 있는 임차인 문제, 공부상 오류 등이 있어 낙찰 후 상당한 추가 비용 및 시간 소요가 예상됩니다. 따라서 보수적인 접근이 필수적입니다.

명확한 인수 금액이 없고 복잡한 권리 관계 및 건물 상태를 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 범위)

주의: 본 예상 입찰가는 현 시점에서의 정보와 시장 상황을 토대로 한 추정치이며, 실제 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 조사, 법률 전문가 상담, 최신 시세 변동 파악, 명도 가능성 및 예상 비용 등을 종합적으로 검토하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.