나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51682 [1] 충청남도 당진시 송악읍 가학리 627-42 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 송악읍 가학리 소재 ""기지시우체국"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제5층 제502호로서
외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건이 소재하는 토지(1) 가학리 627-42번지는 공부상 지목 ‘전’으로, 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인은 탐문조사, 평가관련자료, 건축물현황도 등을 참고하였으며 실제와 차이가 발생할 수 있으니 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.
- 임대미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(대전지방법원 서산지원 당진시법원 2025카임22,2025.3.18.등기, 임대차보증금 1억5천만 원, 전입일 2020.7.20. 확정일자 2020.6.25.)있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51682 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 가학리 627-42 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 172,000,000원

토지면적: 60.38㎡ (약 18.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.87㎡ (약 20.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김상재 (집금건물 등기부 요약상 강제경매 신청자)

건축물 용도: 공동주택

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 5층

사용승인일: 2020.04.16

건축면적: 202.46㎡ (약 61.24평)

연면적: 657.24㎡ (약 198.84평)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 충청남도 당진시 송악읍 가학리에 소재하며, '기지시우체국' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 도로상태: 단지 외곽으로 공도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025.08.29 접수된 김상재의 강제경매개시결정 (갑구 8번)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 을구 3번: 김상재 소유의 주택임차권이 2025.03.18 등기되었습니다. 임대차보증금은 1억 5천만원이며, 전입일자는 2020.07.20, 확정일자는 2020.06.25입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리분석 요약: 본 건은 매각으로 인해 말소되는 권리(갑구 8번 강제경매)와 매수인이 인수해야 하는 권리(을구 3번 임차권)가 공존하는 물건입니다. 특히 을구 3번 임차권의 보증금 1억 5천만원은 매수인의 총 투자금에 포함되어야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 주거 단지와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 매매 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

* 가학리 586-8번지 (2016년식, 71.118㎡): 2026년 3월 8,500만원에 거래되었습니다.

* 가학리 588-3번지 (2015년식, 43.21㎡): 2026년 4월 5,800만원에 거래되었습니다.

* 본건 건물면적(67.87㎡)은 71.118㎡와 유사하며, ㎡당 약 119만원~134만원 수준으로 거래된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량으로 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주요 시설: '기지시우체국'이 인근에 위치합니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 매수인이 인수해야 하는 1억 5천만원의 임차보증금입니다. 경매 신청자가 임차인 본인(김상재)이므로, 보증금 전액 회수를 위한 경매일 가능성이 높아, 배당 후 잔액 발생 시 매수인이 부담해야 합니다.

* 토지 지목 불일치: 공부상 토지 지목이 '전'이나, 실제로는 건부지로 이용 중이므로 입찰 전 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 제한: 이해관계인의 부재 및 비협조로 인해 내부 확인이 어렵습니다. 탐문 조사 및 관련 자료를 참고하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 지역 환경: 송악읍 일부 지역에는 산업단지 및 악취 관련 이슈(악취관리구역, 불법 폐기물 관련 보도 등)가 있으므로, 해당 지역 전반의 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다. 다만, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 가학리에 위치한 다세대주택으로, 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 주요 특징은 매수인에게 대항할 수 있는 1억 5천만원의 임차권이 있다는 점이며, 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 금액입니다. 경매 신청자가 임차인이라는 점에서 보증금 회수에 대한 이슈를 면밀히 파악해야 합니다. 토지 지목 불일치 및 내부 확인의 어려움 등은 주의 깊은 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차보증금 인수: 1억 5천만원의 보증금 인수 조건은 총 투자금액을 높이지만, 그만큼 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 준신축에 해당하여 상품성이 양호할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 당진시는 산업 및 물류의 중심지로 성장하고 있어, 배후 주거지로서의 가치 상승 잠재력을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본 물건의 순수 부동산 가치를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

최근 주변 거래 사례(71.118㎡, 8,500만원)를 바탕으로 ㎡당 가격을 추정하면 약 119만원입니다. 본건 건물면적(67.87㎡)에 이 가격을 적용하면 약 8,100만원 수준의 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건물의 시장가치를 고려한 예상 입찰가는 약 8,000만원 ~ 8,500만원 수준으로 볼 수 있습니다.

단, 이 경우 총 투자금액은 예상 입찰가(약 8,000만원~8,500만원) + 인수 보증금(1억 5천만원) = 약 2억 3천만원 ~ 2억 3천 5백만원이 됩니다.

입찰 시에는 상기 예상가격을 참고하되, 실제 현장 조사 결과, 권리관계에 대한 최종 판단, 그리고 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.