나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503277 [1] 대전광역시 유성구 교촌동 625-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 교촌동 소재 ""대전교촌초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 다가구/단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 정방형의 등고 평탄한 토지로서, 현황 ""주상용 건부지"" 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 현황 본건 동측 및 북측으로 소로한면에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2020년 대전도시관리계획), 지구단위계획구역(교촌지구 토지구획정리사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전교촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전교촌초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(예일유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
- 미상입니다.
2) 기타
- 본건의 정확한 위치 및 경계확인 등은 측량을 요하는 사항인 바, 귀 경매진행시 재확인 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2011.07.22)

외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등이며,
내벽 : 본타일 및 벽지 및 내장타일 마감 등이며,
바닥 : 석재 및 자기질타일 및 데코타일 마감 등이며,
창호 : 하이샷시 마감 등 입니다.

이용상태

기호(2) 주상용 건물로 이용중입니다.
1층 : 근린생활시설(2개호)로 이용중임.
2층 : 다가구주택(3가구)로 이용중임.
3층 : 다가구주택(4가구)로 이용중임.
4층 : 다가구주택(3가구)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

기호(2) 건물은 일반건축물대장상 3,4층은 ""다가구주택 2가구"" 로 등재되어 있으나, 현황 ""3층은 다가구주택 4가구"", 4층은 ""다가구주택 3가구"" 로 이용중인 바, 경매 업무 진행시 참고하여 주시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 본건 건물 일부는 폐문·부재중으로 내부구조의 전체 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 일반건축물대장 및 현장탐문조사 외부관찰 등 결과를 기준으로 작성하였는 바, 귀 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-발코니 및 옥탑계단실, 누다락 등은 건물 포함 평가 및 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503277 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 탄OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 교촌동 625-10

용도: 근린주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는임차인, 발코니 및 옥탑계단실, 누다락 등은 건물 포함 평가 및 매각 포함.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,003,642,480원

토지면적: 241.90㎡ (약 73.19평)

건물면적: 470.03㎡ (약 142.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 유성구 교촌동 소재 "대전교촌초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 다가구/단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 동측 및 북측으로 소로한면에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리인 근저당권(을8, 2020-08-19)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권이전, 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (1)

보증금: 20,000,000원, 차임: 550,000원, 전입일자: 2021-09-30, 확정일자: 2025-09-02, 대항력: 없음

* 임차인: 유성종 (1)

보증금: 0원, 차임: 1원, 전입일자: 2011-11-21, 확정일자: -, 대항력: 있음

* 임차인: 김 (102)

보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2021-01-15, 확정일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 유태종 (102)

보증금: 10,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2015-11-26, 확정일자: -, 대항력: 있음

* 임차인: 김 (201)

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-09-08, 확정일자: 2021-08-13, 대항력: 없음

* 임차인: 신 (202)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-24, 확정일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자신승엽) (202)

보증금: 95,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-24, 확정일자: 2021-08-11, 대항력: 없음

* 임차인: 현 (203)

보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-20, 확정일자: 2021-07-21, 대항력: 없음

* 임차인: 김 (301)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-02-01, 확정일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 홍 (301)

보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-01, 확정일자: 2022-07-01, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사 (302)

보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-02, 확정일자: 2022-08-22, 대항력: 없음

* 임차인: 남 (402)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-03-04, 확정일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사 (403)

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-28, 확정일자: 2022-03-24, 대항력: 없음

임차인 중 대항력 있는 임차인은 유성종(보증금 0원)과 유태종(보증금 10,000,000원)입니다. 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원이나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 인수 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 건물 내 일부 층은 건축물대장 등재 현황과 실제 이용 현황에 차이가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 625-4번지의 연립주택 및 도시형생활주택(2015년 건축)의 최근 매매가는 119,000,000원 ~ 140,000,000원 수준입니다. 그러나 본 건(625-10)은 4층 근린주택으로 1층 근린생활시설, 2-4층 다가구 주택으로 구성된 복합 건물이며, 2011년 준공되었습니다. 감정가는 1,003,642,480원으로, 제공된 JSON 데이터의 인근 주택 시세와는 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 건의 가치는 건물 규모, 다가구 및 근린생활시설로서의 수익성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

최근 뉴스 검색 결과에 따르면, 대전 유성구 교촌동 일원은 2023년 3월 국가산업단지 후보지로 선정되어 2030년 완공을 목표로 나노·반도체, 우주항공 등 첨단 산업 클러스터 조성이 계획되어 있습니다. 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 호재로 판단됩니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재적 활용

본 건물은 1층 근린생활시설 2개호, 2층 다가구주택 3가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 3가구로 이용 중으로, 총 12개 호실(상가 2, 주택 10)을 보유하고 있습니다. 주상복합 형태의 건물로서 임대 수익 확보에 유리한 구조입니다. 건축물대장상 3, 4층의 다가구주택 가구 수와 현황 이용상태 간 차이가 있으므로, 현장 확인 시 명확히 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 학교, 주택가, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

대전교촌초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 유치원 등 보호구역에 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인(유성종, 유태종)의 존재와 '인수 보증금 합계' 0원 간의 불일치 가능성입니다. 낙찰 후 예상치 못한 보증금 인수 책임이 발생할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

대항력 있는 임차인 및 기타 임차인들의 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다. 일부 공간은 폐문·부재중으로 내부 확인이 불가하여 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 교촌동의 근린주택으로, 감정가는 10억 원이 넘는 고가 물건입니다. 인근 지역이 국가산업단지 조성 계획으로 인해 개발 잠재력을 가지고 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계'의 불일치, 건물 사용 현황과 공부상의 차이 등은 명확한 권리 분석과 철저한 현장 확인을 요구하는 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 국가산업단지 조성 예정지 인근으로 향후 미래 가치 상승 기대.

* 1층 근린생활시설 및 상층부 다가구주택으로 구성된 복합 건물로서 임대 수익 창출 가능.

* 차량 출입 용이 및 버스 정류장 인근으로 교통 접근성 보통.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 1,003,642,480원입니다.

대항력 있는 임차인 유태종의 보증금 10,000,000원이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 이를 기준으로 계산합니다.

예상 입찰가는 감정가 수준에서 시장 상황, 물건의 위험 요소(특히 임차인 관련), 향후 개발 호재 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

감정가: 1,003,642,480원

차감할 인수 보증금 (제공된 정보 기준): 0원

잠재적 추가 인수 보증금 리스크: 10,000,000원 (유태종)

본 물건의 예상 입찰가는 약 9.5억 원 ~ 10.5억 원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 재확인하고, 지역 시장 동향을 면밀히 파악하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.