나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503278 [1] 대전광역시 동구 판암동 237 주공아파트 501동 10층1017호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 판암동 소재 ""대암초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 중 제501동 제10층 제1017호 로서,

-외벽: 페인팅 마감 등.
-내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등.
-바닥: 바닥마감재 마감 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

공부상 4필 일단지의 대체로 부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남측, 남서측으로 노폭 8~20 미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서.

1. 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-89호선,충고제167호(1988.8.9))(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)).

2. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-89호선,충고제167호(1988.8.9))(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문충사문화재로부터200m내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)).





3. 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-89호선,충고제167호(1988.8.9))(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2024-08-16)(중로3-A)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함, 판암동 533번지 신축허가 관련) 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)).

4. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문충사문화재로부터200m내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503278 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 판암동 237 주공아파트 501동 10층 1017호

용도: 아파트

건물 규모: 지상 15층 중 10층

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 97,000,000원

토지 면적: 26.66㎡ (약 8.06평)

건물 면적: 38.64㎡ (약 11.69평) - 전용면적 기준

(공급면적 별도 명시되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 동구 판암동 소재 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 인근으로 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 중 10층에 위치한 아파트입니다.

외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 마감재, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 1990년 9월 29일로, 약 36년 경과된 건물입니다.

위생 및 급배수, 전기, 소방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 본건을 기준으로 여러 권리가 설정되었으며, 말소기준권리는 2019년 1월 31일자 에스비아이저축은행의 가압류(말소기준권리)입니다.

경매 절차 진행으로 인해, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 등기부상 명시된 지상권 등)가 없다면, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 30,453,071원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인 류 : 전입일자 2022-09-14, 보증금 및 차임 0원, 대항력 없음.

임차인 정 : 전입일자 2022-09-14, 확정일자 2022-09-14, 배당신고일자 2025-09-03, 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음.

- 권리분석 특이사항:

임차인 정 은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계' 란에는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금 55,000,000원이 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 명시되었으나, 본건은 금액이 명시되어 있어 인수 금액을 파악할 수 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음' 및 '보증금 55,000,000원'이라는 정보 간의 괴리가 있으므로, 입찰 전 반드시 법원에 현장 조사를 통해 임차인의 실제 권리 관계 및 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 정 의 보증금 55,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 판암동 일대는 아파트 단지가 밀집된 주거 중심 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 주변 시설

인근에 대암초등학교가 위치하며, 소규모 근린생활시설 및 상점들이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 충족됩니다.

지도상으로 확인한 결과, 본건 인근에 주거 환경을 해치는 특정 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 대암초등학교가 소재하여 어린 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다.

주변에 판암초등학교, 판암중학교 등 초, 중학교가 있어 교육 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 상가 및 인근 지역의 편의점, 마트 등을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

대항력 있는 임차인 정 의 보증금 55,000,000원 인수 여부가 불확실한 점이 가장 큰 법적 리스크입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 기재와 상반되는 부분이므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 시장 리스크

일반적인 부동산 시장의 가격 변동성 및 지역 경기 상황에 따른 가격 하락 위험이 존재합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 향후 개발 계획 등에 따라 변동 가능성은 있습니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 아파트 물건

* 합리적인 감정가 수준 (97,000,000원)

* 초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 대중교통 접근성 양호

8. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 판암동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실하다는 점이 가장 큰 잠재적 리스크로 작용합니다. 본 임차인 리스크를 명확히 해소할 수 있다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 본건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 55,000,000원이 실제 인수될 가능성이 존재하므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

만약 해당 임차인의 보증금이 인수되지 않는다고 가정할 경우, 감정가 97,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 추가 비용(명도 비용, 수리 비용 등)을 고려하여 80% ~ 90% 수준인 약 77,600,000원 ~ 87,300,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

하지만 임차인의 보증금 55,000,000원이 인수될 경우, 실제 낙찰자는 이 금액만큼 추가 부담이 발생하므로, 실질적인 취득가는 매우 높아질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인과의 협상 또는 법률 전문가의 조언을 통해 정확한 인수 금액을 파악하고, 이를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.