나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12166 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 458 천안청수한양수자인 412동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 청당동 소재 '대전지방법원 천안지원' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 ""대로변 대규모 공동주택 지대( 부도심 권역 내 아파트지대 )"" 임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지 내 '지상 및 지하주차장'까지 제반차량의 접근이 가능하며,
대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브,경사지붕 12층 건물 내 1층 102호로서,
사용승인일 : 2011. 01. 29.

외벽 : 몰탈위 페인팅( 저층부는 미장 석재 페널붙임 )
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임
창호 : 새시창호

이용상태

주택( 건축물대장 도면상 구조 -- 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스실, 현관 등 ).

설비내역

급배수설비, 위생설비, 지역난방/열병합사용 개별난방설비, 도시가스공급설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'사다리'에 유사한 지적형태이고, '평지'인 지세(地勢)의 토지를 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트단지의 동측으로는 '7차선 포장도로'에 접하고,
북측으로는 '5차선 포장도로'에 접함. 차량의 진출입구는 동측( 정문 )및 북서측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역'.

< 용도지구 등 > '제1종 지구단위계획구역(청수지구)'

< 기반시설 > '대로3류( 폭25m ~ 30m )'에 접함. 소로3류( 특수도로 2곳)에 접함.

< 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
'상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

1.1. 1.사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12166 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 용도

소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 458 천안청수한양수자인 412동 1층 102호

용도: 아파트

1.2. 2.면적 및 가치

감정가: 311,000,000원

토지면적: 48.89㎡ (약 14.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가 요약

1.3. 1.건물 및 토지 상세

구분건물 감정평가 요항표에 따르면, 해당 물건은 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 1층 102호로, 2011년 01월 29일에 사용승인되었습니다. 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 외벽은 몰탈위 페인팅으로 마감되었습니다. 이용 상태는 주택으로, 건축물대장상 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스실, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생, 지역난방(열병합), 도시가스, 소방, 승강기, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 '사다리' 모양의 평지로 '아파트부지'로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 청당동에 위치하며, '대전지방법원 천안지원'의 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 대로변에 접한 대규모 공동주택 지대로, 부도심 권역 내 아파트 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 아파트 단지 내에는 지상 및 지하 주차장까지 차량 접근이 용이합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

아파트 단지의 동측으로는 7차선 포장도로, 북측으로는 5차선 포장도로에 접해 있습니다. 차량 진출입구는 주로 단지 동측(정문) 및 북서측에 위치합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 '도시지역', '제2종 일반주거지역'입니다.

용도지구 등은 '제1종 지구단위계획구역(청수지구)'입니다.

기반시설로는 '대로3류(폭 25m ~ 30m)' 및 '소로3류(특수도로 2곳)'에 접하고 있습니다.

타 법령상 제한사항으로는 '가축사육제한구역'(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 '상대보호구역'(교육환경 보호에 관한 법률)이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본상의 말소기준권리는 2024년 09월 11일 접수된 문화금융대부 주식회사 근저당 (을11)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 을11: 근저당 (문화금융대부 주식회사, 280,000,000원)

* 을11-1: 11번 근저당권부 채권질권 설정 (박현진, 280,000,000원)

* 갑15: 임의경매 (문화금융대부, 231,139,725원) - 본건 경매 개시 결정

* 갑16: 가압류 (주식회사 국민행복기금, 12,610,783원)

* 갑17: 가압류 (서민금융진흥원, 11,984,954원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

총 등기부채권액 합계는 304,595,737원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 정보

아파트명: 천안청수 한양수자인

주소: 충청남도 천안시 동남구 청당동 458

사용승인일: 2011년 01월 29일

총 동수: 15동

총 세대수: 1020세대

전용면적: 86651.2384㎡ (단지 전체 합계, 개별 호수 전용면적은 84.95㎡)

총 면적: 113364.57㎡ (단지 전체 합계)

주차대수: 총 1344대 (지하 1280대, 지상 64대)

최고층: 25층, 최저층: 2층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 16대) 등

4.2. 주변 시세 분석

본건은 전용면적 84.95㎡(약 25.7평)의 아파트입니다.

최근 2026년 5월~6월 실거래가 기준으로, 유사 면적의 거래가는 29,700만원에서 32,300만원 사이에 형성되어 있습니다.

평균 실거래가는 약 306,333,333원 수준입니다.

평당 시세는 약 3,598,017원에서 3,790,007원 사이로 파악됩니다.

감정가는 311,000,000원으로, 최근 실거래가 범위와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

따라서, 경매를 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

최근 전세 실거래가는 27,500만원에서 28,000만원 수준으로, 월세 거래는 2,000만원 보증금에 월 100만원으로 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조의 12층 건물 중 1층 102호이며, 2011년 01월 29일 사용승인되었습니다.

내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 외벽은 몰탈위 페인팅(저층부는 미장 석재 패널 붙임)입니다.

냉난방은 지역난방/열병합 사용 개별난방 설비가 적용되며, 도시가스 공급 설비, 소방설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 이용 상태

주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스실, 현관 등으로 이루어져 있습니다.

5.3. 단지 정보

'천안청수 한양수자인'은 총 15개동, 1020세대로 구성된 대규모 단지입니다.

단지 내 주차 공간이 충분하며, 다양한 복리시설을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 상 특이사항

말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 상존합니다.

6.2. 법적 제한 사항

* 상대보호구역: 주변에 학교가 있음을 시사하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 시설 이용 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 법률에 따라 가축 사육이 제한될 수 있으나, 아파트 단지 내에서는 실질적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

6.3. 기타 리스크

* 부동산 점유자 관련: 현재 점유자에 대한 정보가 명확하지 않아, 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 상태: 2011년 준공되어 비교적 신축에 속하지만, 장기적인 관점에서 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경: 통상적인 주거 지역으로, 특별한 혐오시설 등은 탐문 및 지도 검색 결과 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시의 중심부에 위치한 대규모 아파트 단지 내의 물건으로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 2011년 준공된 비교적 신축 아파트로 내부 상태 및 설비 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석 결과 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없는 깨끗한 상태입니다. 다만, 감정가 대비 낙찰가율에 따라 수익성이 결정될 것이며, 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대로변에 위치한 대규모 아파트 단지로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 아파트: 2011년 준공으로 비교적 연식이 짧아 주거 만족도가 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 시세차익 기대: 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익이 가능합니다.

* 안정적 주거 환경: 제2종 일반주거지역 및 제1종 지구단위계획구역으로, 안정적인 주거 환경이 유지될 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 311,000,000원입니다.

최근 3건의 실거래가는 297,000,000원에서 323,000,000원 사이에 분포하고 있으며, 평균가는 약 306,333,333원입니다.

인수해야 할 보증금은 없는 상태이며, 채권 총액은 304,595,737원입니다.

낙찰가율 100%를 가정하면 감정가 수준에서, 경쟁이 치열할 경우 실거래가 상한선 이상으로 입찰가가 형성될 수 있습니다.

안정적인 투자를 고려하여, 감정가와 평균 실거래가를 종합적으로 판단할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 305,000,000원에서 315,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 310,000,000원 내외의 가격으로 낙찰받는다면 감정가 대비 합리적인 수준에서 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.