나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2091 [1] 충청북도 충주시 금릉동 148 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 일련번호 (1) : 본건은 충청북도 충주시 금릉동 소재 ‘충주시청’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공장, 농경지 등으로 형성된 개발예정지대임. - 일련번호 (3) : 본건은 충청북도 충주시 금릉동 소재 ‘충주시청’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주거지대임.

교통상황

공히 제반 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 양호시되는 지역임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 (1) : 부정형의 평지에 가까운 토지로 근린생활시설 부지로 이용 중임. - 일련번호 (3) : 세로장방형의 평지 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

- 일련번호 (1) : 서측으로 폭 약 15미터 중로와 접함. - 일련번호 (3) : 북측으로 폭 약 8미터 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-24)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(초록유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>. - 일련번호 (3) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(금제택지개발사업지구), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-215)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

- 일련번호 (2) : 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로, 내외벽 : 시멘트몰탈 및 타일 등 마감, 바닥 : 콘크리트 마감, 창호 : 알루미늄샷시창 마감 등임. - 일련번호 (4) : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건으로, 외벽 : 드라이비트 및 인조대리석 등 마감, 내벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트 및 벽지 등 마감, 바닥 : 아스타일 및 장판지 등 마감, 창호 : 알루미늄샷시 페어그래스 마감 등임.

이용상태

- 일련번호 (2) : 1층 - 제조업소, 2층 - 학원 등 용도이나 현 공실, 지층 - 지하대피소. - 일련번호 (4) : 1층 및 2층 - 사무실 용도이나 현 공실, 3층 - 다가구주택.

설비내역

- 일련번호 (2) : 간이식 위생설비, - 일련번호 (4) : 급수 및 급탕 겸용 위생설비, 도시가스 이용한 난방설비(3층), 태양광설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 2-1. 매각포함
지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경2091 (1)

소재지: 충청북도 충주시 금릉동 148

용도: 근린시설

감정가: 908,471,400원

토지면적: 1533.00㎡ (약 463.73평)

토지지분: 766.5㎡ (약 231.86평)

건물면적: 677.16㎡ (약 204.83평)

건물지분: 338.58㎡ (약 102.42평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 지분매각, 공유자 우선매수신고

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 2-1. 매각포함. 지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

작성일: 2026년 09월 17일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

- 본건은 충청북도 충주시 금릉동 소재 ‘충주시청’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공장, 농경지 등으로 형성된 개발예정지대입니다. (일련번호 1)

- 본건은 충청북도 충주시 금릉동 소재 ‘충주시청’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주거지대입니다. (일련번호 3)

* 교통상황

- 제반 차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 양호한 지역입니다.

* 형태 및 이용상태

- 본건 토지는 부정형의 평지에 가까운 토지(일련번호 1)와 세로장방형의 평지 토지(일련번호 3)로, 각각 근린생활시설 부지 및 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

- 본건 서측으로 폭 약 15미터 중로와 접합니다. (일련번호 1)

- 본건 북측으로 폭 약 8미터 소로와 접합니다. (일련번호 3)

* 토지이용계획 및 제한상태

- 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(초록유치원)으로 지정되어 있습니다. (일련번호 1)

- 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(금제택지개발사업지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. (일련번호 3)

3. 권리분석

* 임차인 현황

- 임차인: 와이에치산업개발(주)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-08-08

대항력: 없음

- 임차인: 한

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-08-08

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액: 276,000,000원 (국민은행 근저당권)

* 말소기준권리: 2016년 04월 29일 국민은행 근저당권

* 강제경매 개시결정:

- 2025-08-27: 김정균 (2025타경2091) - 말소

- 2026-02-09: 김정균 (2026타경30079) - 말소

- 2026-06-30: 김정균 (2026타경30328) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 물건명세서 참고사항: 일괄매각. 제시외 건물 2-1. 매각포함. 지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

4. 상권분석

* 건물 용도 및 현황

- 건물(2): 제2종근린생활시설. 1층 - 제조업소, 2층 - 학원 등 (현 공실), 지층 - 지하대피소.

- 건물(4): 1층 및 2층 - 사무실 (현 공실), 3층 - 다가구주택.

* 주변 환경

- 일련번호 (1) 토지: 근린생활시설, 공장, 농경지 등으로 형성된 개발예정지대.

- 일련번호 (3) 토지: 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주거지대.

* 교통 및 도로 접근성

- 제반 차량 접근이 용이하며, 시내버스 이용 등 대중교통 이용이 편리합니다.

- 서측 폭 15미터 중로 및 북측 폭 8미터 소로에 인접하여 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

- 충주시청 인근에 위치하여 행정기관 이용이 편리합니다.

- 초록유치원이 인근에 소재하여 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 환경 특이사항

- 본 건은 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축산업 관련 시설과의 연관성은 낮을 것으로 판단됩니다.

- 주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각

- 본 물건은 토지 및 건물에 대한 지분으로 매각되므로, 다른 지분권자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수

- 법적으로 공유자는 우선매수 신고를 할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 이로 인해 입찰자가 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

* 중복 사건

- 여러 경매 사건이 중복되어 진행되는 물건으로, 권리 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함

- 제시외 건물 2-1이 매각에 포함되어 있으므로, 이에 대한 철거 또는 활용 방안을 사전에 검토해야 합니다.

* 공실 및 임대차 관계

- 건물 일부(제조업소, 학원, 사무실)가 현재 공실 상태이며, 임대차 관계가 미상으로 파악되어 임대 현황 파악이 필요합니다.

* 토지 이용 제한

- 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 토지 이용 계획 및 제한 사항을 확인하여 개발 및 활용에 대한 제약을 사전에 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시청 인근의 개발 잠재력을 가진 지역에 위치한 근린생활시설 지분 경매 물건입니다. 지분 매각의 특성상 단독 취득 시 다른 지분권자와의 관계 설정이 중요하며, 공유자 우선매수 가능성을 염두에 두어야 합니다. 현재 일부 건물이 공실 상태이지만, 입지 조건과 주변 개발 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 충주시청 인근의 개발 예정지 내 위치.

* 제2종근린생활시설 및 주상용 건부지로의 활용 가능성.

* 양호한 교통 접근성과 대중교통 이용 편의성.

* 향후 시세 상승 및 임대 수익률 증대 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가는 현재 감정가 908,471,400원을 기준으로 산정하게 됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본 물건의 지분율, 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세, 명도 비용 및 예상 명도 저항 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.