나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30754 [1] 충청북도 음성군 원남면 하노리 155-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 원남면 구안리 소재 ""구안저수지"" 북측 인근, 하노리에 위치하고
있는 공업용부동산이며, 주위는 주위는 농경지,과수원,중소규모 공장,창고시설,농촌주택,
축산농장,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

본건 토지(기호1~3)는 일단지로 이용중이며, 소로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며,인근으
로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지(기호1,2,3)는 일단지로 이용중이며, 토지 형태는 부정형이며, 공업용건부지로 이
용중임

인접 도로상태

본건 토지(기호1,2,3)는 일단지로 이용중이며, 북서측 일부 왕복2차선 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제
한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),접도구역(2023-07-11)(도로법)

2)기호2,3토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제
한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),접도구역(국도037)(도로법)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)본건 건물(기호5)은 1991.11.04자로 사용승인받았으며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층
건 공장(사무실 등)으로서


외벽: 시멘 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 시멘 몰탈위 페인트, 일부 콘크리트(1층 일부 내부 철거) 등 마감
바닥: 콘크리트( 2층 일부 내부 철거), 아스타일,시멘몰탈바름 등 마감
창호:샷시창

2)기호6건물은 1991.11.04자로 사용승인 받았으며, 보강브럭조 스레트지붕 단층 공장(창고)

로서


내.외벽: 북측은 벽체 없이 철재기둥이며, 남측,동측,서측은 몰탈위 페인트 등 마감


3)기호7건물운 1991.11.04자로 사용승인받았으며, 조적조 스라브지붕 단층 공장(수위실)로서


외벽: 시멘 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 시멘 몰탈위 페인트 등 마감
창호"" 샷시창


4)기호8건물은 2006.04.26자로 사용승인받았으며, 일반철골조 판넬지붕 단층건 공장으로서


내.외벽: 판넬 붙임 등 마감
바닥: 시멘 몰탈 바름 및 몰탈위 페인트 등 마감
창호: 샷시창

이용상태

본건 건물은 공장 등으로 이용하고 있음
1)기호5건물: 사무실 등
1층: 직원 식당,체육실,보일러실, 전기실 등,
2층: 사무실,회의실, 직원 기숙사(기준 시점 현재 내부 철거하여 빈 공간임) 등
2)기호6건물: 창고
3)기호7건물: 수위실
4)기호8건물: 공장,화장실

설비내역

본건 기호5건물: 난방설비,위생설비,급배수설비 등이 설치되어 있으나 장기간 사용하지 않아
정상적인 작동여부는 미상임
본건 기호7건물: 난방설비,위생설비 등이 되어 있으나 장기간 사용하지 않아 정삭적인 작동
여부는 미상임
본건 기호8건물: Hoist Crane(2.8톤) 2대,위생설비,전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠: 벽돌조 슬래브지붕,계단실 및 물탱크실,약42㎡(기호5건물 옥상 소재)
㉡: 판넬조 판넬지붕,사무실, 약56㎡(기호8건물 내 소재)

공부와의 차이

본건 건물(기호4~8) 중 기호4건물은 현황 철거 멸실되었으며, 일반건축물대장 말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 5-1.~ 5-2. 8-1. ~ 8.-2. 매각포함(이동식 컨테이너 매각 제외)
목록 4. 멸실되어 취소, 기각
공매중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30754 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 원남면 하노리 155-2번지

* 용도: 공장

* 감정평가액: 4,607,311,720원

* 토지면적: 21,379.00㎡ (약 6,467.35평)

* 건물총면적: 2,589.92㎡ (약 783.55평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 공매 진행 중

* 주요사항: 제시외 건물 5-1, 5-2, 8-1, 8-2 매각 포함 (이동식 컨테이너 제외). 목록 4 건물 멸실로 취소/기각 처리됨.

1.1. 상세 물건 현황

* 토지:

* 면적: 21,379.00㎡ (약 6,467.35평)

* 이용현황: 공업용부지

* 형태: 부정형

* 제시외 면적: 0㎡

* 건물:

* 총면적: 2,589.92㎡ (약 783.55평)

* 건물 5 (나동): 1260㎡ (약 381.15평), 철근콘크리트구조, 2층, 공장(사무실 등), 1991.11.04 사용승인

* 건물 6 (다동): 200㎡ (약 60.50평), 보강브럭조, 단층, 공장(창고), 1991.11.04 사용승인

* 건물 7 (라동): 29.92㎡ (약 9.05평), 조적조, 단층, 공장(수위실), 1991.11.04 사용승인

* 건물 8 (마동): 1100㎡ (약 332.73평), 일반철골조, 단층, 공장, 2006.04.26 사용승인

* 제시외 건물: 98.00㎡ (매각 포함 대상, 이동식 컨테이너 제외)

* 건물 4: 현황 철거/멸실, 일반건축물대장 말소.

2. 입지조건

* 위치: 충청북도 음성군 원남면 하노리 소재 "구안저수지" 북측 인근.

* 주위환경: 농경지, 과수원, 중소규모 공장, 창고시설, 농촌주택, 축산농장, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건 토지는 일단지로 이용 중이며, 북서측 일부 왕복 2차선 소로에 접하여 차량 접근이 용이함. 인근으로 대중교통 노선이 운행되어 교통상황은 보통으로 평가됨.

* 토지이용계획:

* 기호1 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 접도구역.

* 기호2,3 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 접도구역.

3. 권리분석

* 소유권:

* 토지: 현대크린상사주식회사 → 송병혁 외 1명 → 주식회사천명메탈 (등기부상 소유권 이전 및 신탁등기 말소 내역 확인됨)

* 건물: 주식회사천명메탈 (등기부상 소유권 이전 및 신탁등기 말소 내역 확인됨)

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (을33, 을1)

* 주요권리 내역 (모두 말소 처리됨):

* 근저당권: 중소기업은행, 김용준

* 가압류: 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 하나은행, 한국무역보험공사, 신보 유동화 전문회사들

* 압류: 충주세무서장, 음성군

* 임의경매: 중소기업은행 (본건 경매 개시 결정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 전체 임대 관계는 확인되지 않음. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

* 본 물건은 음성군 원남면의 공업용 부동산으로, 주변 지역은 농경지, 임야, 주택 등과 소규모 공장, 창고시설이 혼재되어 있습니다.

* 산업형 성장관리계획구역 내 위치하여 산업시설 입지에 적합한 지역입니다.

* 대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 공장 운영에 필요한 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에 대중교통이 운행되고 있어 기본적인 접근성은 양호합니다.

* 건물 자체에 사무실, 식당, 기숙사(내부 철거) 등의 시설이 포함되어 있어, 종사자들의 편의를 위한 시설이 갖춰져 있었습니다. 단, 일부 시설은 장기간 미사용으로 작동 여부 불확실합니다.

* 주변 지역은 주로 농업 및 공업 시설이 밀집되어 있어, 일반적인 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 전체 임대 관계가 확인되지 않아, 미등록된 임차인이나 권리가 존재할 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제로 이어질 수 있습니다.

* 시설 노후화 및 관리 상태: 일부 건물(5, 7)의 설비는 장기간 사용하지 않아 정상 작동 여부를 알 수 없으며, 내부 철거(건물 5, 2층)된 부분이 있어 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다.

* 멸실/취소된 건물: 목록 4와 건물 4번이 멸실된 상태로, 건축물 현황과의 차이가 존재할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 이동식 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 구별이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충북 음성군에 위치한 대규모 공장 부지로, 상당한 규모의 토지와 여러 동의 공장 건물을 포함하고 있습니다.

* 계획관리지역 내 산업형 성장관리구역으로 지정되어 있어 공장 운영 및 증설에 유리한 입지입니다.

* 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 있으나, 현재로서는 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 전체 임대 관계 미상 및 일부 시설의 노후화, 멸실된 건물 존재 등은 명도 및 활용 과정에서 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 기존 공장 시설을 활용한 사업 확장 또는 재개발 가능성이 있습니다.

* 산업 단지 인근 및 성장관리구역 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 철저한 현장 조사를 통해 임대 관계 미확인 부분에 대한 명확한 파악이 이루어진다면, 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액, 주변 시세, 물건의 현 상태, 명도 가능성, 향후 활용 계획 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히, 임대 관계 미상 부분에 대한 명확한 확인과 명도 리스크 분석이 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 전문가의 정밀한 시세 조사를 거쳐 신중하게 산정해야 합니다.

* 현재로서는 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.