나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503272 [1] 대전광역시 중구 선화동 114-2 선화상가 5층4호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 중촌동 소재 ""대전중앙중.고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 주택 및 상가 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 5층 4호(504호)로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 등임.

이용상태

아파트 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
※현장조사시 폐문 부재등으로 인해 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 기준 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 일반상업지역,방화지구(2012-02-03),소로2류(폭 8m~10m)(2021-11-10)(소로2-선화
45호선)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(선화13호선)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(2024-07-03)
(선화7호선)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(2023-12-12)(358호선)(접합),가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2021-12-31)(대전중앙중학교, 대전
중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-등기사항전부증명서상 전유부분 보이라실 2.03㎡은 집합건축물대장상 공유부분으로 확인됨.
-등기사항전부증명서상 호명칭(제4호)와 집합건축믈대장상 호명칭(제504호) 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503272 (1)

소재지: 대전광역시 중구 선화동 114-2 선화상가 5층 4호 (신주소: 대전광역시 중구 동서대로1456번길 21)

용도: 아파트 (집합건축물대장상 용도는 판매시설, 시장이나 현황 이용은 아파트로 이용중)

감정가: 99,000,000원

토지면적: 2,201.30㎡ (약 666.0평)

토지지분: 2,201.3㎡ (약 666.0평)

건물면적: 72.08㎡ (약 21.8평)

건물지분: 72.08㎡ (약 21.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 선화동 일대에 위치하며, 인근은 아파트 단지, 주택 및 상가 등이 혼재하는 주택가 및 상가지대입니다. "대전중앙중.고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 소유자: 등기사항전부증명서상 최초 소유권 이전은 오션주택유한회사에서 2014년 6월 17일에 이루어졌으며, 이후 등기 변동이 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박정기

* 보증금: 32,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 5월 4일

* 확정일자: 2015년 5월 4일

* 배당신고일자: 2018년 9월 3일

* 대항력: 있음 (을구 4번 주택임차권 등기, 2018년 9월 3일 등기)

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 보증금 32,000,000원의 일부 또는 전부가 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 선순위 권리

을구 4번의 임차권(주택임차권, 박정기)이 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 갑구 14번 가압류(김진현, 2019년 7월 11일 접수)입니다.

* 총 채권액

등기부채권 총액은 81,000,000원입니다.

* 인수되는 권리

위 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설

본건 인근 지역은 아파트 단지, 주택 및 상가 등이 혼재된 지역으로, 지역 상권이 형성되어 있습니다. 대전 중앙로 지하상가와 같은 대규모 상업 시설이 차량 이동 거리에 있어 다양한 쇼핑 및 문화생활이 가능합니다.

선화상가 건물 자체의 원래 용도는 판매시설(시장)로 파악되나, 본건은 아파트로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설

본건은 "대전중앙중.고등학교"와 가까운 거리에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 일반적인 주거 지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성

박정기 임차인의 보증금 32,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상보다 높은 낙찰가로 인한 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 대지권 미등기

등기부상 대지권이 미등기 상태로 되어 있어, 매각 후 대지권 확보 과정에 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

* 등기부와 건축물대장 간의 차이

* 등기사항전부증명서상 전유부분 2.03㎡은 집합건축물대장상 공유부분으로 확인됩니다.

* 등기사항전부증명서상 호명칭(제4호)과 집합건축물대장상 호명칭(제504호)이 상이합니다.

이러한 공부와의 차이는 추후 재산권 행사나 재건축/재개발 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 건물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 본 건이 속한 선화상가의 주 용도는 판매시설(시장)이나, 현황은 아파트로 이용되고 있어, 향후 행정기관의 조사 또는 건축법 위반으로 인한 제재 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 선화동에 위치한 아파트로, 교통 및 교육 환경은 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 대지권 미등기, 공부상의 차이 등 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 임차인의 보증금 중 인수되는 금액이 발생할 경우, 실질적인 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시내 중심권 접근 용이: 대전 중구는 대전광역시의 중심 지역 중 하나로, 시내 접근성이 좋습니다.

* 주거 편의성: 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 인수될 보증금을 제외하면, 시장가 대비 저렴하게 매수할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 99,000,000원입니다.

인수되는 임차인 보증금(추정 최소 32,000,000원)을 고려할 때, 실질적인 매입가는 감정가보다 높아질 수 있습니다.

따라서, 예상되는 보증금 인수액을 제외하고, 시장 상황 및 상기 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보증금 32,000,000원을 인수한다고 가정하고, 감정가에서 이를 공제한 67,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 가치와 향후 명도 및 권리확보 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

이러한 점들을 감안하여, 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시기 바랍니다. (본 금액은 예상치이며, 실제 시세 및 입찰 당시의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.